如果不是张导的湖玺庄园，7月无锡楼市还不知道风往哪里吹。

2003年4月，湖玺庄园动工。

84套独栋，绿化率65%

容积率0.2

主力面积710-720平

太湖、蠡湖绝版地段

2005年11月，湖玺庄园开盘，售价在2到4万一平米，当时吸引了不少港村明星前来购买，他们的名字至今活跃在一线娱乐圈。

目前，湖玺庄园毛坯均价6万/㎡左右，700多平的面积，总价至少在4000万以上。

NO.1

家里也有草原

湖玺庄园内部什么模样，就是你在童话里看到的王子与公主住的那样。

面朝大海，春暖花开。

（图片来源：网络）

改编一句歌词来形容，就是：

爱上一匹野马，恰好家里也有草原。

二十年时间，湖玺庄园价格涨幅2到3倍，如果单单算投资，并不算无锡涨幅最快最多的项目。

无锡二十年涨4到5倍的房产并不少，投资别墅确实不是上上选。

但中产以上人群买别墅，并不一定是炒房，很重要的一个目的是作为资产配置。

平时当房子，起高楼宴宾客；

危急关头，充当资产的护城河。

历代富豪，都是这套路。

去年，遇到一个做珠宝生意的老板，2015年之前，生意好的时候，一年可以赚到百十万的利润。

然而这两三年，她的珠宝生意急转直下，到了去年，已经到了无法维持的境地。急需用钱的节点，她首先想到的是自己名下的别墅。

三线城市别墅，骨折价500万，至少可以帮她渡过难关。

500到1000万级别的豪宅，无锡高净值家庭跳一跳够得着。

但是1000万以上的顶豪，中国所有的城市，购买群体都寥寥无几。

刨去北上广深四座一线城市，2021年1000万以上豪宅成交量，杭州、南京也不过几千套，再往下数，苏州764套。

至于无锡，2021年，这个数字是123套，成交总金额17.46亿元。

按照《中国财富报告2022》的标准计算：

中国家庭户均财富134万，房子占比70%。

即是说，如果买得起1000万以上顶豪，家庭净资产至少要在1400万以上（家庭净资产=家庭总资产-家庭总负债）。

我们再看胡润百富，家庭净资产1000万以上的家庭，南京是1.91万户，苏州2.53万户，无锡是1.9万户，徐州是1.1万户。

（来源：2021意才·胡润百富报告）

常住人口747.95万人的无锡，净资产1000万以上的家庭是一个很小的群体。

但恰恰是这一群体，起到了很明显的风向标作用。

为什么张导家人回应，特别强调“没有急售”？

“急售”的背后，会带来太多的猜测。

一个城市的顶豪，一旦遭遇抛售，往往会给市场带来连锁反应，更何况名人住宅。

我们粗略算一笔账：

无锡目前拥有工业企业8万多家、规上工业企业7000多家。

规上企业的标准是一年营收2000万以上。

一个刚刚达到规上标准的企业家，想买张导的滨湖顶豪，要不吃不喝不发工资，拿出两年的营收才够得到。

（数据来源：贝壳找房）

不过湖玺庄园的房子是不是真的一房难求，挂了就被哄抢，仁者见仁智者见智。

如果你打算买，目前贝壳上，就有2套在售。

在阿里拍卖上，我们还可以看到2020年4月18日，湖玺庄园某768平的别墅，低于市场价1000万挂牌拍卖，结果流拍。

这些年，我们还可以看到许多名人故居、豪宅也进入了法拍。

苏州贝聿铭故居、郑文焯故居、杭州蔡元培之女故居都在被拍卖之列。

豪宅不是市场的全部，但也一叶知秋。

我们看几个关键数据。

（数据来源：国家统计局官网）

不止是房地产，宏观经济的几个关键数据都不好看。

采购经理人指数PMI，是衡量一个国家制造业的“体检表”，是衡量制造业在生产、新订单、商品价格、存货、 雇员、订单交货、新出口订单和进口等八个方面状况的指数。

