最近有个房地产专家，跑到2022年网易经济学论坛上讲话去了，说现在网上很多人呼吁取消预售制度，是因为没有看到预售制后面的积极意义。

预售制能大大提高房地产企业的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

专家这番话槽点太多，立华我一时不知道从何吐起。

所以，我们就一个一个讲。

第一，预售制能大大提高房地产企业的资金周转吗？提高不了，现在的问题不是房地产企业的资金流有问题，而是资金池有问题。

一家房地产企业，如果没有外债，只有固定资产，资金池里面一分钱没有，但是又需要把楼盘盖完，这时候预售资金进去了，有一分算一分，批做两半，一半盖楼一半利润，该企业的资金周转确实快起来了。

在房地产企业没有外债的情况下，如果没有预售制，回笼资金的办法只有一个，那就是卖现有的楼盘，卖一套回笼一套房子的钱，这么搞下来，回笼资金的速度慢。

在没有预售的情况下，回笼资金的速度慢，新房就盖不好，新房盖不好，就卖不出去。卖不出去，就回笼不了资金，没毛病。

现在突然有了预售，房企可以一边卖盖好的楼盘，一边卖没盖好的楼盘，回笼资金的速度快，资金流转的速度就快，确实没问题。

但是专家也要活在现实，不是说给你发点工资养起来你就成了真空中的球形鸡，高高在上不食人间烟火，国情是啥样子的都看不到了。

更不是说给你那几个工资是让你出来白日做梦的，预售制能加快资金流转的前提是房企没有外债，随便睁开钛合金狗眼看一看就能知道，恒大负债都不能按亿算，你让他搞预售，他一定会想尽办法和银行地方政府勾兑一下，把预售款拿出来，去填补别的坑。

外债还不完之前，预售多少填坑多少，也就是说，在一通骚操作之下，外债成了资金黑洞，放多少进来都去不了新盖的楼盘，都是去填坑的。

水渠里没水，你加水，可以加快水流速度，水渠里没水，但是有个地方漏水，你往里加多少也是加不快水流速度的。

讲能提高资金周转，是个错误，错在脱离实际。

第二，专家说，预售制可以盖更多房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。

解决的了吗？

目前房地产供需不平衡，不是个平均值的问题，鹤岗市的房子十万块一套，空的多的是，有人买吗？

人再怎么说也想去个哈尔滨，哈尔滨户籍人口960万人，常住人口1000万，还有40万人在哈尔滨但是没有房子。

要给这40万人盖房子，难道是预售制能解决的问题？预售制搞了这么多年，怎么没见这40万人的房子解决了？

房地产供需的问题不是预售不预售的问题，是哈尔滨市批不批地的问题。我们往深圳市说一下，深圳市户籍人口550万人，深圳市不是每个户籍人口都有房子，因为深圳市的户口给的很随便，来了就是深圳人。

我们退一万步，就算是每个户籍人口都有房子，那深圳市常驻人口还有1300万多，算下来还有700万人需要房子，你说预售制能解决房地产供需矛盾，可是预售制搞了这么多年了，深圳市解决了房地产供需问题了吗？

专家是哪来的脸强行扭曲现实呢？

有的地方房子空着没人买，有的地方人扎堆了没房买，供需矛盾是个人流动的问题，人流动是个地区资源配置的问题，邯郸市人口1000万，流失了几百万，北京市人口一千万，进来了几百万，两地都有供需矛盾，难道是因为预售制没有搞？

确实有供需矛盾，这和预售制有什么关系呢？一个发展的问题，非要说成是一个预售制的问题，错也不能这么错，第一个错误犯在忽略现实，第二个直接来扭曲现实了。

当专家要要脸。

第三，专家说预售制能解决烂尾楼问题。

到这里已经没有什么好说的了，图穷匕见了是吧。河南省那么多断贷楼盘的业主，我建议把专家送到他们中间，然后告诉他们预售制就是这个专家支持的，他说预售制能解决烂尾楼问题。

我想断贷楼盘的群众会立刻教育教育这位专家什么是事实。也会立刻用各种方法让他明白预售制解决不了烂尾楼。

▲图片截取自富途牛牛

总结来看，专家讲来讲去，就是预售制好。

有利于谁，有利于房地产企业。

一个专家，是财政养着，财政的来源是国企的经营和群众的纳税，归根到底，专家的待遇是群众提供的。

狗还知道要感谢人给了他一口饭，狗也知道忠诚，任泽平以前给恒大张目，我不反感，因为任泽平的钱都是恒大给的。在其位谋其政，任泽平是拿一份工钱做一份工，对得起工资的来源。

可你是财政养着，怎么屁股歪到树上去了？

什么吃里爬外的东西啊？