近期，2022年苏州工业园区第三批次局部地块控规调整公示。园区车坊再明确3宗住宅用地，就在上市企业园南侧，容积率低至1.4。

基地位于蔺宜路以南，松涛街以东，上市企业 园南区的西侧。

目前地块内除公交警务服务中心和鸿顺花苑外，均为空地。

此次控规调整是对用地进行了重新划分且调整了道路，共明确3宗宅地。

3宗地块总占地面积约8.22万㎡。其中，1号地块容积率为1.4，建筑高度≤36米，占地面积为1.92万㎡，未来大概率打造12F以内的洋房类低密产品。

2/3号地块指标一样，容积率为1.8，建筑高度≤80米，占地面积为4.22万㎡，未来或打造以26F左右的高层住宅。

从地图上来看，这三宗地块区位条件还不错，北侧是车坊实验小学松涛校区和车坊人民医院，距离在建轨交8号线约800米，地块周边有鸿顺花苑、淞泽家园、淞渔社区等拆迁安置小区。

根据链家网显示，板块内二手房挂牌均价在2.5万元/㎡左右。

板块内在售新盘中海独墅云著备案均价为35000元/㎡，定义了断供多年的车坊新房价格体系，这个房价和青剑湖房价相同，属于园区房价的第二梯队。

除了在售楼盘中海独墅云著外，板块内还有一个中国铁建项目待入市，距离中海独墅云著不远。

在今年首批次集中土拍中， 中国铁建竞得蔺谊路北、朝前路西地块，成交总价19.73亿元，成交楼面价21659元/㎡，溢价率3.14%。

地块距离中海独墅云著较近，占地面积为45550㎡，容积率2.0，要求装标不低于1500元/㎡，建面约160㎡以下的户型超过50%。

中铁建地块位于上市企业园南区的北侧，刚明确的3宗住宅用地位于上市企业园南区的西侧，未来这几个项目的客群或将包括上市企业园南区的产业人才。

根据片区详细规划，车坊未来将有约10宗宅地待入市，未来将成为园区的供地大户之一。

板块内二手房以拆迁安置小区为主，片区内的改善需求较多。所以中海独墅云著入市后，虽然3.5万元/㎡的价格在苏州楼市并无明显优势，但板块内的二手房中锐星奕湾挂牌价3.8万元/㎡，存在一定倒挂，加上项目产品力较强，所以项目去化表现一直不错，首开时候建面约134㎡户型全部售罄，客群以地缘性改善和部分投资客为主。

从地图上来看，车坊北靠东方大道，南临吴淞江，西接尹山湖，东沿中环东线，是拥有一定区位优势的。

许是因为在园区的角落里，车坊的存在感一直很低，直到2021年，车坊有了新地块供应，才正式亮相于苏州楼市的舞台。

从区位上来说，车坊和独墅湖高教区一路之隔，很多在独墅湖高教区工作的年轻白领，从地理位置上来讲，车坊是他们租房的优质选择，因为这里不仅租房价格公道，而且距离也近。

值得一提的是，由于车坊属于独墅湖科教创新区，板块内产业园较多，产业园内产业涉及生物医药、纳米技术、人工智能以及新兴产业等。

也就是说，未来车坊不仅拥有高精尖产业，还有高知高薪人才引入。

一个新兴板块的发展，一定离不开产业的赋能，产业除了给板块带来经济的提升，还带来大量的技术性人才 。

这波在独墅湖高教区工作的人群，早期的购房外溢是尹山湖。其实从位置上看，车坊更应该是独墅湖高教区外溢的上佳选择。随着上市产业园南区内各类高端产业入驻，产业人才不断引入，也带了丰富的购房需求，而车坊凭借地理位置上的优势则承接了这部分购房需求。

所以，近几年，政府在车坊城市资源建设方面开始大量投入。

在建的地铁8号线终点站就设置在车坊，将在2024年通车，8站路即可到达湖东的久光圆融商圈。

地铁8号线的建设让车坊与园区核心板块的联系更加紧密，通往其他区域更为方便，板块价值也将迎来新一轮的跃升。

围绕地铁8号线而着力打造的镬底潭TOD项目，加上退二进三区域规划出炉到南部上市企业园开建，都标志着车坊东片区，正在向一个全新的现代化住区迈进。

同时，交通、商业、娱乐休闲、教育资源配套也在不断完善。

星塘街南延、中环南线、车坊大桥的连通将大大提升板块到达全城的效率，将进一步提升板块的交通便捷性。

同时，推进商业配套和教育资源的落地。文荟邻里中心、工业园区南部市民中心在建设中，普惠路高中纳入西交大苏州附中，板块迎来重量级的教育资源。

据悉，工业园区南部市民中心集市民、政务、文体服务中心三大功能合一，目前园区仅有两个。

交通升级、教育资源不断丰富，娱乐休闲设施迎头赶上，车坊的生活配套逐渐高端化、全面化、更“园区”。

此外根据车坊东片区控规调整显示，还规划了一座邻里中心、一处医疗用地，加之背靠独墅湖高教区的地理优势，车坊的城市建设将迎来一轮较大的升级。

可以说，未来几年园区的新房主战场，车坊必定是其中之一。

但是从现有的配套和城市界面来看，车坊和园区核心板块的差距是十分明显的。

当下的车坊很多地方在拆迁，加上板块内大量的拆迁安置房的存在，看起来观感比较差。

安置房淞泽家园和东方文荟苑体量都很大，其中淞泽家园过百万方，人口5万+。

目前板块内还没有大型商业综合体，购房者较为关注的优质教育资源也非常匮乏。

可以说，当下的 车坊板块正在经历发展的阵痛期，大拆大建，让不少购房者都怀疑这里是不是园区，甚至会怀疑目前的配套是不是“配不上”3.5万元/㎡的均价。

分析师认为，作为园区未来十年重点发展的板块，虽然当下的界面一般，但是成片开发方案已经出炉，一切只需要交给时间。

园区作为苏州楼市的风向标，大家都有这样的潜意识：在园区买房，就能成为苏州楼市的大赢家，没买的想买，买了的还想买，毕竟限价之下，给了购房者买入“硬核”板块的机会。

之前，在推文中，我们说过跨塘、娄葑、车坊、胜浦是园区楼市的“四小龙”。

地理位置上，四个板块从东南西北合围园区，每个板块几乎都与核心片区接壤，板块之间目前的成熟度存在差异，短板也很类似，厂房多、老小区多、配套不齐全、界面一般。

四个板块中，车坊的界面是较好的，道路干净，绿化整齐划一，城市界面的改造工作也在推进过程中。

且车坊靠近独墅湖高教区这个区位优势非常突出，是个名副其实的处于上升期的板块。

对于想买园区的购房者来说，车坊是值得关注的，也是低门槛入住园区的不错机会。

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