路过通汇街，一栋偌大的玻璃盒子少了些往日的热闹景象。

这是中粮·鸿云悦街的独栋商业体，曾经是中粮鸿云的售楼部，一楼曾是言几又·今日阅读，二楼是韦斯伍德健身。

中粮·鸿云悦街独栋商业体

在ICD环贸广场、天誉5区、文华广场未开业前，这里是攀成钢唯一的商业。在攀成钢的所有规划商业中，这条仅约300多米的街道，拿地最晚却开业最早。

日前有消息传出这个独栋的玻璃盒子已公开拆零对外销售，从现场情况看，二楼健身房在继续营业，但一楼的言几又已撤场、变成中粮·悦里营销中心以及贴满“商铺出售”的纸条广告。

大悦城管理

攀成钢首个开业的社区式商业街

2014年8月22日，中粮地产以总价13.16亿、楼面地价6820元/㎡竞得攀成钢这个约96亩、容积率3.0的商住地块，打造为鸿云项目。

在这块土地上，中粮将住宅部分消化为围合式布局的9栋高层、共1980户，主力户型约65-125㎡，而不大于计入容积率总建面积的10%商业，则沿通汇街打造为悦街商业。住宅的步行入口分设在商业街之上。

中粮·鸿云项目总平图

2015年4月25日，中粮·鸿云以约10500元/㎡的优惠后均价开盘。如今贝壳APP显示，现项目一套建面约87㎡的二手房挂到了40733元/㎡，相比入手涨了近四倍。

中粮·鸿云二手房挂牌价，图据：贝壳APP

住宅售罄后，约2万方的悦街商业部分开始启动，由大悦城团队运营，并于2017年12月24日正式开业，星巴克、自留田、屈臣氏、常乐足道、言几又书店、M99、柴门头啖汤、朴田等68户商家首入攀成钢，开业率达90%。

“鸿云悦街是中粮置地策划实现的第二条商业产品线产品，属于特色型的社区型悦街。”中粮负责人曾公开表示，“而社区型悦街是作为住宅配套打造，为了满足一公里范围的居民消费、生活需求。”

而以独栋形式存在的Fit Box，也是本次公开售卖的11号楼，则吸纳言几又·今日阅读、韦德伍斯健身共同打造为集运动健身、艺术文化为一体的创意概念空间。

彼时还在开业的言几又·今日阅读

在攀成钢片区的规划中，ICC、环球汇、乐天、文华广场（原泰合财富中心）规划了包括四个购物中心在内的百万平米商业，但到今年除ICC的购物中心和天誉5区的商业街开业之外，其余都未完全呈现；在过去五年，作为板块内最早呈现的社区式商业街，成为区域内主要的商业配套。

ICD环贸广场，图据：新鸿基地产

独栋商业最高报价15万元/㎡

悦街商铺将全部售出

“言几又·今日阅读撤场后，开发商决定卖掉独栋商业体回笼资金，现分为三层、共28户出售。”一位自称瑞都不动产的中介人员告诉记者，“我们是与开发商合作，不收取任何中介费，相比开发商挂牌清水15万元/㎡的价格，某些铺面位置能谈到9万元/㎡，甚至更低。”

经查阅，中粮·鸿云确实于6月15日取得了11号楼商业、共28户的预售证，建面约19-400㎡，最高清水备案价约15万元/㎡，佐证了这座独栋商业体正售卖的消息。

图据：成都透明房产网

价格方面，该中介表示，“目前，1楼的20间商铺比较抢手。以我们刚成交的一楼11、12号约48㎡的商铺，挂价在14.6万元/㎡，但真实成交可以谈到9万元/㎡，总价约440万/套。二、三楼面积大，挂牌普遍在9.5万元/㎡，但实际成交预估在4万元+/㎡。”

中粮·鸿云独栋商业体1楼商铺总平图

据了解，悦街此前已经将绝大多数商业售出，而赠送大+外摆空间是其核心卖点之一，此前商铺的售价约4-5万元/㎡，总价在72-175万元/套之间。

值得一提的是，记者还了解到，该商业为全业态现铺状态、每户层高约6米，甚至可以开火锅店；此外，该中介还透露道，开发商正在与城管等部门协商，拆除门口的绿化带并增加外摆空间。但问题的是，这个商业不能贷款，只能一次性全款或申请分期。按照拿地时间推算，其剩余产权时间可能还有32年左右。

租金450元/㎡

这笔收益账算得过来吗？

买商铺，租金回报率是考虑的重要因素之一。

这个号称攀成钢核心独栋商业、黄金十字路口的商业，能租到多少钱？年回报率能达多少？

“周边一楼租金大都在360-800元/㎡。而像屈臣氏、星巴克这类开发商招商引资项目的租金相对低一些，在200+元/㎡/月，而好利来、饺子先生等店铺则在500+元/㎡/月。”记者通过该中介了解到，“参考现带有某咖啡店租约、位置较好正对十字路口刚成交的14号商铺（约35.19㎡），租金450元/月/㎡，年回报收益率约6%。”

正在售卖的中粮·鸿云独栋商业体

照此口径估算，该商铺总价约300万元/套出头，每个月租金能达约1.6万元/月，年租金收益约19万元/年，如果租金不递增的情况下，16个年头能收回成本。

单看商铺能达6%租金回报率，其实并不算低，但需一次性全款，或申请分期支付，对于投资客户的现金能力有较大的考验。一位业内人士告诉记者，近两年商铺租金回报率大致在2%-5%，超过6%就已经能算是较高回报了。举个例子，100万买的商铺，按照5%的年回报率计算，需要20年才能回本，这还得在商铺可以全年出租的条件下。

从短期看，疫情对商家营业额受影响可能会降低新商家对租金的承受能力，而更长期的挑战则是周边各个购物中心、商业街兑现之后对于悦街的冲击和影响。

在悦街开业早期，是整个攀成钢的商业独苗，周边居民几乎都要到此消费，但后来天誉5区的商业内街开业后，客群开始分流。而随着ICD的开业和光环购物中心在未来开业，未来会被分流的客户还将越来越多，如何保持高水准的运营能力将决定悦街未来的市场价值，对大悦城团队来说，考验才刚开始。

在建的“光环”购物中心，摄于2022年4月

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主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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