01

大家好，我是表姐。

前两天跟朋友聊天，盘点了昌平的新盘，限竞房时代的遗留+老地新卖以及集中供地项目，昌平也慢慢积累起11个新房在售。

估计此刻朝阳已泪流满面，终于有人懂它的痛。

实际上，昌平供应卷起来，对买房人来说，是件好事儿。

一般板块内卷会带来两个后果：产品升级，或者竞品降价，但核心逻辑点都是通的，增强自身在购房者心中的溢价。

但也有一点点小问题，就是容易造成选择困难症，挑花眼，不知道买谁好。

所以，就有了今天的主题：昌平内卷11盘打架，到底要怎么挑。

预计会是个聊很长的话题，表姐会把内容拆开，从板块到产品，聊细聊透。 记得置顶关注啊。

02

说起来，昌平11盘的PK判定，还给大家留了条活路。

11个项目虽然多，但是因为昌平够大，所以在板块上，项目与项目之间，还是有一些区别。

排除国誉燕园（指导价3.9万/㎡）、中海汇智里（网签价4.8万/㎡），两个在价格上就已经拉开差距的项目，实际留给大家的选项差不多是9个。

而在一个内卷区域，表姐选筹逻辑是：宏观看板块>中观看组团>微观看产品。

简单解释下：宏观板块最后的指向其实就是产业规划，这个不用表姐多解释，产业对房价的带动作用懂得都懂。

中观组团是指区域小组团的规划配套。

之所以重要，是因为它关系的是入住之后，步行范围内的舒适尺度，谁都不想买个菜还得开车半小时吧。（当然，住XX山庄的顶级贵族除外。）

而微观产品则是指具体的户型、得房率、装修、物业，以及最最重要的：

买入价格。大家记住：如果价格合适，板块和组团的条件，可以卡得不要太死。

知道了底层的判定逻辑后，我们回过头来再看昌平的这条内卷带，心里就有数了。

根据项目的地块落位，表姐把参与内卷的9个项目，分成了三个梯队。

海淀北梯队（生命科学园板块、北清路沿线靠西）：北清云际、珺和府、奥森春晓、北清橡树湾

朝阳北梯队（北七家板块、北清路沿线靠东）：硅谷one、宸悦国际、御邸、金辰府

回天梯队：紫金书院

03

这里面虽然是3个梯队，但其实是5个板块的PK了，讲起来是个大工程，所以今天就先跟大家聊一下生命科学园板块。

剩下的慢慢讲，争取一个周讲完吧。

生命科学园板块，算是整个昌平的「当红炸子鸡」担当，之前表姐梳理昌平规划曾经写过一篇。

里面系统梳理了昌平的发展轨迹和逻辑， 简单点来概括就是 ，昌平折腾了一圈，后来发现要发展还是靠海淀。

所以，最近几年朱辛庄、生命科学园都比较冒头，反而是前几年风头大盛的昌平新城、未来科学城一期有点沉寂。

开发商们也发现了这点，所以但凡靠着海淀近点的，都叫自己海淀北，生命科学园板块-二拨子组团就是这样一个存在。

感谢读者供图

它靠海淀也确实比较近，我用百度测了下，到永丰产业园的直线距离5.2公里，到中关村软件园的直线距离3.8公里。

但房价却比海淀便宜一平2万多。

要不是为了海淀学籍，我估计会有更多人买昌平版的「海淀北」。

所以，昌平能蹭到海淀的板块，都属于加分项，包括后面表姐要写的北清路沿线。

但是北清路很长，方便蹭到海淀的只有西段，东段的部分其实去朝阳的更多，这点咱们后面再说。

实际上，从规划和配套两个指标上看，也能印证表姐的上述观点。

去年8月份，昌平区政府发了控规，给生命科学园板块定位成了生命谷的主阵地，和中国（北京）自由贸易试验区科技创新片区的核心区域。

别的大家不用看太懂，只注意下「主阵地」、「核心区」这样的词就行。

而配套指标，购物中心类似合生汇正在施工，北京积水潭医院回龙观院区二期也在扩建（这部分有点粘回天板块的利好），大型的商业和医疗配套不缺。

小组团的规划也很丰富，包括了住宅、规划小学、幼儿园、停车场、公交首末站、社会福利设施等等，下楼上学、遛弯都非常方便。

04

唯一想让表姐吐槽的，就是小组团的交通。

因为夹在京新高速与京藏高速之间，以及受京张铁路的影响，二拨子组团往海淀走得绕路。

比如到中关村软件园，要么绕京新高速，要么绕京藏高速，本来直线3.8公里的距离，硬要绕到差不多10公里左右。

当然，这个正在解决，跨越高速和铁路的智航桥修通后就能解决绕路问题，不过盲猜会…堵车。

但地铁通勤，轨道这么密集的二拨子组团，地铁步行距离却不太友好。

目前已有的地铁站是昌平线生命科学园站，几个项目的直线距离都在1km以上，步行距离会更远。

而13号线拆分的新龙泽站到二拨子组团直线距离1.5km，还不如生命科学园站。

未来可期待的19号线二期，生命科学园南站，到北清云际北区比较近，直线距离终于缩短到1公里以内。

但到珺和府还是1公里以上。

你会发现，二拨子组团北边、东边、南边三面环地铁站，但想坐个地铁居然还要走断腿。

也不怪前段时间，有小区业主呼吁要在组团西侧设站。

当然，目前二拨子组团的地铁通勤情况在昌平的几个板块里，能进入第二梯队。

但长远来看其他板块有追平的可能，二拨子组团的改善空间却很有限。

盲猜可能是二拨子组团夹在产业与住区之间，地铁站点会优先考虑产业以及人口密度更大的板块。

所以二拨子就…算是一点小遗憾和小槽点吧。

不过，整体而言，表姐相对看好二拨子组团的潜力，更多的，欢迎今晚8点来表姐直播间聊啦。

ps：这么好的板块，北清云际居然没清盘还被珺和府压了，真是，太可惜了。

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