早在2021年8月，湛江市人民政府印发了《湛江市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，里面的信息量巨大，涉及城市发展定位、发展方向、产业以及交通和民生等等，不知道大家是否看过？
其实里面的信息和大家息息相关，而站在房地产的市场投资的角度上看，城市发展的方向关乎投资房产日后的升值。
Part 01丨关于GDP和人口
根据规划，2025年，湛江市区常住人口将达到250万人，GDP将达到4500亿元。对比2021年，湛江市区常住人口约为193万人（七普数据），2021年全年GDP实现约3560亿元。
那么市区常住人口250万人以及GDP4500亿元是个什么概念？
根据时代数据2021年全国GDP百强城市，湛江以3560亿元排名第82名。如果按照2025年湛江既定的发展目标，GDP4500亿元大致相当于现在的淮安、贵阳。而市区常住人口250万人，大致相当于现在的潍坊市的市区人口规模（潍坊8个区，湛江才5个区）。根据现行的城市规模划分标准，市区常住人口100-300万都属于II型大城市，300万人口规模是个重要的门槛，决定了能不能上马地铁。所以，规划上没有提及地铁的规划，提了湛茂、北部湾城市间的城际铁路。
整体而言，湛江目前的城区面积过小、人口规模不大，城区面积扩容、吸纳人口迫在眉睫！
Part 02丨关于城市定位
定位：省域副中心城市+现代化沿海经济带重要发展极，建设全国性交通枢纽、现代化区域性海洋城市。
根据定位是会继续强化中心城市的地位，加快融入大湾区和海南自贸区建议，对接东盟，参与西部陆海新通道建设，大力提升城市发展能级，引领粤西地区协同发展，增强对周边区域的辐射带动能力，努力打造现代化沿海经济带重要发展极。
这里有一个新的提法，建设现代化区域性海洋城市。湛江发展海洋城市有得天独厚的优势，建设海洋经济发展示范区为契机，加快建立现代海洋产业体系，打造陆海协调、人海和谐、向海图强的海洋城市。
目的就是提高湛江的城市等级、能量、地位，吸纳周边城市更多的人才一起建设湛江，扩大经济腹地，实现更大的价值。以前是珠三角带着粤东西北兄弟跑，现在给政策给湛江自立自强，发展起来然后带动周边的兄弟协同发展、共同富裕。
Part 03丨关于城市发展方向
城市发展方向
按照《湛江市城市总体规划（2005-2020）》，提出了“东拓、西扩、南展、北延”的城市发展思路。随着城市的发展，城市中心城区空间发展受限，发布了湛江市中心城区扩容提质建设规划（2014-2020）（草案）公告》，规划了“一湾、三轴、六片区”的生态型海湾城市空间结构，提出了南拓、东进、西联的发展方向。
目前，根据《湛江市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，要完善“双核双轴多组团”空间结构，引导城市空间以湛江湾为核心，沿“海川快线-海湾大桥-乐山路沿线”、湛江大道，重点向东、向南拓展，打造多个城市功能组团。
双轴发展
形成以“海川快线-海湾大桥-乐山路沿线”和湛江大道为发展轴的城市格局，城市建城区也将沿着这两条发展轴向东（海东新区东进发展轴）、向南（东海岛南拓发展轴），当然也会继续向西（西城新区西联发展轴）。
大家可以看到，目前湛江市区的土地出让也以上面的双轴沿线发展为主。像湖光快线沿线的中海金地未来城，会随着北站规划的逐步落地以及城市的持续西联，北站附近的片区发展潜力巨大，一路连上海创中心等科技园、湛江西等，形成开发商前期投入建设、住宅带动人口流入、产业带动区域发展的模式，成为住宅+产业+公共交通的现代化新兴片区。再对比一下海东的华发新城，发现其实模式基本一致。
而南拓，对于地产的投资并无太大的参考意义，因为主要是石化钢铁等产业延伸。
双核驱动
