上海的学区房，真惨！|中学|中考|初中|香梅|高中

来源：柯视角

作者：柯谈团队

近日，上海各区陆续公布了高中招生名额分配到区和名额分配到校的实施方案。今天，我以浦东为例来分析下这个政策的影响力有多大。

7月1日，上海浦东教育局发布了《2022 年浦东新区名额分配到校招生计划分配结果》，消息一经披露，即对有中学需求的家庭产生了极大的震动。相信未来几年，这份《招生分配结果》都极具参考意义。今天我简单梳理下文件内容，并分析未来几年我们可以做哪些准备。下图是《招生分配结果》的一部分：

残酷的中考

先做一个扫盲，对很多不了解上海中考政策的家庭简单普及下常识。

现在的中考和高考一样，采取选拔淘汰制，淘汰比例约为50%。换句话说，有一半的孩子此生注定和高中无缘。基于如此残酷的淘汰赛，父母能做的就是让孩子上个好学校，因此学区房应运而生。看重学历的父母，通过买学区房挂户的形式，获取好初中的入学资格，并在中考排位赛中，让孩子挤进全区前50%。

在中考统一划线，总录取人数基本不变的规则下，好初中自然能获取更多高中入学名额，而差的初中往往靠边站，有些初中很多年都考不出几个高中生。

新政分析

为了打破高中资源被牛校初中垄断的情况，2020年上海教育局就出台了到校分配计划，只不过当时没有实施。今年毫无征兆地赶在所有小升初报名截止日的第二天出台，里面的喻意各位细品。此处简单说一下到校分配是怎样一个政策。

举个例子，以前中考区域统一划线，假设10000个考生参加中考，排名前50%的考生进高中，前10%的考生进重点，那么排名第1000名的考生分数就是重点线，大家要做的就是拼命挤进前1000名。因此，优质航母初中应运而生，以浦东为例，建平西和进才北这两个公办航母学校，学生进入前1000名的概率要远远大于不知名初中。

但现在这个新政把重点高中的部分名额直接分配到区内各个初中，这样就增加了校内排名这个参数，很多事情就不确定起来。换句话说，你的中考分数全区排名第1000名以后，但因为在自己校内排名靠前，也是有可能进重点高中的，反过来全区排名前1000名，而在自己学校排名靠后，也有可能无缘重点高中。简而言之，一个全区绝对排名靠后，但在校内排名相对靠前的学生，是可以撬走一个全区绝对排名靠前，但在校内排名相对靠后的学生高中录取资格。或者换句话说，普校好生优于好校普生。

优质初中 PK 普通初中

中考新政冲击老牌优质名校，普通中学摇身一变成香饽饽！为了进一步阐述上面的观点，我拿几个知名学校分析下。

优质初中：建平西校，进才北校

普通初中：建平香梅，进才实验南校

之所以选择这四所学校，是因为前两所学校名气足够大，大到像航母一样。以2021年四个学校公布的招生计划看，建平西校华城校区招收18个班，大唐校区招收10个班，按每个班最低40人计算，计划内28个班就有1120人，加上计划外（比如关系户）的人数，可能总招收接近1200。进才北18个班720人，实际可能接近800。反观普通中学，建平香梅8个班240人，进才实验南校甚至只有3个班120人。之所以会出现这样的现象也不难解释，好学校挤破头，普通学校绕道走。

按照这个政策，四所学校拿到的重点高中名额分别是：建平西60，进才北43，建平香梅12，进才实验南校8。

由于无法拿到今年各个学校准确的毕业生数量，因此结合2021年的招生情况做类似估计，则分配比率很大可能是：

初看每所学校重点高中分配比率差不多，其实不是的。还是那句话，去航母优质初中的家庭往往重视教育，去普中的家庭则很佛系。虽然建平教育集团旗下的西校和香梅，重点高中计划分配比率是一样的，但建平西名气大，牛蛙多，导致高手云集，而选择去建平香梅的学生，资质可能一般。这种分配结果，必然导致建西要出圈得拼命卷，而香梅要出圈相对容易。

再说说进才集团，进才实验南校，这次毕业班（2018年入学）才50多人，就可以享有8个重点高中分配到校的名额，录取比率达到了16%，完胜进才北的5.4%。

学区房大跌

2020年发布的初中民办摇号政策，引发了一波初中学区的暴涨。建平西，进才北，张江集团中学等初中对口的小区享受到了政策的红利。而当年不惜血本高价买入优质学区房的家庭，成为了本次中考新政重点打压的对象。有些小伙伴可能不知道当年优质学区房争夺有多惨烈，以梅园作参考，福外小学+建平西的组合，2020年底卖出过19.8万的单价。

2021年3月上海公布了新的中考改革方案，实施名额分配到学区分配到校，结果学区房价直线下跌。梅园现在的价格已经跌到12-13万左右，仍然有价无市，估计不少人要深套很多年。其实，不止浦东，全上海的高溢价学区房从2021年3月之后都下跌严重，浦东、闵行跌幅最大。

尤其是单挂户口的老破小，无法自住，以目前的新政格局，不仅是自己的房子难有接盘侠，更难的是娃要在红海初中拼命内卷，还不一定卷得出来。对于已经入手这类房产的家庭，我的建议是：如果娃确实是牛蛙就继续卷，毕竟优质学校的师资力量还是很强，努力在到区名额分配中争做顶流。同时，趁市场大部分人还没有反应过来，尽量考虑提早卖出。

对于没买学区房又想在学历这个赛道上有所作为的家庭，最好绕开优质学区的老破小（特别是无自住功能的）。自家娃自己最清楚，如果是个普娃，与其花重金购买高溢价的优质学区房，送孩子进一梯队做录取率的分母，不如去个不错的二梯队做鸡头，说不定还能博个好结果。