文/尼古拉斯·韭菲特

最近买房的事又热度很高。一方面是断贷潮，另一方面是社科院副院长的发言。这两天举行的2022宏观形势年度论坛上，中国社会科学院副院长高培勇发言中谈到中国人买房话题，称中国人在从事各种生产经营活动，不仅为了自己，也是为了下一代以及子孙万代。“自己有了房子后会想到儿子将来也需要买房，甚至没有见面的孙子也需要，这种文化基因是根植于中华民族血脉深处独有的特质。”

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我回想了一下从2015年到现在，除了一小撮极端土豪，身边家境相对殷实或者经济条件相对比较好的，他们谈论最多的和理财相关的话题，都是买房。2017年之后，尤其是2019年一年A股牛市之后，身边的有点钱的人才开始谈论基金理财。其实这一切还是来自于房地产这个行业本身的发展，房地产狂飙的时代，人人谈论买房；房住不炒的时代，谈论的人自然少。但我回想了一下，即使是2017年房地产出现了如此明显的回调，房地产仍然是有钱人士投资避不开的话题。这又是为何？难道拥有一处房产真的是根植于中华民族DNA的东西？

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我想这可能有两个原因。第一个就是中国人的乡土情结与安土重迁的观念所致。如今现代化的中国也是从发达的农耕文明发展而来的，在农耕文明中，土地是最核心的资产，人与土地是相互捆绑的。有土地，只要收成好，能解决温饱。因此作为从农耕文明发展起来的国家人民，我们对家、对土地都有十分深厚的感情。有一句鸡汤说，钱可以买的起房子但不一定买得起家。但是对于很多中国人来说，在我们的传统认知领域里面、在我们的传统思维里面，有房才有家。尤其是在一个陌生的城市中打拼，似乎只有在这里买了房子，才能在心理上觉得安定下来（当然在客观上有了房子也才能安定下来，毕竟牵扯到户口、医疗、教育等诸多问题。所以专家一不建议买房，年轻人就会建议专家不要建议）。

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另一个原因是人性使然。人们总会相信自己实实在在经历过的事。回顾中国房地产的发展历史我们就知道，我国的房地产自“18号文”——也就是2003年国务院发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式明确房地产业是国民经济的支柱产业后正式起飞，房价也一路飙升。尤其是2008年后，房地产成为保增长工具。由于全球经济危机波及，当年政策目标以稳经济为主，四万亿等一系列组合拳出台。在此背景下，犹记得那时上海房价一路从几千块钱一平米疯涨到两万块钱一平米。紧接着2014年住建部表示要“千方百计”去库存，引导地方政府建保障性住房，收购存量房转为公租房、经适房、安置房。此话一出多个城市降低首付比例、取消限购限贷，北上广深房价直接翻倍。这三轮暴涨下来，房地产正式成为资产神话。那时候没有人相信还会有房价下跌的一天。

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但是2017年在燕郊买房的人似乎永远没想到，房地产腰斩的一天真的会到来。2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，房地产行业、企业也迎来全面出清，鹤岗这种超低房价城市也出现了。2016年的时候，燕郊房价4万，到了2021年，房价仅剩一半不到了。当时在燕郊买房的人，无论是炒房客，还是预算不足被迫买在燕郊的北漂族，房价腰斩对他们而言都“如山倒”。

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而到了今天，非核心城市或核心地区的房地产已经跌了几年。面对高培勇副院长发言中所说的“买房这种文化基因是根植于中华民族血脉深处独有的特质”，现在的年轻人对此评价的画风是下图中这样的：

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现在仍有一批中老年人，如我前文所说的，仍然对于已经跌去两成的房地产保佑极大的信心与求知欲，在他们眼里，房地产仍然是他们一生所经历过的那个无比坚硬的泡沫，即便房地产失去了投资属性，其使用属性、社会属性，都仍然在。然而倔强的、当年刚初出茅庐就经历房地产完整下行周期的年轻人已然认为，房地产是既得利益者割他们韭菜的方式之一。但无论如何，他们都是在以过往的经历在对于他们人生中可能是最重要的、甚至是唯一一笔大宗投资进行揣测。在投资中，人似乎不会相信自己没经历过的事。

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我们可以做这样一个思维实验，当然不构成任何投资建议。假设房地产已然见底，你真的敢搭上全部身家六个钱包满杠杆冲入房地产市场吗？那么相反的，假设房地产真的是必然爆裂的泡沫，你敢卖掉你所在的房子，租房做空地产大赚一笔吗？我们或许没有这个胆识，因为决策是有风险的。但是更关键的是，你在做多房地产的时候，必然忘不了2017年以来下行的房地产周期与铁腕的房地产调控；你在做空房地产的时候，也忘不了中国人的乡土情结与二十年以来房价的一路狂飙。或许克服“路径依赖”，才是完善自己投资哲学的要点之一。

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