恒泰家园地下停车场。业主供图

近年来，小区停车费成了许多业主关注的热门话题。除了高昂的房价，有些小区的停车费也是堪称“天价”。而更可怕的还有停车费说涨就涨的问题，甚至一夜之间就翻倍，让许多小区业主叫苦不迭。

北京市通州区台湖镇恒泰家园小区业主就反映，近日，陆续接到开发商客服打来的车位意向调查电话，得知地下车位开始进行租售，售价为25万元/个，前100名享受9折优惠(不含A、D、E类车位)，之后恢复原价约27.8万元/个;租赁价为850元/个月(含管理费150元)。但由于小区业主认为停车费太贵，都将车辆停在了小区外的公共道路上。

恒泰家园的停车问题并非个案，这背后是众多小区停车位的一场博弈。此前因为小区停车收费过高导致矛盾纠纷的案例不时见诸报端。在具体个案引发冲突之后，相关职能部门的介入也只是“劝导”开发商，并没有拿出强制性的手段。而在这些案例中，开发商的自主定价权也往往被当作一块“免死金牌”。

“高价”停车费遭抵制

恒泰家园由北京恒泰致远房地产开发有限公司开发建设，其为北京天恒置业集团有限公司(以下称“天恒集团”)全资子公司，而天恒集团是西城区国资委所属的国有独资公司。

据悉，恒泰家园是天恒集团布局通州的首个项目，也是通州第二个共产房项目，于2022年4月27日开始分批进行交付。购房人产权份额比例为50%，北京市燕东保障性住房建设投资有限公司(政府产权份额代持机构)持有剩余50%份额。

均价20000元/平方米的恒泰家园，让像张超(化名)一样的很多新市民实现了置业梦想。不过，从接到客服电话起，张超和一些邻居就因为停车的事开始烦心，买不起停车位，租金又高，只能晚上冒着被贴罚单的风险将车停在路边。

张超告诉记者，其所在的小区建有地下停车位1200多个，其中人防车位190个，7月23日开始优先对人防车位进行出租。“产权车位25万元～27.8万元/个”“人防车位850元/月”的定价，让他望而却步。

对于车位的租赁价格，物业工作人员表示，这由开发商确定，物业只是帮助办理租赁手续。那么，开发商是如何确定车位租金定价标准的呢?销售人员向记者表示，对此无法解释，他们仅是负责销售车位和仓储。而记者多次拨打开发商客服电话，一直无人接听。

值得注意的是，北京市住房和城乡建设委员会官网显示，恒泰家园车位预售许可已到期，是否已经续期尚未可知。

作为共产房小区，每月850元的停车位租金让很多业主大吃一惊。“每天不论是小区群还是大家在楼下遛弯时，谈论的都是车位的事。”在业主赵甜甜(化名)看来，“这样的停车费，与周边小区相差悬殊，非常不合理。”

定价高于周边“同质”和“优质”小区

为了更好地了解恒泰家园停车位租金所处的水平，记者对周边小区进行了调查。

在距离恒泰家园向东北300多米的阳光城京悦府，贝壳找房数据显示，7月参考均价9.07万元/平方米，据物业工作人员向记者介绍，该小区地下停车场业主可以免费使用，暂不收费。

和京兆府东侧邻近的泰禾·拾景园，7月贝壳平台二手房在售均价约6.15万元/平方米。据一位房屋中介工作人员介绍，目前地下人防车位租金600元/月(包含管理费100元)，如果租满一年，年租金为6000元/年，相当于500元/月(同样包含管理费)，车位售卖价格在18～22万元。

恒泰家园东南方向约600米的润枫领尚小区，目前贝壳平台二手房在售均价约4.59万元/平方米。据链家工作人员介绍，该小区地下车位比较紧张，业主出租的价格约400元/月(包含管理费100元)，车位售卖价格在26万元左右。

记者还了解到，恒泰家园东南方向约6.8公里的通和家园，是通州区首个共产房项目，同样位于台湖镇，均价2.3万元/平方米，于2021年3月末完成交付。据该小区业主介绍，小区地下停车位售卖价格在17万元～19万元，租赁价格为600元/月(包含管理费100元)。

通过与上述周边商品房以及同质共产房小区做对比，恒泰家园停车位价格的确偏高。而北京过去几日的暴雨让开发商宣扬的“高品质”地下停车场更令人诟病。

从业主提供的视频中可以看出，入口处墙面严重开裂，多个洞孔导致大量雨水流进停车场内部。

高于周边同质甚至优质小区的停车位租金以及管理费，搭配漏洞百出的车库质量，让人不得不怀疑，恒泰家园开发商定价的底气何在?

