西安的城改这块“肥肉”，真的不是哪家企业都能玩转的。

此前就有多家房企受困于西安城改，既有曾经的本土龙头，也有全国性的“城改专家”。

而这一次，云南“地产一哥”、“城改专家”俊发地产也受困于西安城南千亩城改项目之中。

而我们要关注的是，陕西本土国企的加入，能否迅速盘活这个项目？

1789亩，总投资超400亿元

关于俊发地产涉足西安雁塔区杜城村城改，地产房剑这几年一直在关注，此前曾经推送过多篇文章，抖音上发布的视频播放量也超过了30万，由此可见这个项目的关注度。

《云南"地产一哥"俊发再入西安！能否吞下杜城村千亩城改项目？》

《投资400亿元、总建面540万㎡,俊发城开工!时隔7年,俊发杀回西安！》

在早些年，西安的一些本土小型房企已经签下了大量城改项目的开发主体，因此俊发涉足西安城南杜城村城改，也是与西安本土房企合作的。

公开信息显示，2018年10月26日，俊发集团与陕西乾和实业签订西安杜城村项目合作协议。

随后，西安雁塔区时任领导以及俊发在西安的合作方陕西乾和实业领导，在2019年11月组团到俊发集团总部考察，俊发集团董事长李俊与与考察团一行在俊发中心举行专题座谈。

俊发，可能西安人还比较陌生，但在云南被称为“地产一哥”。

在规模方面，克尔瑞的榜单显示，2020年以670.1亿元的销售额位列第59位，2021年以510.3亿元的销售额排在第66位。今年上半年，在行业整体销售额下滑的大背景下，俊发的销售额为99.7亿元，排在第84位。

除了规模因素之外，大家对这个项目的关注与期待，更重要的是由于俊发在城改领域的话语权。

1998年，俊发地产成立，就是做城改起家的，第一个项目是昆明市中心青云街的城中村旧城改造项目。从此，俊发将城市更新业务定义为公司的核心业务板块。

从公司成立到2020年，俊发集团共计开发城市更新项目45个，改造面积1861万㎡，总安置37357户，累计交付2070万㎡……这组数字，也奠定了俊发在城市更新领域的地位，拥有“城改专家”的称号。

2019年12月19日上午，杜城村棚户区改造项目房屋征收工作启动，杜城村的城改由此拉开帷幕。

2020年11月4日，杜城村棚户区改造项目安置楼建设启动。

根据当时的官方信息：杜城村城改总投资超400亿元，项目改造综合用地1789亩，总建筑面积超540万㎡。除了住宅之外，西安俊发城在教育方面将建设6所学校，并自带集中式商业综合体，可有效补充片区各类优质配套。

西安俊发城也是全国第五座俊发城。

尴尬：进展缓慢

对于很多年轻人来说，杜城村是“西漂”的第一站，曾经聚集常住人口规模在10万人左右，相当于一个小县城。

站在今天来看，俊发集团所拿下的杜城村城改项目，位置可以说是非常好。

这个项目属于泛高新板块，站在项目的东北角就可以看到中国第四大超高层集群西安高新锦业路板块。

同时，项目东侧紧邻西安欧亚学院、西侧紧邻1700亩的雁南公园，西南角一路之隔就是已经封顶在建的西北第一个宜家荟聚，距离西安绕城高速高新出入口也近在咫尺。再加上项目本身1789亩的体量，这一切已经奠定了项目的价值。

而从地产的角度来讲，这个板块的楼市有多火，从紧邻的金地中央公园两次意向登记就可以看出。在毛坯房均价1.9万元/㎡左右的情况下，金地中央公园2次意向登记2次“千人摇”！项目西南角一路之隔的悦美国际，在7月初也上演了“5千人摇”！

所以说，理想状态下，俊发所拿下的杜城村城改项目如果能够顺利开发，足以支撑俊发在西安10年时间的土地开发。

但是，理想很美好，现实很骨感，“城改专家”俊发低估了西安城改的难度，以及地产行业整体大环境的变化。

对于涉足西安城改的企业而言，首先要投入大量资金进行安置房建设，只有安置房建好之后开发用地才会供应，这对于开发商的实力就提出了更高的要求。从去年年中开始，就传言杜城村的开发用地要挂牌出让，但1年时间过去了依然没有挂牌。

同时，过去1年地产行业大环境的变化，俊发也成为暴雷房企之一。

由于俊发还没有上市，因此我们暂时看不到其详细的财务数据。但根据媒体公开报道：截至2021年6月末，俊发集团总资产为1600.97亿元，总负债1236.65亿元，净资产364.33亿元，资产负债率77.24%。

