导读
2022年上半年徐州楼市的真实情况，比想象中更为严峻！今年上半年到底发生了什么？接下来，我们根据金刚石云数据，一起来了解一下其具体情况。
01
政策资讯
政策法规
徐州2022：受前期市场调控及疫情双重影响，一季度房地产市场较为低迷，因而后续政策走势逐步放松。上半年房地产纾困会议主要围绕开发企业，旨在减轻企业资金负担，缓解房企资金压力，其中涉及客户端的内容较少。6月公积金调整，对一二手房采用差异化的放松政策，支持公积金缴存职工的刚性住房需求，刺激市场热度的回升。
图源金刚石云数据
政策变化
政策放宽，刺激市场需求：土地出让限地价不限房价，政策力度放松，贷款利率下调，公积金贷款首付比例降低等，支持市场合理性购房需求的释放，有助于房地产行业平稳有序发展。
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政策要点
- 2022年上半年城市政策调控特征：
集中于二季度放松调控；
多为官方平台发布；
调控力度：土地挂牌限地价不再限房价、信贷融资、降低利率、公积金放松等同时进行，刺激市场需求释放，对市场提振作用明显。
- 政策变化带来的阶段性影响：
政策放松后，近期市场客户来访量、成交量较前期普遍有所提高，市场热度提升。但当下因大经济环境低迷及疫情反复不断的影响，客户对市场预期仍较悲观，持币观望严重，尤其对刚需、刚改客户的决策影响较大，后续市场影响有待观察。
02
土地市场
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政策变化
土拍政策呈现放松：2022年上半年徐州集中供地两次，从政策变化来看，近期挂牌土地已取消房价限制，且保证金比例下调，延长出让金缴纳时间等，放松意图明显。
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量价走势
土地市场冷清：自两集中以来，仅第一批次土地市场热度高，其后各批次土地出让都较为低迷，且多为城投公司拿地，民企参与度低，保守性较强。本年度上半年供应60.5万㎡，成交38. 2万㎡，平均溢价率1.3%，综合楼面价6226元/㎡。
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供应图层
2022年上半年挂牌18宗涉宅用地：挂牌楼面价5568元/㎡，出让面积60.5万㎡，总建面积126.7万㎡。
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供应价值
2022年上半年价值排名：挂牌的18宗涉宅用地中，楼面单价最高地块分布在泉山区，为2022-39号地块，挂牌楼面价14302元/㎡，挂牌总价最高地块分布在云龙区，为2021-89地块，挂牌总价15.03亿。
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成交图层
2022年上半年成交13宗涉宅用地：含云龙区2宗，铜山区2宗，泉山区1宗，鼓楼区2宗，贾汪区6宗，楼面价6226元/㎡，总成交面积38.2万㎡，总建面积为81.1万㎡，平均溢价率1.3%。
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拿地排行
2022上半年拿地排名：土地成交总价排名第一名为云龙区2021-89号地块， 总价15.03亿；成交楼面价最高地块为2021-64号地块，成交楼面价9602元/㎡。
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03
住宅市场
分类概况
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近一年趋势
量跌价稳：市场整体表现低迷，上半年徐州市区供应139万㎡，成交135万㎡，环比下降33%。一季度楼市成交量低位稳定，4月受疫情影响成交量为一年内新低，后随利率逐步放低，公积金政策放松等，市场热度有所提高，5月、6月成交量有所恢复。
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开盘走势
二级市场：较2021年 上半年而言，本年度市场持续低迷，月度开盘项目去化率在10%- 25%之间，因加推项目前期多为持销状态，蓄客时间短，去化低位。当前客户预期仍较低，持币观望情绪严重，虽短期政策放松条件下市场热度有所提高，但仍存去化压力。
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产品结构
刚需刚改为上半年成交主力：主力成交面积集中在100-130㎡，占比约为61%；总价段则主要在160万以下，占比57%。
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存量现状
库存量较为稳定：截止6月底市区库存量253万㎡，去化周期约13.5个月。存量主要分布于铜山区、云龙区，二者存量占市区存量的42%。
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榜单排名
万科企业销售权益额居首：上半年成交金额排名靠前的项目多集中分布于云龙区奥体板块、大龙湖板块；企业成交金额排名中，万科、美的、绿地排名前三。