上面说了双轴，接下来说一下双核。聚焦金融商务、科技创新等核心服务功能，引导金沙湾、海田-调顺岛、海东高新园、海东新区起步区建设“高端服务功能集聚核（内湾）”，强化城市辐射能力；依托高附加值的临港产业集群，引导霞山临港工业园、湛江综合保税区、东海岛石化-钢铁产业园等湛江港周边地区建设“战略支柱产业培育核（外湾）”。
双核主要看内核，核意味着核心，内核聚焦金融商务、高端服务功能区，金沙湾核心的地位将进一步加强，海田和调顺岛也将得到进一步发展。同时调顺岛目前来说，受到港三和电厂影响以及调顺路的影响，发展会有一定的受限。海东片区，也主要看海东起步区，这里是海东新区的精华所在，是目前海东价值最高的区域。
组团发展
围绕“高端核心服务、战略支柱产业”两大功能，重点发展 10 个片区。
- 海田片区按照“区域性商务金融中心”定位，承载总部金融、商务办公功能。
- 调顺岛片区按照“区域性文化艺术中心”定位，整理岸线资源，推动散杂货码头布局调整，打造高品质、连续的开放公共岸线，建设大型文化、艺术设施。
- 金沙湾片区按照“区域性休闲消费中心”定位，结合环湾滨水空间建设一批高端酒店、商业综合体，强化宜商宜游功能。
- 海东新区起步区片区按照“区域性科技创新中心”定位，依托湛江湾实验室强化基础创新、应用创新环节，发展创新金融、风险投资等创新服务功能。
- 北站高铁新城片区打造重点功能平台，重点完善综合枢纽功能、培育产业服务功能。
- 西站高铁新城片区按照“商贸物流组团”定位，发展商贸物流功能，打造高铁经济综合商圈。
- 海东高新园片区按照“高新技术组团”定位，重点发展电子信息、生物医药、海洋战略新兴产业，打造海洋工程装备、海洋生物医药、海洋能源开发利用等国家海洋科技成果转移转化聚集区。
- 广东自贸区扩区湛江片区按照“临港产业组团”定位，其中霞山临港工业园重点发展精细化工、新材料等高附加值的临港产业集群，综合保税区重点发展保税物流、跨境电商、检测维修等产业，东海岛石化钢铁产业园重点依托龙头企业带动，完善钢铁、石化下游配套产业，延长战略支柱产业链条。
- 空港经济片区按照“临空产业组团”定位，建设区域国际一体化的综合交通枢纽，发展临空产业、高新技术产业。
- 教育基地片区按照“教育科研组团”定位，依托广东海洋大学等高校资源优势，强化基础教育、职业教育功能，推动产学研深度融合，集聚创新人才。
按目前城市发展趋势，以上10大片区的投资价值如下：
第一梯队：金沙湾片区、调顺岛片区
第二梯队：北站高铁新城片区 、海田片区 、海东起步区
第三梯队：西站高铁新城片区、教育基地片区
第四梯队：空港经济片区、广东自贸区扩区、海东高新园片区
城市更新
加大对2000年底前建成的老旧小区、背街小巷、城乡结合部以及城区中心工业旧厂房功能改造与提升力度。
加快实施旧大天然片区改造项目、南油产业新城、霞山火车南站片区、湛江北站枢纽片区、金沙湾旧厂房片区、调顺岛片区、草苏东北片区综合更新改造。重点关注旧大天然片区改造项目、金沙湾旧厂房片区等。
Part 04丨关于霞山和赤坎发展方向
霞山区
主要发展方向是向西，分别沿着湖光快线、机场路和新湖大道，形成以椹川大道、湖光快线、湛江大道、新湖大道围成的大圈，其中北面价值大于南面，越靠近主城区价值越高，重点关注屋山片区、旧机场片区、北站片区等，投资不过湛江大道。同时，随着湛江大道的开通，椹川大道交通拥堵、大车多的问题会得到缓解，椹川大道沿线楼盘的价值也会进一步提升。
赤坎区
主要发展方向是1、沿着源珠路向西，重点关注东菊公园片区和草苏片区；2、沿着调顺岛向东，越靠近金沙湾价值越高；3、沿着海田路向北。发展方向较为分散，整体而言目前来说调顺优势较大，其次源珠路沿线，最后是海田北。当然因为赤坎城市更新项目较多，旧大天然片区和金沙湾旧厂房最值得期待！
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