“我们不炒房、也不提价，根据周边二手房价参考，建议挂牌6.3-6.9万/㎡。”
这个夏天，热度不减的河西南，因为鱼嘴金茂悦业主的一封倡议书又火出圈了。
这厢金鼎湾和禧、颐和云台源筑、嘉璟峰卖得红红火火，那厢涨了8000元/㎡的鱼嘴润府强势回归，鱼嘴金茂悦这是怎么了？事情，还得从小区的二手房挂牌说起。
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鱼嘴金茂悦，与刚刚加推的鱼嘴润府是邻居。
项目最后一次开盘是在2019年9月，当时的均价为3.98万/㎡，整体中签率约17.5%。去年底，鱼嘴金茂悦迎来首次集中交付。
今年5月10日起，南京限售政策撕开放宽的口子。第二天，鱼嘴金茂悦就有房源被摆上货架。
截至目前，链家上待出售的鱼嘴金茂悦二手房共18套，户型小到104㎡大到180㎡不等，挂牌均价为5.73万/㎡，尚未有成交记录。
挂牌单价在6.3万/㎡以上的，只有4套。
“今年河西南的新房供应量上来了，对次新房形成了不小的挤压。一些急着出手的卖家，往往会降价以获得关注。”河西南有中介表示。
这不，鱼嘴金茂悦就有业主坐不住了。
这套104㎡的三房挂牌单价为5.78万/㎡，一个月前被列入中介的必看好房名单。
为啥？两次累计降价110万，已足够说明原因。
更夸张的来了。这套106㎡的三房，特别标注了业主二次装修过，但最新挂牌价为520万，单价还不到4.9万/㎡！
打开房源时间轴，原来这套房一开始的定价并不低，总价600万，单价约5.6万/㎡。挂牌一个半月间，卖家进行三次调价，累计降了80万。
接连有邻居欲“砸盘”，影响了鱼嘴金茂悦业主们的信心。你看，这套冲上奥南热门新上榜第1名的房源，干脆就只挂牌5.34万/㎡。要知道，隔壁新盘金鼎湾和禧加包也快5.2万/㎡了。
所以，你知道业主们为何要出这份倡议书了吧？
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倡议书洋洋洒洒罗列了六大点，锐评君为大家精简梳理为三点：
① 河西南鱼嘴规划定位高，核心竞争力强
鱼嘴的规划定位相对高，超高层、商场、地铁、学校……未来配套一应俱全，核心竞争力看得见。
② 鱼嘴金茂悦品质很好
鱼嘴金茂悦得房率80%左右，室内层高3.15米，绿化、物业服务等都不错，品质优于同期产品。
③ 坚决拥护房住不炒的方针，但也要坚信小区值6.3-6.9万/㎡
我们不炒房，但要有信心，建议邻居们参考周边二手房价，报价在6.3-6.9万/㎡。
还有业主自发运营了鱼嘴悦庭业主之家公号，用心展现自家小区的品质以及周边的配套。
那么，鱼嘴金茂悦业主们的美好心愿，能达成吗？
“现在的行情，鱼嘴金茂悦想卖6.9万/㎡，难。”中介摇摇头。确实，当下的河西南，热度还在，但改善买家的选择多了不少。
一方面，河西南新房供应量迎来高峰。
今年以来，江宸府、嘉璟峰、颐和云台源筑、金鼎湾和禧等扎堆入市；接下来还有中北金基G115、深业G111、星叶云墅待开卖；下周，不设毛坯限价的G29、毛坯限价涨到4.8万/㎡的G30和G31即将出让。
准现房、约100㎡的相对小户型、改善大户型……新房的选择层面多了不少，且鱼嘴润府、嘉璟峰、颐和云台源筑等楼盘的价格倒挂优势明显，自然吸引了改善买家的目光。
另一方面，一批次新小区解禁，河西南二手房挂牌量增加、成交价回落。
此前，河西南主力在售星八客的次新房。去年下半年起楼市行情冰冻，板块的二手房价格有所回落。举几个例子：
鲁能公馆，去年7月有一套86㎡的小户型成交单价破7万/㎡，今年初，同样的户型成交单价还不到5.7万/㎡。
正荣润峯，去年上半年迎来高光时刻，不止一套房源超7万/㎡成交。今年，价格又回归到6字头。
今年5月限售政策一松动，佳兆业城市广场三期、鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦、绿地华侨城海珀滨江均有二手房挂牌。其中，佳兆业三期、鱼嘴润府的挂牌均价在6万/㎡左右。
卖得较为火热的绿地华侨城海珀滨江，成交单价在5.7-6万/㎡不等，一度被河西南业主戏谑“开除河西南籍”。
我们认为，佳兆业有学区光环、海珀滨江有观景优势，二手房行情尚且如此。鱼嘴商务区雏形还未显现的当下，鱼嘴金茂悦要想突围，恐怕还需要更多的时间。
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这几年，南京不乏抱团喊涨的小区，比如：
2018年4月，江宁小龙湾龙湖春江郦城的业主，在自家小区尚未交付时就喊话：报价要超4万/㎡；
2018年上半年，桥北明发滨江新城的业主指出：咱们是桥北第一品牌社区、学区房，要共同维护身价、遵守指导价，一居室29000-30000元/㎡，二居室28000-29000元/㎡，三居室28000-28500元/㎡，四居室28000-28300元/㎡；
2018年7月，河西雨润国际广场的业主提出：抱团不报低价，举报报价300万以下的房源；
2019年4月，河西南招商雍和府的业主发布房价指导建议：最小79㎡户型，单价5万/㎡以上；最大138㎡户型，单价5.5万/㎡以上；
2021年6月，桥北威尼斯水城的业主发布倡议书，提醒邻居：我们小区的房价3万/㎡起……
抱团涨价最终的结果，有成功有失败。归纳总结起来，南京二手房价不受限价影响，多由板块红利、配套利好、学区优势、卖家个人意志等综合因素来决定，更能反映真实的市场行情。
这提醒买房人，如果想让自家小区涨价成功，得赢在选择小区的起跑线上。买房不仅仅是买房子本身，更要考量板块、配套（尤其是学区）、品牌等因素。当然了，房产增值、涨价的前提，是要符合市场客观规律。
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