大家好，我是小钧。

昨天，中海学仕里官宣户型信息，72-115㎡两至四居，总价500万起，还是洋房产品，得房率非常高，表现出来势汹汹的杀气。

同时也将买房人的注意力拉回到石景山衙门口板块，犹记得这里上次供应新房还是长安悦玺。

一年多过去，这个盘的销售怎么样了，今天我们一起来看一下。

01

长安悦玺是去年一批次项目中难得没有配建公租房，也无需共产的新盘，指导价7.95万/㎡。

当时大家对于石景山的房价还停留在7万+的认知，所以对衙门口要卖8万都感到很诧异。

可事实上，长安悦玺的环线优势很明显，西四环外，算得上稀缺了；而且周边二手房远洋沁山水的挂牌价也已经达到了9.5万/㎡。

小钧记得，长安悦玺拿地时只有融创和石泰，事后又拉来了北京城建、招商和陕建联合操盘，各司其职，在一批次中跑在了最前面。

截至7月19日，长安悦玺的去化率才18.76%，签约金额为16.71亿，在同届考生中并不出彩。

前段时间，地铁三期规划出炉，11号线二期会途径衙门口附近，可能会辐射到长安悦玺，也许会促进项目的销售。

但是我觉得，97㎡和104㎡可能会卖一波，但是大户型依然很难。因为能掏1000万买房的客户可能最在乎的并不是地铁。

02

在网签价格上，长安悦玺基本保持在7.8-8.2万/㎡之间， 波动性并不太大。

所以还是有一部分客群愿意为环线和产品买单的，但也只是一小部分。

网签金额上，去年10月份达到了一个小高峰，3.28亿，应该是集中开盘、集中网签的缘故，之后顺销阶段就表现平平了。

03

长安悦玺的户型很丰富，从97㎡到175㎡，面积跨度有点大，因为执行套内7090，所以124㎡及以下的户型是主力供应，占比达到了73%。

除此之外，138㎡四居占比7.42%，152㎡四居占比10.91%，175㎡四居占比3.71%。整体来看，走的是刚改和改善路线。

由于地块比较方正，长安悦玺把面宽资源发挥到了极致，全部都是南向三面宽，152㎡甚至做了 6.5米的宽厅，可圈可点。

那么，在产品没有硬伤的情况下，长安悦玺为什么没有抢跑成功呢？小钧觉得有以下几个原因：

第一，周边城市界面较差：尽管是四环外的地段，距离比较成熟的鲁谷板块很近，但是贴身小环境差点意思。

从卫星图上看，周边空地很多，还有仓库、加气站等比较接地气的设施，拉低了板块好感度。

第二，价格高：长安悦玺入市时北辛安7万+的中海寰宇天下天赋卖得正火。 而且天赋在面积段上也与长安悦玺有所重合，节流了 不少 客户。

好在，天赋已经快要卖完了，官宣只剩下了32套了。

但是！熬走了天赋，又来了中海学仕里和电建小瓦窑地块，而且带着更低的价格，都是距离比较近的竞品。

从中海学仕里公布的户型图来看，虽然定位偏刚需，但是115㎡四居也有约30%的货值，对于长安悦玺的主力户型也是个威胁。

接下来就要看电建小瓦窑怎么出牌了。

04

在户型去化上，卖得最好的是97㎡，已经签约48套，毕竟当时石景山100㎡以下的小户型十分紧俏，长安悦玺正好填补了空白。

同属三居的104㎡稍微逊色，可能刚改客户还是对总价比较敏感。

在四居面积段里，卖得最好不是120多平，而是138㎡，可能总价900万+的客群对空间舒适度的要求更高了。

122㎡四居卖得最差，只网签了6套，我猜可能和楼栋排布有关，这个户型全部安排在南侧，临街，对面还有混凝土公司，体验感着实有点差。

从定价来看，138㎡户型定价最高，为8.03万/㎡；124㎡定价最低，为7.74万/㎡，整体上符合小户型走流速，大户型卖溢价的逻辑。

05

长安悦玺是一批次中取证最快、开盘最早的新盘，97㎡和104㎡一直是成交主力，毕竟总价相对较低。

在价格走势上，97㎡和124㎡的价格呈现出下滑的趋势，尤其是97㎡三居，最高价和最低价可以相差4000元/㎡。

138㎡、152㎡和175㎡这三个大户型的价格比较坚挺，基本没有出现下滑。

06

长安悦玺共计917套房源，共计14栋楼，整体排布为南低北高。1#和2#为27层，分布在小区最北侧，大户型分布在小区中央。

以下是长安悦玺1号楼1单元的网签实录，也是粉丝点名要看的，97㎡户型的网签确实不错。

好啦，以上就是长安悦玺的网签实录，想看更多项目网签情况，欢迎评论区留言~ 销冠100

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