前言

7 月 18 日，万科企业股份有限公司发布关于分拆万物云境外上市获得中国证监会核准的公告。

公告显示：

万物云于2022年7月18日收到中国证券监督管理委员会(简称“中国证监会”) 出具的《关于核准万物云空间科技服务股份有限公司首次公开发行境外上市外资股（H股）的批复》(证监许可[2022]1459 号)：

核准万物云发行不超过180503206股境外上市外资股，每股面值1元人民币，全部为普通股。完成本次发行后，万物云可到香港联交所主板上市。

本文旨在探讨两个问题：

1、万物云的股东有哪些？

2、万物云的估值范围？

一、万物云的股东

根据招股说明书第156-158页的介绍，万物云的股权结构如下：

（图1：万物云公司股权结构）

以下依次介绍：

第二大股东Boyu Capital以及58.com对万物云的增资入股发生在2017年2月份，如下图：

（图2：2017年万物云的增资扩股/截图自招股书第144页）

上图中：

Radiant Sunbeam Limited的最终控制实体是Boyu Capital Group Holdings Ltd.。

Dream Landing Holdings Limited的最终控制实体是58.com Inc.。

2017年，Boyu Capital和58.com分别以15亿元、3亿元的对价获得了公司25%、5%的股份。

两家公司因此成为2018年1月份万物云公司股份制改造的发起人股东。

睿达系列公司是万物云的员工持股平台，根据招股书中附录六《5、员工持股计划》：

员工持股平台直接持有奖励相关股份数目合共为70,000,000股股份，已授予394名参与者。

（图3：万物云员工持股计划/截图自招股书附录六第40页）

海南慧佳、海南智博、海南慧优、海南瑞鸿是阳光智博的持股公司。

2021年9月，万物云通过换股的形式，收购了阳光城旗下的物业公司阳光智博，万物云股本由10亿元增加至10.5042亿元，阳光城持有万物云4.80%的股份。

2021年10月、12月，经过两次股权转让之后，上述四家公司总计持有万物云公司1.78%的股份。

珠海达丰、海南云胜、瑞轩， 这三家公司是在 2021年10月-12月期间入股万物云公司。

2021年11月份，Boyu Capital以69.86亿元转让了6.66%股份给三家公司：瑞轩、睿达、珠海达丰。

睿达公司是前文提及的公司员工持股平台之一，不在赘述。

瑞轩和珠海达丰 的 股份通过此次转让而来。

招股书显示，瑞轩公司的实控人为陈坤明。

珠海达丰的实控人是华能贵诚信托。

华能贵诚信托也是万科事业合伙人的持股平台——深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）的最终控制人，深圳盈安直接和间接共计持有万科企业4.82%的股份。

海南云胜 持有的 2.01%的万物云股份是来自于58.com（转让1.90%）以及阳光城（转让0.11%）。

二：Boyu Capital、58.com在IPO前挣了钱

2017年2月，58.com、Boyu Capital对万物云增资扩股。

2018年1月26日，万物云公司的全体发起人股东召开创立大会，并批准公司改制为股份有限公司：股份数量10亿股，每股1元，总股本10亿元。

此时，58.com、Boyu Capital持有的股份比例依然为5%、25%。

2021年9月，增资收购阳光智博后，公司股本数量从10亿股增加至10.5042亿股（10亿元增加至10.5042亿元）后，58.com、Boyu Capital持有公司股份比例为4.76%、23.80%。

2021年11月，Boyu Capital三宗股权转让，合计占万物云公司股比6.66%，对价69.86亿元。

2021年12月，58.com一宗股权转让，占万物云公司股比1.90%，对价19.91亿元。

从投资回报来看：

Boyu Capital在2017年以15亿元的投资，换来了2021年69.96亿元的投资回报、外加万物云17.14%的股份。

58.com在2017年以3亿元的投资，换来了2021年19.91亿元的投资回报、外加万物云2.86%的股份。

这份投资战绩堪称优秀：

因为从公司整体估值来看，2017年增资时估值为60亿元，2021年末的估值已经达到1048亿元。

三、万物云的估值：同行对比

按照招股书中第145-146页的介绍：在2021年10月-12月份期间，多宗万物云股权的转让价格为每股价格99.8元/股左右。

对应当时公司股票数10.5042亿股，公司估值1048亿元。

对比一下同行：

（图5：头部上市物业公司市值及估值情况）

表格中几家头部上市物业公司，以7月18日的收盘市值计算，市盈率范围在1 6 —38倍之间，市净率范围2-10倍之间，市销率约2-8倍之间。

2021年度，万物云净利润17亿元，净资产103亿元，营业收入237亿元。

如果对比同行，三种估值方法下：去掉最高值和最低值，剩余的取平均值：

万物云的估值在400-600亿元人民币之间。

这个估值肯定要修正。

因为，作为物业行业绝对的领军企业，由于以下三点原因，万物云在估值上应当获得更明显的头部效应：

1、在管面积来看，万物云略超过碧桂园服务，行业第一；

2 、从物业的 坪效来看，万物云处于行业前列。

3、从股权结构和母公司支持来看，万物云的大股东是万科企业，为国资背景。与碧桂园相比，万科是规模相当、评级更高的房地产开发商。

所以，也许市场对万物云市值的期待是：

至少不应该低于碧桂园服务。

如果要达到770亿元-840亿元人民币的估值（超过碧桂园服务总市值10%-20%）：

万物云的IPO定价大约在72元-80元港币/股。

最后

投资，要看眼光、时机、实力。

2018年初万物云股改之前，2017年增资入股的58.com和Boyu Capital已经成为万物云的股东，并成为股改发起人之一。

短短五年时间，58.com和Boyu Capital当初的投资获得了数倍乃至十倍以上的回报。

Boyu Capital，该公司网站显示，中文名叫博裕资本。

博裕资本，是中国领先的私募股权投资者，知名的风险投资者，也是多家上市公司的基石投资者。

一家之言，不作为任何投资参考。