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中国的楼市似乎来到了一个分水岭：非核心地方的房价不涨反跌，新房买卖偏向刚需，投资活动减少，不少房企资金困难不再大举拿地，急着转型做物业管理或其他业务。

可能某天某思聪开始在某音直播卖货，我们就得赶紧盘点下自己的房产有没有危险了。

开个玩笑。

如今的内地楼市确实诡异，前段时间断供潮、烂尾楼的新闻每天都见诸于各大报章，就连银保监会都出面回应地方问题，“保交楼、保民生、保稳定”！

还时不时有烂尾断供的新闻，甚至一些环京城市“只要帮忙还房贷”都可以零元送房。

这个情形让我想起了日本上世纪90年代初的那场房产危机。

当时日本人抱着房价永远涨的念想，以很高的贷款利率（当时最高达到8%），超高价购买刚需房或投资房。

但没想短短几个月内，日本房价暴跌到原本的1/3，资产大幅缩水，但贷款却还得还，而且还是以当时签订的利率还。

这当中的代表性人物当属现在仍在日本有超高人气的演员阿部宽。

为中国人熟知的是他出演了陈凯歌的《妖猫传》

名人投资买房的“失败代表”

在日本，说到不动产投资失败，阿部宽一定会被拉出来溜一圈。

1964年生人，1987年做模特买奢侈品赚了钱，阿部宽看着身边房价大涨阿部难免心动，便买了几套投资型公寓用来投资。

讲真，高位投资着实要有对房产市场有极大信心，才能下得了这狠手。

然而泡沫破灭，他的资产也跟着大幅缩水。祸不单行，奢侈品同样卖不出去，他的模特工作也没了，身上却背上了高达3亿的债务。

阿部宽说，这段时间他有一段意志非常消沉的时期，天天玩小钢珠幻想着一夜暴富。

但暴富的梦没能实现，身上的债却越逼越紧。咬咬牙还得还债，这才让阿部宽走上演员这条路。

还好演员做得很成功，到2007年，在一次电影发布会上，他高兴地对外宣布“我的债务终于都还清了！”

然而当时少年已到中年，据说赚来的钱都用去还债，阿部宽一直过得很拮据，而且有债务在身也不敢结婚，直到还清债的第二年，44岁的他才跟小自己12岁的圈外女性成婚。

不过演员的成功让他用很短时间还掉了巨量债务，相比之下，我们更好奇，如今已经过去了30年，那些高位接盘的普通日本人都怎么样了？掘金日本房产（ID：Japan_gold）为大家讲述两个刚需房的故事。

横滨郊区8000万买一户建

如今价值不到4000万

K先生是一位勤勤恳恳的上班族，上世纪80年代末，眼看着房价地价每年都在疯狂上涨，日本的国力不断增强，他打定主意要抓紧买房。

于是，为了让家人能过上安稳的生活，1990年他在东京周边的横滨市，买了个一户建。

这个一户建要价8000万日元，相当于当时的50万美元，人民币大家自己估算一下。

而这套郊区一户建的位置着实不好。因为价格太高也只能往外买，当时K先生买的地段是从家要坐10分钟公交车，才能到最近的地铁站，然后从地铁站去往横滨站再30分钟，而横滨站到东京市中心再30分钟……

每天通勤2小时以上，这个数字对现如今在大城市打拼的朋友们，是不是熟悉的配方？

仍然相信房价会上涨的K先生，向银行贷到了当时可以说是极限的35年、6000万日元的抵押贷款，得到了这栋房子。K先生若是固定利率的贷款，他就要支付5-6%的利息，跟目前国内高位买房的朋友差不多。

由于家里仅K先生工作，靠每月的收入还款还不够，于是他制定了一个财务计划，可以提前提取相当比例的计划退休金，用于还贷。

然而，就在他买房后的一年不到，日本的房价急转直下，8000万一户建放到今天，连4000万日元都不到。这比他要还的贷款还不值钱。

这20年来，K先生所工作的公司由于与外资企业的激烈竞争而不断重组，因此自从买了房子以来，他的工资几乎没怎么涨。但养孩子的钱却没减少，所以夫妇一直到孩子大学毕业前，几乎没有积蓄。

