这几天在放开限购、降首付等利好“轰炸”下，楼市君的后台留言很是热闹。

让楼市君没想到的是，粉丝留言中为政策叫好的不多，希望降价的反倒高频率出现。

截图来源：东莞楼市发布后台

目前市面新入市房源价格涨了还是降了？楼市君整理近两个月预售证发现，多盘备案均价上涨，最高上涨4336元/平。

继续期待降价，说不定等来的可能是房价反弹？

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最高备案均价上涨4336元/平

涨价盘多为片区标杆项目

楼市的变化藏在很多小细节中，比如房企开始抢地，又或者预售证价格悄悄上涨。

当中，预售证价格最能体现开发商对产品和市场的预期。

楼市君统计发现，自今年第一轮楼市松绑（4月底放松购房门槛，戳这复习：官宣！东莞购房新政！累计缴12个月个税不限购！）后，近两个月全市共有24盘新批预售证。

楼市君对比最新楼栋的备案均价和上一批房源均价发现，除11个全新盘无对比数据外，6盘有微降，7盘上涨了。

这些涨价盘主要有以下特点：

1、涨价幅度在132-4336元/平之间，有5盘涨幅超1000元/平。

8个楼盘之中，华侨城云瑞府、保利时区和金地名著这3盘涨幅在1000元/平以内。

其中，麻涌的华侨城云瑞府涨幅最小。

其5月获批的2、3号楼与7月获批的4、5号楼皆为8层高的小高层，户型也都为126-143平的三四房，也都是毛坯备案。

不同的是，备案均价由最低毛坯25427元/平涨到了25580元/平（毛坯），涨幅153元/平。

华侨城云瑞府沙盘 东莞楼市发布摄

中海松湖云锦、科学城时区、保利越秀金茂松湖云禧、粤港湾·樾光里，这4盘的备案均价涨幅在1000元/平及以上。

当中数松山湖片区的中海松湖云锦涨幅最高。

该盘6月底获批的15号楼均价43050元/平（毛坯），比去年12月获批的3号楼（同为毛坯备案）涨了4336元/平。

这也反映出在松山湖仍然坚持限购的情况下，核心区域的价值依然坚挺且为市场看好。

寮步的保利越秀金茂松湖云禧紧接其后，涨幅为3040元/平。

此外，虎门的粤港湾·樾光里5月27日获批的2号楼均价33977元/平，均价比上批房源涨了2089元/平。

黄江的科学城时区，6月30日获批的2号楼备案均价37888元/平（精装），较上一批房源均价36888元/平（精装）上涨1000元/平。

2、备案价上涨项目，基本都是片区热销标杆盘。

如中海松湖云锦4月23日首次开盘现场人山人海，当天去化9成，收金近10亿。

中海松湖云锦开盘现场 粉丝供图

保利时区则是虎门的网红盘，五一假期卖出了38套；金地名著也是热销榜的常客...

备案价的上涨，虽然有不同楼栋和不同产品的因素影响。

但在三轮新政刺激下，随着市场信心的走强，标杆盘不约而同调高备案价，一定程度上反映其对接下来市场的信心。

02

又有5镇街天花板刷新

最高单价超4万/平镇街占4成

随着标杆盘备案价上涨，加上多个全新盘最高备案价刷新片区房价纪录，全市房价天花板地图进阶到2.0版。

继3月底楼市君整理的天花板地图后，松山湖、黄江、麻涌、樟木头、桥头共5镇天花板刷新。

目前最高单价超4万/平的镇街达到14个，占全市镇街的4成，仅1镇最高单价在1-2万/平区间。

图片

其中，松山湖的房价纪录此前由中海松湖林语保持（备案单价最高精装53730元/平），如今被万科松悦花园打破，后者毛坯最高单价接近6万/平。

黄江在科学城时区的带动下，最高单价突破了4万+；樟木头因保利武汉城建·林语峯境的入市，最高单价冲破了3万/平。

麻涌和桥头，则分别因华侨城云瑞府、保利紫云，在2万+的路上进一步向前奔跑。

华侨城云瑞府现场 东莞楼市发布摄

值得一提的是，道滘和寮步天花板在一季度刷新后，又更新了一版。

道滘方面，全新盘中海凤凰熙岸6月初拿到4张预售证，其中的15号楼最高单价36250元/平（毛坯），替代首嘉鹭湾1号3月创下的35191元/平纪录（毛坯）。

寮步则是靠保利·越秀·金茂松湖云禧自己更新自己的纪录。

其6号楼最高单价40520元/平（毛坯），对比此前的最高38272元/平（毛坯），首次将寮步带上4万+台阶。

03

楼市探底回升是大趋势

现在或是抄底时机

新房备案价的突破，与政策放松和市场面回暖市场信心增强不无相关。

一方面，今年以来东莞多项政策释放放松限价信号。

先是3月上旬，第一批集中挂地地块取消新房限售价。

再就是4月中旬，市住建局发布提升住宅品质文件，提到绿色建筑、装配式建筑等达到不同级别对应条件，销售均价可突破限价。

截图来源：市住建局

从时间线来看，今年以来房价天花板刷新的镇街，对应楼盘最高备案单价都是在3月开始有突破的。

另一方面，全市新房成交量在慢慢爬升，6月更是呈现“小翘尾”现象，房企推货信心有了一定恢复。

根据合富研究院数据，6月全市一手住宅供应约46万平、4192套，成交约29.6万平、2394套，供需均创了年内新高。

其中6月供应量环比大增1.4倍，市场信心筑底回升，成交量环比增超5成，市场呈现“小翘尾”现象。

图源：合富研究院

需要注意的是，6月全市一手住宅成交均价28225元/平，连续2个月小幅下跌，意即目前房价在筑底。

经历三轮新政叠加刺激，加上5月全国经济数据全面复苏，楼市逐步探底回升将是大趋势。

对于购房者来说，需要留意好抄底信号！

毕竟楼盘备案价好容易涨了，加上市场面向好，降价促销的动力将不复往昔。