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周期预判
- 受政策环境、金融环境等影响，一季度土地市场、商品住宅市场均表现低迷，自4月以来政策持续放松，市场需求逐步恢复，反映出地方政府对于平稳当前楼市的决心，为后期市场回暖提供必要条件；
- 当前宽松政策环境下，市场仍处低迷状态，现有政策未能有效拉动市场需求，叠加疫情反复影响，市场信心恢复预计需要较长时间，预计三季度过后趋于稳定。
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04
区域市场
区域供销
供求比接近1：受大经济环境及疫情影响，上半年各区成交量同比均有下降，成交量主要集中在云龙区、贾汪区；价格涨幅最高区域为泉山区，同比涨幅10%。
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泉山区
供求比1.6：上半年泉山区商品住宅供应26.5万㎡，成交16. 7万㎡，同比下降72%，截止6月底库存为37.77万㎡，去化周期约15个月。
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鼓楼区
供求比0.8：上半年鼓楼区商品住宅供应12.2万㎡，成交14. 7万㎡，同比下降65%，截止6月底库存为35.85万㎡，去化周期约17个月。
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云龙区
供求比0.95：上半年云龙区商品住宅供应31.3万㎡，成交32.8万㎡，同比下降13%，截止6月底库存为47.17万㎡，去化周期约9个月。
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铜山区
供求比1.29：上半年铜山区商品住宅供应30.3万㎡，成交23. 6万㎡，同比下降81%，截止6月底库存为58.14万㎡，去化周期约19个月。
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经开区
供求比0.91：上半年经开区商品住宅供应17.1万㎡，成交18. 7万㎡，同比下降57%，截止6月底库存为40.79万㎡，去化周期约16个月。
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贾汪区
供求比0.74：上半年贾汪区商品住宅供应21.2万㎡，成交28.6万㎡，同比下降77%，截止6月底库存为33.78万㎡，去化周期约18个月。
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05
商办市场
分类概况
图源金刚石云数据
近一年趋势
量跌价升：商办市场整体表现量跌价升，成交20. 2万㎡，环比下降33%，成交价15106元/㎡，环比上涨10%。
区域供销
整体供求比为2.1：上半年徐州商办市场成交量主要集中在云龙区，成交量同比上涨36%，价格涨幅最高板块为贾汪区，同比涨幅30%。
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产品结构
小面积、低总价为成交主力：商办市场主力成交面积集中在60㎡以下，占比约62%；总价段则主要为80万以下，占比约60%，去化主力为小面积、低总价产品。
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存量现状
库存量高企，去化周期较长：商办市场存量一直处于较高位置，截止6月底狭义存量474万㎡，去化周期118个月，疫情影响及实体经济低迷，影响投资客的投资信心，未来去库存压力较大。
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榜单排名
招商蛇口及旗下项目赢得榜首：淮海经济区金融服务中心项目成交居首，成交金额9.92亿遥遥领先；企业排行前三为招商蛇口、徐州新城国资、绿地集团。
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2022年上半年楼市小结
- 政策环境：上半年政策环境逐步放宽，购房端贷款利率下调，同时公积金政策放松，支持市场合理的刚性需求和改善需求，市场热度逐步恢复中，有助于整体市场的稳定发展。
- 土地市场：上半年首批土拍热度较低，多为城投公司及国企背景等企业拿地，后期二批土地挂牌时，土拍政策调整,限制地价、不再限制房价，有助于鼓励民营企业参与，促进房企未来合理利润的实现。
- 商品房市场：上半年徐州市区商品住宅市场整体供求处低位平衡的状态，同时各区域间分化差距较大，其中，云龙区热度最高，商办市场整体量跌价升,小面积、低总价产品为成交主力，但长期为高库存状态，去化压力较大。
备注：
1、本报告包含徐州市本级六区（城中五区和贾汪区）；
2、研究数据统计周期为2022年01月01日-06月30日；
3、研究数据中统计数据为商品住宅数据（仅包含住宅、别墅，含泉山区、鼓楼区、云龙区、铜山区、经开区、贾汪区）；
4、徐州下辖县市包含邳州市、新沂市、丰县、沛县、睢宁县；
5、数据来源金刚石云数据系统。
编排丨曲惜花
配图丨插图源自网络、金刚石
资料丨数据源自金刚石数据
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