最近闹得沸沸扬扬的烂尾楼业主强制停贷事件，其主因是商品房预售制度。

由于商品房预售制度的存在，购房者需要先把钱全付给开发商，开发商拿着钱去建设房子，两三年后才会把房子交给购房者。

为了规避开发商不按时按质量建设房子，或把资金挪用它处，很多地方设立了“购房资金监管账户”，并对开发商取得预售资格设置门槛，比如，必须建设到N层以上才能拿到销售许可证。

但是这波烂尾楼事件却集中暴露出，资金监管账户形同虚设，银行和房产管理部门并未做好购房者的资金看护工作。购房款全被开发商转走了，导致项目停工。

于是，现在很多人都开始呼吁取消“商品房预售制度”，以现房销售，从而彻底解决烂尾楼问题。那么，商品房预售制度，能否马上取消？是否还有其他解决办法？

1、商品房预售制度基本完成了它的历史使命。这一制度的出台，主要因为房改初期，住房市场供小于求，为了提高供应量，让更多开发商可以有资金用于快速开发，所以设立了这一制度。

如今，中国人均住房面积已经超过45平方，也有数据显示，当前已经建设好的住宅足够30亿人居住。而中国人口却开始见顶，马上走向下滑。所以，商品房预售制度，已经不再需要了。

2、部分城市可以考虑取消商品房预售制。目前，许多一线城市郊区、二线郊区以及三四线城市，乡镇，住房远远供大于求。这些区域，可以率先取消商品房预售制度，只允许开发商销售现房。

3、可以采用分批支付购房款的方式，保护购房者利益。 目前，德国、新加坡等地，采取商品房预售制度，但是会按照楼盘开发进度将资金分批支付给开发商，而不是把所有购房款一次性打入开发商设立的资金监管账户。

这种方法相比直接取消预售制度更科学。如果直接取消预售制度，在现在的形势下，会导致开发商大规模破产。因为开发商融资的渠道，仍然狭窄，十分依赖预售的购房款。

同时，取消预售制度后，商品房的供给量可能极度萎缩，特别是一二线核心区域，这会继续推高房价。所以，一二线核心区域最好仍继续采取预售制，但必须分期支付购房款，而不是一次性支付。

也就是说，取消预售制度是可行的，可以在部分房子十分过剩的区域进行尝试。

很多磐石之心的读者，仍然询问我，是否可以买房了?这个问题真的十分难回答，我已经讲过许多次，根据自己的经济实力，以及当地房地产库存量水平，房价水平，考虑是否可以购买即可。

最后，我对未来楼市做几点判断：

1、开发商将规模化破产，最终全国可能只剩下很少的几家。

2、人口减少的趋势不可避免，许多高库存区域的房产，可能永远也无法消化，成为永久的鬼城。

3、房价已经严重透支了未来20年的涨幅。无论从实际房价，还是房价收入比来看，中国房价都是世界第一贵的。所以，依靠房产保值、升值，是痴人说梦。

4、君子不立危墙之下，房地产的弱周期正在开启，烂尾楼会越来越多，不是万分着急，真的不需要购房。

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