而小区防盗安全隐患，地面塌陷，噪音及周边环境污染，厨房交付货不对板等问题，业主也已经多次在12345进行投诉。

业主难有话语权

停车费事件发酵一周后，7月29日下午，记者从业主口中得知，目前小区车位售卖租赁全部叫停，改为试用，产权车位租4个月送3个月，人防车位租8个月送6个月，价格保持不变。不过，这一结果被业主认为是“缓兵之计”，“试用期后，还会继续送吗?如果价格还是降不下来，我们难道要继续维权吗?”张超气愤的说道。

记者从物业了解到，具体什么时候开始正式出租和售卖还是未知数，一切要等审批下来。

面对业主质疑，属地社区居民委员会告诉记者：“我们跟街道包括跟各部门都在联系当中，他们也在约谈，我们这边目前还不太清楚，最后肯定会有一个结果。”

随后，记者联系到通州区市场监管局，工作人员回复称，该小区停车位收费实行市场调节价，由经营者自主制定，对于业主反映的价格过高问题，价格执法部门对此无执法依据，未发现价格违法行为。

记者查阅资料发现，《北京市机动车条例》中规定，“对于机动车换乘、停车设施和道路停车实行政府定价，本市对其他停车设施实行市场调节价，可以根据地理位置，服务条件，供求关系等因素自主定价”。

这么高的停车费是否如上述工作人员所说，是合理合规的呢?接着，记者又联系了北京市住房和城乡建设委员会市场管理科，一位负责人表示：“地下产权车位的出租费用问题是市场行为，不好定这个事，我们也找开发商他们协调，他们还没给我回信”。负责人还补充道，市场定价，是由买卖双方协商而定。

一位不愿具名的分析师向记者表示，一些开发商出于尽快回笼资金的目的，对于明显不敷使用的车位标高价，其实就是利用小区里的天然垄断地位坐地起价，在收取房价之后向业主攫取第二遍利润。另外，开发商(前期物业)利用手中的小区管理权，通过不买不租车位就不让业主车辆进小区、提出畸高的租金等小动作逼业主就范，可以说，这样的做法本身就是市场失灵的产物。

事实上，2021年年底，通州一新建小区也出现车位出租引发争议而出现紧急喊停的事件。据媒体报道，2021年11月29日，通州区金融街武夷融御小区贴出地下车位的出租通知，加上管理费，产权停车位1350元/月，人防停车位950元/月。因车位租赁费高引发小区部分业主的不满，为此，开发商又紧急贴出通知表示，在深入市场调研的基础上，重新考量出租事宜。

从高价停车位租金到暂时先试用，再到将来如何收费?这或许是部分小区要走的路径，在其背后或是各方博弈的身影。

整治乱象需多方齐发力

发展至今，自主定价权仿佛成了开发商的“一言堂”，让执法部门无从下手，让业主苦不堪言。

“难道针对小区内停车费的问题，业主没有任何话语权?”对于张超的疑问，华东政法大学副教授孙煜华解释称，民法典第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，根据现有规定，对于开发商拥有所有权的地下车位以及未包含在总建筑面积内由开发商投资建设的人防地下车库，开发商确实拥有自主定价权。

孙煜华进一步解释称，早在2016年，北京住宅小区的停车费就已全面放开，不由政府统一定价，而是将定价权完全交由市场，对于车位已经售卖给业主的，一般仅收取物业管理费，未售卖的车位则由投资方收取租金，这也导致相关部门在这个问题上“不好插手”。但是住宅小区停车费的变动和调整，必须通过业主共同决议或者和业主协商。

“制定小区停车收费标准，开发商即便手握定价权，也应充分尊重业主的权益，通过与业主协商等，制定多数人可以接受的价格，否则因定价过高导致车位空置，也会造成资源的浪费并有损企业形象。”在孙煜华看来，小区停车位的定价应当参考多方面来考虑，比如该小区所处地段、小区建造档次以及附近其他小区停车位价格等。

“即便车位租金是市场调节价，但也要遵循相关的定价规定，如果定价过高，也可能涉嫌违法。”北京金诉律师事务所主任王玉臣分析称，根据《制止牟取暴利的暂行规定》，某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。如果违反规定，将由价格监督检查机构责令改正;拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

事实上，针对这一问题，2015年，全国人大代表就提出建议，将住宅小区机动车停放服务收费纳入政府指导价管理。

同年，国家发展和改革委、住房和城乡建设部、交通运输部三部门发布的《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》也明确提出要健全市场价格行为规则，加强停车服务收费市场行为监管，对交易双方地位不对等的，要通过指导双方制定议价规则、发布价格行为指南等方式，合理引导经营者价格行为，维护市场正常价格秩序。

记者了解到，《广西壮族自治区定价目录》中就将所有普通住宅的停车服务收费纳入政府定价目录，各小区可以依据市场自行调整定价，但不得超过政府指导价。

多个部门，拿恒泰家园一个小区的停车收费问题没办法，这当中自然有管理条例不尽完善的原因，但有关部门的工作人员也应当反思下执法水平。事实上，小区停车费乱象问题，媒体曾报道过多起，相关主管部门也表态会加强监管。但就从恒泰家园这个小区的停车费投诉，多部门束手无策的情况来看，监管实在是路漫漫。

“房住不炒”的大局下，车位“高价出租”等老问题，如何得到有力治理，这考验也拷问着地方主管部门的行政能力。停车费用可以交由市场自主调节，但监管和调控环节必不可少。有的放矢，疏堵结合，才是解决问题的根本之道。下一步，小区的停车位收费问题如何完善管理。

来源：中国房地产报