PMI 指数大于50，则代表经济正在扩张还在发展，PMI小于50就说明经济在衰退表现不佳。

很显然，过去的一年PMI，在荣枯线上下挣扎。

经济的不确定性依然存在，面对湖玺庄园这样的顶豪，买不买，无锡土豪也会反复琢磨。

NO.2

资产1000万靠边站

豪宅之外，无锡楼市的主流购买人群依然是刚需。

以克而瑞无锡4、5、6三个月份商品住宅成交结构为例，我们发现几个现实：

90到120面积段的刚需，持续是购房主力。

城市在加剧分化，三线城市去化周期高企。

无锡去化周期一年来持续走高，6月份达到了15.4个月。

经开区独领风骚，热销盘聚集，新吴区紧随其后。

开发商持续分化，一些企业则跌出排行榜前20。

以经开、梁溪、新吴为代表，这里144平以上的改善住宅，吸引了一大批有购买力的中产客群。

经开区的新郡、河玺，滨湖区的蠡湖金茂府，梁溪区的富力运河十号，新吴区的建发上院都是比较热销的改善项目。

2021年，无锡1000万以上豪宅共卖出123套，比2020年的166套下降43套，总销售额下降近6.71亿元，销售排名前三的项目分别是：

绿城无锡桃花源（套均价1231万）

栖霞栖园（套均价1161万）

路劲天御（套均价1868万）

这三个项目位置，跟张导湖玺庄园比起来，又差了很多意思。

毕竟，4000万+的豪宅，可以完全脱离市区配套，占据独特山水人文，躲进小楼成一统。

1000万的豪宅，卖的还是位置和配套。

同是土豪，财富和财富的量级也存在差别。

NO.3

关于买家的几种猜想

最后，不管张导的顶豪到底卖没卖出去，也不妨我们吃瓜群众猜一猜谁会来买这一类顶级豪宅。

商界名流可能望而却步

湖玺庄园经此一炒，名气太大、太高调，商界比较有社会影响力的人，可能会有所顾忌，买的可能性大大减弱。名人嘛，尤其商界名人，在私产方面，这年头不能太招摇。

不过无锡作为江南宜居城市，本地豪宅吸引力可以与苏杭、海南等地媲美。

外地高净值人群要有本地化需求

顶豪作为流动性非常差的商品，买家出手，往往出于个人原因。

例如，张导的夫人是无锡本地人，岳父岳母以及子女一度就在无锡本地生活，算是“刚需”。

外地买家接手这样的住宅，首先要有在无锡非常强烈的置业需求，而非仅仅看好无锡的“诗和远方。

毕竟，4000万人民币的预算，在全球豪宅圈，都可以横着买。

本地土豪可能比较热衷

禁墅令之后，环湖的独栋别墅，卖一套少一套。作为本地土豪，这样自带名人光环的别墅区，可以与明星大腕为邻，拥有一套自然非常惬意。

改开四十年，财富轮流转，新钱换旧钱。无锡“老钱”（Old Money）可能去了外地，但无锡从来不缺新贵。湖玺庄园一类的顶豪，被无锡新贵相中的可能性很大。

圈内人士，买个人情，交个朋友

正如一些无锡中介所讲，顶豪的流通，是在内部极小的圈子里交易。

无锡有著名的无锡影视基地，又有惠山古镇、荡口古镇、梅园以及一众现代城市风格的取景地。每年都吸引众多导演和演员前来拍戏取景。

娱乐圈内人士买套无锡的顶豪，跟张导交个朋友，也是情理之中的事。

二十年时间，中国楼市经历了几多起落，无锡的房价从一两千元，变为了两三万元，上不封顶。

中国的首富，也从零售、房地产、汽车、房地产、互联网几经变换，又变回了做消费品的钟睒睒，你方唱罢我登场，剧本不断变换。

曾经风光过的大佬，不少已成云烟。

犹记得，2003年，湖玺庄园动工那一年，张导还在筹备新片《十面埋伏》。

这部电影里，人物真真假假，平静的画面里危机四伏，你不知道谁会爱上谁，也不知道谁才是最后赢家。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。


—————————— END ——————————