两年前，我对万博只有两种感觉。

一是牛。

当时某网红新盘刚推第一期，选房现场堪比名校录取现场，每个摇到的人都欢喜雀跃。

也对，当时成功打新等于赚百万，谁能不欢，谁能不跃？

二是狂。

万博的二手标杆，以迅雷不及掩耳之势出圈。

有业主一夜之间将房源上调40万，并且每一个月上调一次价格，俨然一副“不愁卖”的姿态。

如今，两年过去了，楼市的行情也经历了一轮跌宕起伏。

当初的狂气冲天的万博二手房，现在如何了？

万科欧泊

万博周边的二手房比较多，产品而且从洋房到别墅都有，而且基本是大盘，知名度高的不少。

像标杆盘万科欧泊，因为楼龄相对较短，加上选择多，在万博逐步成熟，以及新盘的带动下，成为了不少刚需、置换客争抢的目标。

然而，在经历了近一年的调整之后，万科欧泊的价格已经逐渐回落。

2021年7月，万科欧泊的均价在5.73万/平。

2022年6月，均价下降至5.48万/平。

如果将数据摊开，这个下降趋势还更明显。

2022年6月，不少三房房源的成交单价已经在4字头徘徊。

尤其是6月24日、6月17日均有成交一套低楼层以及中楼层约95.12平的三房户型，成交单价约4.78-4.79万/平。

这样的情景，在2021年年中几乎是不可能发生的。

要知道，在2021年7月，项目成交的产品以南向中高楼层的户型为主，成交单价稳在5万+/平。

部分中高楼层，视野比较好的三房产品，都已经冲上5.6万/平。

短短一年过后，这价格对比就是一个天，一个地。

至于两房方面，也同样出现下滑的情况。。

在2022年6月初成交的一套北向约80.02平两房，单价在约4.6万/平左右。而在2021年5月，这样的单价根本无法盘下一套两房产品！

万科欧泊为什么“跌下了神坛”？

首先，随着万博部分一手楼盘进入持销阶段，当二手市场的价格没有太明显的价差，大部分购房者将偏向于新房。

其次，万科欧泊因为经历了一段时间的暴涨之后，此前已经站到阶段性的高位。

在参考价影响的情况下，理性的业主就会选择尽可能地降低心理预期，以促成成交。

总的来说就是在市场暴击+一手挤压的双重影响，加上部分房源满2年不满5年的现实之下，它不得不“自动”跌下神坛。

不过，对于购房者来说，这或许是一个好消息。

因为，有笋盘已经开始上线了。

最明显的就是6月17日成交的一套约95.12平三房户型。

价格与低楼层同面积段的一致，而且单价只需4.78万左右就能入手。

对比2021年，三房产品动辄5、6万一平，如今的三房房源有一定性价比。

如果你近期有入手的打算，但又被一手市场的价格劝退，那么可以在二手市场尝试淘淘笋了。

不过也要谨记，虽然万科欧泊的价格有所回落，但人气依然很高，若真的遇到心仪的房源，价格也到位，就要快点出手了。

广州雅居乐花园

这个项目是真的巨大，而且组团特别多，价格也分化。因此，我重点挑部分接近万博CBD的组团来谈谈。

2021年7月，雅悦庭以两房约77.14平的户型，位于8楼中楼层，成交总价约322-323万，成交单价在4.17万左右。

同年12月，一套东向约74.24平的高层户型，以298-299万出售，价格稳在4万/平左右。

来到2022年5月，成交价继续下滑。

两房约74.91平的户型（与12月出售为同户型）楼层，成交总价约285-286万，单价跌至3字头。

无独有偶，组团一尺山居也出现了价格下降趋势。

譬如2021年5月成交的一套约98.5平东北向低楼层房源，价格在4.25-4.26万/平。

2021年7月，一套约98平的东向户型，高楼层户型出售的价格为约4.5-4.51万/平，低楼层户型的价格在4.42-4.43万/平之间。

今年5月份，一套约100平的西南向高楼层房源，已经能以约3.82万/平的单价成交。

才仅仅过了一年左右，整体成交价就已经比同期跌了约4000元/平。

不难看出，即便是靠近万博CBD，而且项目有比较好的自然资源优势，但这样的大盘依然容易受市场情绪的影响，市场好的话，你好我好大家好，市场一般般的情况下，降价出售也很正常。

另外，随着大盘房源楼龄折旧，其他竞品的影响，组团之间的价格战，也影响业主报价的信心。

如果今年想买这样的大盘，建议最好买适合自住改善组团，毕竟面积够大，配套充足，住着舒服就可以了，至于投资，只能等买入之后就慢慢兑现。

锦绣香江

香江是最早一批在万博板块建设的开发商，对于地产老司机来说，别说在万博，在整个番禺这个项目都非常有名。

锦绣香江项目占地广，组团多，而且产品也比较复杂，这次我选楼龄比较新的组团来谈谈。

锦绣香江第八期，目前出售的货量不多，网上挂牌大概是17套左右。

但从成交数据可以看到，经历了大概半年之后，部分户型的价格已经有一定的下调。

特别是2021年11月，一套约139平，东南向高楼层户型，成交总价762-763万，单价在5.47-5.48万/平。

而到了今年6月，一套同样面积段，同样是高楼层的房源，成交总价在720-721万，单价也回落至5.14-5.15万/平。

两者，足足有着约40万的总价差。

这个组团虽位于万博板块，但对比位置比较好的万科欧泊或者是广州雅居乐部分组团的，它与万博CBD有较远的距离，在区位等方面，的确比较容易被pk下去。

再加上，近几个月，二手房市场比较低迷，大盘也跟着整个市场变化而进行了价格调整，因此出现价格回落的情况。

不过锦绣香港第八期的楼龄相对较新，而且以139平以上的3-5房户型为主，而且整个项目比较大，生活气息浓郁，自住的置换客入手其实没有什么大问题，反而是投资的客户，就应该谨慎考虑了。

总结

可以说，现在万博二手房的价格，已经逐步回顾理性。

要知道，2021年年中，万科欧泊曾经有7.4万元/平成交的二手房房源，彼时的万博一手房才是5万+/平的价格，出现巨大的倒挂。

资料来源：贝壳

今年，这种情况已经甚少出现。

如今万博有不少网红新盘，对附近的二手项目价格已经有一定的压制，倒挂也消失了。

加上二手房市场的低迷，各大项目不同组团开展价格的内卷，也会在一定程度影响业主报价的信心。

因此，对于目前想要入场的自住购房者来说，现在不失为一个好时机。

如果你运气比较好，眼光比较独到，甚至可以捡到二手标杆盘的笋。建议现在可以挑一些配套比较齐全的项目入手，先保证自住的功能，再静待下一轮的周期即可。

但我也要提醒一句。

这样情况不会持续太长的时间。

未来随着网红新盘的完售，万博CBD的不断成熟，万博二手房或者会迎来它的第二春。

尤其是标杆盘的价格变化，更要密切留意。

当然，文章篇幅有限，可能没办法一一说清，如果大家想要了解万博二手房，不妨添加客服vx：plusxiaomei6，留言二手，拉你入群，我们一起讨论。

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