7月11日早上，东京外汇市场日元兑美元汇率一度下跌至1美元兑137至137.50日元区间。受日美利率差扩大的预期影响，买入美元出售日元的势头加剧，日元贬值至1998年9月以来约24年新低。

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日本央行行长黑田东彦11日在分行行长会议上强调称：“如有必要，将毫不犹豫地加码宽松措施。”

有分析人士认为，黑田行长重申将维持现行大规模货币宽松政策的姿态，也加剧了日元贬值。

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日元加速贬值，这对于想要趁此机会抄底日本房产的人来说真的是一大好消息！同样一套房产，按照现在的汇率购房相当于都是打折好几折。

在日本投资购买房产，海外投资者除了考虑中长期持有期间的租金回报率外，房产的资产保值性也不可忽视，即什么样的房产未来比较好卖。

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什么样的房子好卖呢?

首先来看公寓的情况，公寓最重要的是地段。

根据东京KANTEI每年实施的“二手公寓的转售价值”调查，2020年首都圈的二手公寓转售价值，平均为101.9%。也就是说，10年前出售的公寓在10年后以比出售价格高出1.9%的价格成交。

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不过，从销售价值超过100%的房屋所在地来看，大部分都是在山手线的内侧或外围，而郊外则大多在100%以下。

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从各车站的销售价值排名来看，以排在首位的东急东横线代官山站的164.3%为首，前几名几乎都被都心部和都心近郊所占据。

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公寓的资产价值在很大程度上取决于地段，考虑到将来的资产价值，最应该选择市中心及其周边的资产价值有望上升的区域。

价格上涨的新建公寓大多距离车站步行2~3分钟

公寓距离最近的车站所需的步行时间很重要。日本某不动产公司的“竣工5年以内的上涨公寓”的调查显示，新建公寓房价从车站步行5分钟以内被认为容易上涨，但最值得期待有上涨空间的是步行2~3分钟的房产。

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我们再来看下2021年首都圈新建公寓和新建一户建不同步行时间的户数分配图表，从表中可以看到，大部分新建公寓距离车站在5分钟以内，其中步行3分钟可到车站的新建公寓最多。

2021年首都圈一户建和新建公寓按步行时间分配户数分布(公交除外)

车站附近有许多新建物件，这可能会使离车站有距离的旧物件难以出售。那么，如果我们购买的是二手房，是不是就意味着离车站远了就不好卖了呢?

想要高价出售二手公寓，以房龄20年为基准

房龄是影响二手公寓是否可以高价出售的一个重要因素。不用说，房屋建成后的使用年限越短，也就是所谓的房龄越浅，越容易出售，卖出高价的可能性也越大。

根据东日本不动产流通机构的2022年的调查，首都圈二手公寓的不同房龄的成交件数和成交价格如下图所示

东日本不动产流通机构《按地区/建设年份划分的都市区二手公寓/二手独立屋合同状况（2022年1月～2022年3月）》）

从图中可以看出，房龄在5年以内的房子，虽然成交数量不多，但成交价格是6,486万日元。根据不动产经济研究所统计，2021年首都圈新建公寓的平均价格为6,260万日元，再次出售价格比新房的价格还要高。

据说在新建房屋供应极少的人气区域，建造较浅的房屋以高于新建公寓市价的价格成交的情况在增加。

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但是，以5年内出售为前提购买的人很少，所以为了今后可以高价出售，建议以房龄20年的房产为基准。另外，从成交价格来看，房龄20年以内的价格维持在5,000万日元左右，一旦超过这个价格，成交价格的曲线就会骤然下降。

看完公寓的情况之后，我们再来了解下，高价出售一户建的条件是什么?

虽然条件没有极端的变化，但也有一些一户建（独栋别墅）特有的特征。

首先，一户建选址没有必要像公寓那样拘泥于市中心或周边。从新建一户建的销售记录来看，首都圈最多的是埼玉县川口市，达1,455套，接下来是千叶县船桥市、东京都足立区等。

（资料：東京KANTEI『2021年行政区別新築分譲戸数ランキング』）

考虑购买一户建的人主要以近郊到郊外区域为目标，所以这种一户建较多的区域应该能够维持一定的资产价值。

当然，如果能在东京都港区和涩谷区等地买到一户建（独栋别墅），当然容易期待其价格上涨；但如果是有一定面积的独栋别墅，价格就会上涨，大多以亿为单位，要买到并不容易。

步行20分钟以上30年房龄的一户建也能高价卖

关于步行时间，如果是公寓的话步行5分钟以内，最好是3分钟以内，但是一户建就不行。

2021年首都圈单独住宅和新建公寓按步行时间分配的户数分布

从这个图就可以看出，步行5分钟以内的一户建很少，一户建大多需要步行10分钟以上，其中最多的是步行15分钟的一户建。

如果是公寓的话，步行超过10分钟就会变得不好出售，但如果是一户建的话，就不会有太大的不利因素。步行15分钟也比较容易卖掉，根据房屋情况，步行20分钟也可以期待以相应的价格成交。

(资料:东日本不动产流通机构《首都圈中古公寓·一户建住宅按地域、按建筑年限成交状况(2022年1月~ 3月)》)

另外，如上图所示，即使房龄变长，一户建的成交数量也不会急剧减少，成交价格也不会像公寓那样急速下降。这是因为一户建（独栋别墅）附带土地，具有以土地价格计算资产价值的特性。

图源：Yahoo japan

如果是建成26年~ 30年的公寓，价格会下降到建筑面积的三分之一以下，但单独住宅的价格几乎维持在一半水平。

本期关于投资公寓和一户建的选择方法就为大家介绍到这里了，希望本期的内容对于您的房产投资有所帮助。

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