起家于成都的德商置业，一直以来都是一家带有自己鲜明特色的房企。他家的房子总是很有艺术感，极具辨识度。

简单来说，就是他家的楼盘外立面总是做得好看且耐看，光靠颜值就能从周边楼盘中脱颖而出，卖得也比周边楼盘更贵。因此，德商在成都、重庆一带享有盛名。

▲从成都德商·锦江天玺就能看出他家楼盘的颜值。

用德商自己的说法，这种外立面叫做“钻石切割”外立面。就是把楼栋的尖锐角度磨平，取而代之的是圆润的弧形玻璃幕墙，再配上大面积的装饰构件，提升了整个楼盘的颜值。

▲白色的装饰和蓝色的玻璃搭配起来，就显得逼格贼高。

当然，这种在房子上添加没有实用价值的装饰物的建筑风格，在许多信奉实用主义的开发商眼中，属于“花里胡哨，浪费成本”，是要坚决删除掉的。对于更理性，更注重性价比的男性客户来说，德商的房子性价比不高。

▲一旦掏钱的时候，德商的房子就是妥妥的“刺客”级别。

然而，德商楼盘的高颜值对女性客户就有独特的吸引力。德商抓住了在高端消费市场更敢于消费的女性人群，这也是德商能够在川渝崛起的原因之一。

▲“女王的玄关”这类有争议的户型，对女性客户的吸引力更大。

正是由于德商对自己的产品有自信，曾经也能豪气地喊出“我们只看地，不算账”这样的话。不过这种话听听就好，认真你就输了。拿地这种关乎几个亿乃至几十亿的大额投资，怎么可能不算账呢？

如今德商同样在为自己曾经拿的高价地头疼，特别是在川渝以外城市拿下的高价地，不少项目已经处在烂尾的边缘。今天，明哥就说一下德商进入云南昆明的首个项目蓝光·德商天域。

昆明是人稠地狭的城市

昆明作为云南的省会，是许多起家于西南的房企除成渝外，扩张的首选城市。一来川滇黔三省语言文化相近，二来三省都接壤，管理半径也刚好能覆盖。再加上昆明本身的经济、人口体量排名云南省第一，2021年GDP达到7200亿，七普人口846万，是除成渝外，西南地区经济基础最好的城市。

▲除了经济不错外，昆明的城市面貌还很破旧，城镇化的空间很大。

不过，昆明的地型地貌特殊，西南面是滇池，城区内的平地只有滇池周边范围。这种多少的丘陵，中间夹杂零碎的小平原的地形，在云贵俗称“坝子”。昆明这样的狭长地貌，使得各城区的发展很不均衡。

▲昆明的主城区其实就是滇池周边形成的坝子。

独特的地形决定了昆明市人稠地狭，市政道路需要用大量高架桥连接，市中心的人口迁移速度缓慢。城市新区的发展速度跟平原城市相比慢得多。

▲即使昆明的高架桥很多，但依然是全国知名的“堵城”。

不过，昆明这种地形优势使得主城区内的房价可以冲得很高。昆明市老城区五华区的房价早早就破了2万+。庞大的人口基数和少量的房源供应，使得昆明老城区的房价不断走高。

而老城区内大面积的城中村几乎不存在空旷闲置的土地，也让当地政府在主城区内，能卖的土地很少。外来房企想要进入主城区，除了城中村改造，几乎没有别的方式。而城中村改造又几乎都被俊发等当地房企牢牢的控在手里。

▲昆明主城区内大部分都是密密麻麻的城中村。

因此，昆明这个城市的独特属性决定了，只要开发商能在主城区内搞到地，几乎就是稳赚。当然，如果开发商本来就不正规，也没实力的话，烂尾楼就特别多。

德商高溢价进入昆明

2019年2月，德商地产击败金科、平安、东原等房企，以29.84%的溢价率拿下昆明官渡区方旺片区地块，成交总价9.14亿，楼面价5325元/㎡。

▲德商在昆明拿下的首个项目。

昆明方旺片区紧邻昆明的老城区，但是周边的环境被铁路线所分割，以城中村和安置房小区为主，整体面貌并不好。在投拓人眼中，这种地块是典型的“灯下黑地块”。所谓的“灯下黑”就是主城区内的地价洼地。

