就连公务员也不得不加入购房大军！

最近全国多地鼓励机关事业单位“团购买房”。

吉林长春：支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体，组织商品房集中批量购买活动。 湖北黄冈：鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，给予不低于个人总房款3%的优惠。 四川巴中：鼓励房企采用团购模式，各级工会组织团购，与房企达成的优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。 浙江桐庐：桐庐鼓励房地产企业开展购房团购优惠活动，且一次性购买的房子越多，享受的折扣力度越大。 广州增城：统计重点企业、院校、医院等单位的刚性及改善购房需求，积极开展商品住房团购活动，楼盘优惠85折到95折之间，最高优惠可享8折。

还有好多好多，我就不一一列出来了！

除了广州增城之外，以上鼓励机关事业单位“团购买房”的清一色的一三四线城市为主。

从抢大学生落户，到鼓励农民进城买房，再到用西瓜、大蒜、小麦换房……如今鼓励公务员教师群体买房。

其实也是变相说明了，三四线城市的住房需求真的快枯竭了！连最后的杀手锏都使出来。

这一次的“团购买房”效果又如何呢？

我对此并不乐观。

第一，相比农民，公务员教师群体的确更优质，有一定的经济实力。

但问题是这个群体早就已经上车了，他们有顶格的公积金，他们是最不缺房子住的。

如果你说改善，在一二线城市还有改善一说，三四线基本上都是三房为主的，大家买房都是一步到位。

如果你说鼓励公务员带头投资，先不说和住房不炒政策相违背，关键是三四线城市公务员的钱也不是大风吹来的，大家对于三四线城市房价的未来心知肚明，投资是不可能投资的。

第二、现在很多人也不敢换房，公务员也怕买到烂尾楼啊，大家都心惊胆战。

那些重仓四五线城市的房企，其实央企国企的比例并不高，除了珠三角长三角之外，四五线城市很少听过华润、金茂、中海这些国字头的房企吧，大部分都是恒大阳光城碧桂园之流的，偏偏这些房企又是烂尾楼的主力军。

从目前来看，房企暴雷的风险依旧没有出清，未来也难保不会出现烂尾楼。

即便后面真的下指标，强制要求换房，这类群体在一座城市来说，人数也不算多，对市场的利好最多也就昙花一现，不足以影响市场的走势。

其实吧，这件事和土地市场一样，去年和今年土地市场就开始遇冷，后来地方为了托市，不至于太难看，都是找的城投来接盘。

但城头也是地方的单位啊，城投拍地，地方也是没收入的，长久来看并不是一个好的解决方案。

同理，新房市场让公务员去接盘也不是一个好的方案。

现在的形势太悲观了，本来仅存那么一点的真实住房需求也被吓跑了，或者转向二手房市场。

最近包括成都、青岛等多个城市的二手房市场的活跃程度不亚于新房，搁在以前那可都是新房的天下，烂尾楼的出现彻底治好了大众的新房癌。

就像我昨天的文章说的，现在最关键的要先救房企，让房企复工复产，市场稳住了，烂尾楼这事圆满解决了，新房市场才会回归正常。

最后，我觉得未来四五线城市应该要认清形势，通过房地产来拉动经济的老路子，在四五线城市已经行不通了。

自从棚改过后，大概在2018年之后，三四线城市的房价就没有涨过，市场当时还有余温，土地依旧不断供应。

后来新房成交速度赶不上新增供应面积，三四城市的库存日益增加，去化周期长期保持在20个月以上，这个数据已经够夸张了。

wind的数据只统计了部分三四线城市，要是加上五线城市，去化周期只会更长。

很多地方的房子即便不卖地，房子也够卖几年的，但现在矛盾的点在于，地方希望推动新房的去化，最终目的也是为了卖地，提高地方性收入。

地卖得越多，新房库存就会累积越多，如果没有足够的需求去消化这些房子，房企后续就不愿意拿地。

可以看到，三四线房企的流拍率是最高的，而且是从2018年过后就开始猛增了。

三四线城市楼市的衰落和去年的楼市调控关系不大，本来就是下行的趋势。

未来 不仅人口 ，房企也在加速逃离三四线城市。

不管主动还是被动，土地财政的老路子未来在三四线城市大概率是行不通了。

即便城镇化进程结束后不会阻挡一二线城市房地产市场的发展脚步，因为只要保持人口流动，就会产生住房需求。

但大量的县城、三四线城市就不一样，农民就是最后一环了，如果农民都有房，那么需求也就真的干涸了。

做再多的挣扎也徒劳。

很多买房的逻辑，我也会在视频号给大家说一说，我尽量会一周做一次直播，大家可以来直播间聊聊。 大家一定要关注下视频号不会错过。