此外，由于他提前支付了退休精铁，这部分也不可避免地大幅减少。他的养老金从65岁开始支付，金额却远远低于许多老年人目前收到的水平。

两相叠加，人生规划的根基已经动摇。他过去的30年都在为银行打工，夫妇俩根本不想消费，只想快点还债，大的开销几乎没有。

如今年近65岁的K先生非常感叹，“我不知道我买房子是为了什么”。但好在，他还是挺了过来。

千叶县4300万买下一户建

如今只有1600万

A先生是一个当时收入颇不错的工薪阶层，只有30岁，90年代的年收入就达到700万日元。

由于日本央行此前不断加息，日本当时的固定利率贷款以及浮动利率商贷都在历史新高，看下图↓

平成元年是1989年，所以平成2-3年（1990、1991年）日本的民间金融机构贷款浮动利率来到了最高点的8%以上。而与此同时，固定利率的FLAT35虽然未显示在图中，但当时也高达5-6%。

1990年，A先生以800万日元的首付，贷款3500万在千叶县某市郊区买了一个一户建。当时A先生借的是固定利率贷款，等额本息，前10年利率5.5%，第11年之后上调到7%。

而在过去的31年里，A先生没有其他借贷，也没有再买房的情况下，他的总还款金额达到8745万日元。而如果最开始A先生能以2.5%的“全期間固定金利型”贷款买这套房，他的还贷总额将只有5255万日元，这当中相差了3500万！放到现在，可以再买两套房。

A先生同样后悔，当下他这套房的价值已经跌到了1600万日元，而且行情也不好，因为现在有许多离地铁站很近的公寓如雨后春笋般建好，他这样的郊区房就变得非常难卖。

所以，A先生也是专注于还贷，到今年还有最后4年就要还完了。

“终于要松一口气”，A先生感觉自己的日子终于熬出头了。到还完款的那一年，A先生也正好退休了。

资产负债表衰退

不再借钱消费的一代人

花大钱买在郊区的K先生，以及高利率贷款的A先生，以及他们的家人们，在过去30年里缩衣节食地生活着，也就是所谓的日本低欲望的一代。

而仅仅在危机发生之前的十年，80年代的日本还是一个充满自信的民族，日本人到处买买买，日本企业几乎在各个领域都击败了美国。

90年初房价顶峰的东京23区高达1450万日元/平米，相当于当时的10万美元才能买一块一平米的小地。据说日本皇宫的地价，都能买下整个纽约。

暴涨背后都有逻辑，主要是因为政府给住宅用地的审核严格，导致土地供不应求的结果。

为了应对高到离谱的房价和通胀，日本政府开征房产税，央行还不断调高利率，意在一次性刺破泡沫。这就导致90年代初那场突如其来的暴跌。

经历了衰退，日本人的心态确实发生了很大变化。想一想，原本手上8000万日元的房产，到现在不足4000万，资产缩水但负债一点没变，这会导致一个结果，那就是辜朝明在《大衰退》中提到的，“资产负债表衰退”。

我们看到的低欲望、低通胀、需求不振、投资不振，都跟资产缩水、债务没变有直接关系。原本决策者以为这只是短期应急，但一旦如此生活个30年，就变成了习惯。

“整整一代人都是如此。日本公司不再像以前那样雇佣员工；日本年轻人也不再想着到美国留学，了解那里的商业和技术，学成归来帮助日本变得更好。一旦这样的世界存续 30 年，“谨慎” 就成了铁律。资产负债表衰退带来的悲观情绪挥之不去。” 晚点团队，公众号：晚点LatePost

回到房产的讨论上，如今负债大于资产价值也是我们一些地方正在，或将于不久后要面对的状态，而那些买不起核心地段资产的刚需人群，也是最主要的受害者。

上述的A先生和K先生都是把房子买在了远离地铁站的郊区。除此之外，买在小城市，或者二线城市的次级地段，这些地理位置很危险，因为它们只是被跟风涨起来的，根本不值钱。

这也是为何，我们持续强调作为投资者（不只是刚需），买房一定要往市区买，一定要买靠近地铁站的房，最起码它还保值。

此外，很多如今已经65岁以上的日本人是在90年代以前买的房，现在甚至还赚到了钱。所以，吃下苦果的最主要还是在90年代“高利贷”买下高价房的刚需族们。

不过，那些在泡沫顶峰买房的日本人，还是比咱们现在断供烂尾楼、房价下跌的朋友更幸运。

毕竟不论是A先生还是K先生，买到的都是最终交付了、可以住的房子，很多还带有完整土地、永久产权。

虽然贬值，但它们仍是可交易的有价值商品，而不是一个空空的钢筋混凝土架子。