▲方旺片区距离昆明市中心的距离很近，但是发展落后。

这种地块的土地价值要想释放出来，非常依赖政府的基建配套兑现。一旦兑现，土地价值就会井喷，如果配套不能兑现，就会很凉。毕竟该区域的现状，老昆明人是很清楚的。不给他们一点配套崛起的信心，他们是不会选择在这个片区购房的。

德商拿下该地块后，为了释放自己的合作杠杆，果断引进了更早进入昆明的四川蓝光地产共同合作开发。这个项目就是如今的蓝光·德商天域。

▲两个川系房企共联手在昆明开发项目。

蓝光·德商天域主打“区域内唯一毛坯房”，售价比周边的精装房便宜1500~2000元/㎡的优势入市，均价能够维持在1.2万元/㎡左右。这个价格，能够吸引不少昆明的刚需群体前来。因此，该项目的小户型很好卖，大户型却卖不动。项目的整体定位还算比较精准，大户型产品并不多。

然而，随着2021年四川蓝光的债务危机，蓝光在云南的项目都受到波及。蓝光·德商天域项目部分楼栋建到封顶的时候，蓝光资金链断裂，项目陷入停摆。由于是合作项目，除了蓝光的品牌声誉受损外，德商同样被该项目拖累。

与南宁蓝光·雍锦澜湾一样，昆明蓝光·德商天域项目同样是就差一步，就能完成施工，顺利交房给业主。

▲昆明蓝光·德商天域同样属于距离交房只差一步之遥的项目。

被总包单位彻底搅黄的项目

由于蓝光已经无法按照股权比例出资建设，致使项目停摆。在多方协调之下，2022年1月，德商还是很负责任的向项目公司输血了1850万，用于支持项目复工续建。当时，项目还搞了一个复工仪式。

▲当时，项目开展了轰轰烈烈的复工仪式。

然而，项目的施工总包方南通汇丰建设公司竟然拿了钱，却不复工，而是以偿还前期债务为由，只完成200万的工程量后，就继续摆烂。这也直接导致了德商的信心崩了，不再继续给项目输血。

▲昆明市官渡区住建局的官方通报。

项目总包方的这种做法，直接惹怒了昆明官渡区住建局，发通报官宣拉黑，把南通汇丰建设公司列为失信建筑企业。

▲南通汇丰建设被昆明市政府部门列为失信企业。

事情走到了这一步，施工单位敢冒着被政府部门拉黑的风险，也要摆烂，基本也能看出，施工单位就是抱着“鱼死网破”的心态了。

这个时候，除非德商愿意把蓝光留下的坑一起填了。否则，对于德商来说，无论投入再多的钱，总包单位也绝无可能让项目复工的。

原因非常简单：一旦项目复工交房了，业主成功入住，总包单位的前期垫资款将再也收不回来了。

在蓝光已经彻底躺平摆烂的当下，总包单位唯一能拿回前期垫资款的希望只有德商。总包单位挟迫着业主给德商施压，逼德商继续给钱。所以现在项目就变成了一个无底洞，无论德商现在投多少钱进去，项目都不会复工的。

并且，你也不能把总包单位清走，因为还有施工合同没有解除。总包单位是绝不可能同意现在撤场的。双方就是这么僵持着，最后苦的只能是项目的业主。

▲贸然进入工地清场，那时会直接变成打架斗殴的场面。

最后再来解释下，官渡区住建局所说的2.9亿的工程款去哪了。这笔钱其实很大概率就是，当年广发银行通过总包单位南通汇丰建设转给了蓝光，用于支付项目的土地款或者直接回流到蓝光集团了。而这笔钱，蓝光至今没有归还给总包单位。

还记得明哥曾经写过广发银行昆明分行行长实名举报事件，虽然当时已经辟谣了。但为什么会有这则谣言流出？大概率就是总包方南通汇丰建设释放的消息，其与广发银行、蓝光三方的激烈博弈导致。

这几方“神仙打架”，最终来承担所有风险是业主！然而，“祥子”有什么错？

德商在昆明的第一个项目，就踩了这样一个大雷，也算是第二个受害者。而更离谱的是，德商在昆明的第二个合作项目，德商花样年·好未来现在也同样不容乐观。

同样的失误，同样的城市，能踩两次，德商在昆明的投资概率也是让人直呼牛批！这个概率，甚至可以去买几注七颗球碰碰手气了。

未来，德商可能很长一段时间，都不想提昆明这两个字了。

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来源：小明哥说房Pro

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