虽然说在三道红线方面俊发均达标，但不可忽视的是在过去几年俊发的负债率则在一路上升。

负债率上升的同时，俊发的销售额则在大幅下降。

从上面所提到的2020年、2021年销售数据就可以看出，2021年俊发的销售额较2020年下降了23.85%，今年上半年较去年上半年的销售额降幅更是达到了58.6%，不到去年上半年的一半！

2022年2月28日，惠誉将香港俊发地产有限公司的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”，展望由“稳定”调整为“负面”。

2022年7月22日，香港俊发地产有限公司发布了一则公告，内容涉及 "HKJFPC 11 12/24/22" 票据的 1303.5 万美元利息预计不能在到期前支付。

这意味着，俊发地产发生了实质性违约。

俊发地产债务的违约和暴雷，也引发了西安当地媒体对于千亩城改杜城村城改项目的关注。大家实地探访之后发现，这个在2020年11月4日开工建设安置房的项目，实际上已经停工很久，工地上的草已经长了很高。

2022年7月28日，地产房剑在杜城村城改项目现场看到，整个项目的外围墙采用两层，除了里面的那一层是砖砌之外，外面的一层采用的是金属材料的栅栏，从这一点可以看出俊发对于整体品质的追求，比较用心。

而工地内部，未见施工的景象，个别已经开始地下部分施工的安置房楼栋，很明显已经很久没有施工了，工地里的杂草已经长了很高！

很明显，这个安置房建设已经开工一年半的项目，实质性的进展非常缓慢。而随着近期俊发暴雷，无疑让人对项目的命运产生了担忧。

陕西本土国企介入？

工商信息显示，杜城村改造主体陕西乾和实业有限公司注册资金为3亿元，实缴资金为3亿元，目前的股权结构为：西安俊发房地产开发有限公司占60%，陕西广汇宏泰实业有限公司占40%。

俊发出现在陕西乾和实业股东中的时间是在2019年4月4日。

目前，西安俊发房地产开发有限公司将其持有的陕西乾和实业34%的股权质押给了深圳安创投资管理有限公司（平安）、将18%的股权质押给了秦农银行雁塔支行，陕西广汇宏泰实业有限公司则将其持有的陕西乾和实业12%的股权质押给了深圳安创投资管理有限公司（平安）。

陕西乾和实业将其持有的西安俊远房地产开发有限公司70%股权，也质押给了深圳安创投资管理有限公司（平安）。另外，深圳安创投资管理有限公司（平安）持有西安俊远房地产30%的股权。

简单理解，就是从平安、秦农银行融资，然后将股权质押给金融机构了。

值得注意的是，在6月底，陕西本土国企陕建地产与杜城村城改也发生了关联。

2022年6月28日，杜城村改造主体陕西乾和实业有限公司与陕西建工房地产开发集团有限公司联合注册成立了陕西实泰置业有限公司、陕西泰筑置业有限公司。

这意味着，势头正猛的陕西本土国有房企陕建地产或将介入到杜城村城改项目之中，或将与俊发共同开发这一千亩城改大盘。

实际上，回顾过去10年西安的城改项目，即使是全国性大牌房企，也经历了长时间的煎熬与等待，有的甚至败走西安城改。例如：

①.“城改之王”佳兆业西安扩张遇阻，争夺王家棚城改项目失败；

②.金地大寨路城改项目8年前开盘后遭遇合作方分歧难调，搁置多年；

③.卓越鱼化工业园项目煎熬7年才亮相，收购西江月一路坎坷；

④.富力土门项目签约4年才摘地；

⑤.融创长乐坡项目协议签订3年才迎来摘地；

⑥.碧桂园等驾坡项目等待多年，最终被万科接盘；

⑦.恒大枣园项目等待将近10年了；

这样的例子太多了。

当然，一旦坚持下来了、熬下来了，就是另一番景象，这两年西安市场上的传奇热销盘保利天悦、金地中央公园就是很好的案例，重点是要有实力熬下去。

实际上，2年前2020年9月8日地产房剑在推文中用的标题就是“云南"地产一哥"俊发再入西安！能否吞下杜城村千亩城改项目？”.

我们当时在文章中就提到：

如此大体量的项目, 即便是俊发在大本营的昆明也比较少见，而此次俊发的入主西安，以此项目作为首发，在成为其在省外扩张的重仓之地的同时，俊发能否吞下这个千亩超级巨无霸城改项目、需要几年的等待项目才能亮相，我们必须打上一个大大的问号。

毕竟从大牌地产企业在西安涉足规模较大的撤城改项目经历来看，并非所有的企业都能一帆风顺。

如今看来，当时的担忧，一语成谶。