最近我有个朋友想在黄埔买房，我给他推荐了几个新盘。

他说的话让我很触动：

“现在小户型买家都很幸福，不像我们那个时候，只能买北边没人要的位置。”

现在想来确实如此。

这一两年来，我们每每提到小户型“内卷”，经常举的例子都是房间数量、卫生间数量变多。

从80㎡做三房一卫到80㎡做三房两卫，再到70㎡做四房。

我们能直观地感受到，开发商正不断地控总价、降低买家购房成本。

但除此之外，今天，我想聊点其他的变化。

从北向走到南向

不断优化的楼栋设计

第一个变化，就是上文提到的，小户型从北向“搬”到了南向。

我带大家回忆一下，几年前，广州市面上常见的楼栋分布图大概如下图所示：

上图是很典型的一众户型排布方式。

关键词为：塔楼设计+高梯户比。

通常为一层六户或者是四户，大面积的户型都设计在东西两端，以保证通透性和采光。

接着，面积稍大的三房（通常是三房两卫）设计在南侧，两户紧邻着排布，采光不错，但北侧有电梯井挡着，空气对流的效果就聊胜于无了。

最后，最小面积的户型就被丢到没人要的北向了。人们谈论起这类户型都不会再苛求通风采光，开发商也知道它们的舒适度和其他户型没得比。

久而久之，“性价比”就成了北向房源的重要优势。它们的客群，主要集中在投资客以及首次置业的刚需客中。

但现在，情况慢慢开始发生了变化。

直观的表现，是纯粹的塔楼越来越少。

如果是主打大户型的改善豪宅项目，会直接用上板式设计，比如之前保利天汇改过一次规划，就将部分大户型所在的楼栋改成了板楼设计，我之前的文章中就说这个事：

而如果是主打小户型的项目，也会尽力降低梯户比，只留下东西两端户以及南向房源，不再满打满算把360°全部做满。

比如广州城投·禧悦府，两梯四户的设计，中间户89㎡户型也能保证通透性：

另外还有一种解决方式，就是保持塔楼的形式不变，但是对房源分布位置、楼栋方向进行了优化。

越秀大学星汇城就是典型的代表。

以项目3#和4#为例，2梯5户的设计，但通过楼体角度的扭转还是能做到纯南向，尽力让每个户型都有南向采光面。

个人觉得，目前市面上虽然还有不少传统的塔楼住宅，但大趋势已经往好的方向发展了，接下来，刚需的居住体验也会得到进一步优化。

大户型的专属设计

在小户型里崭露头角

还有一个趋势也能佐证我的这个观念——

大户型的一些专属设计，开始在小户型里面出现。

比如岛台。

我们从前默认只有大户型、大空间才会打造岛台，但是广州的一些小户型已经开始拥有半开放式厨房+岛台的设计。

典型案例就是中海江泰里，项目哪怕是75㎡的小户型，也设置了独立岛台。（具体精装效果以交付时为准）

样板间示意图

岛台的功能我们可以下一期专门讲讲，各位只要知道，它更贴合时下流行的居住方式，能提升业主的居住体验就可以了。

再比如全屋飘窗和高开窗率。

从前市面上常见的小户型基本丧失“全屋采光权”，开发商只能尽力保住主卧和客厅的采光，其他空间没有争夺的可能性。

如下图户型，次卧只有一半的飘窗，卫生间只开了个小小的窗户，最小的房间甚至连窗户都没有。

但现在，我们能够注意到，越来越多的刚需户型开始把“全屋带飘窗”作为自身的一个重要卖点。

以万科金茂都会四季为例，71㎡的建筑面积，合计有六个飘窗空间。

越秀珠实天悦海湾的89㎡小户型也非常经典，连厨房都带着飘窗位：

不断增加的飘窗位让户型的开窗率蹭蹭地提升，小户型不再是以暗室为主，甚至，购房者不再接受小户型有暗室。

期待一场

刚需界的“品质战”

购房者的接受度变低，对于市场户型的升级其实有助力的。

虽然现在市面上确实还有不少塔楼住宅，也有不少户型带有暗卫暗厨，但总有追求品质、口碑的开发商能关注到购房者的真实需求。

这正是我们在平稳的时候，所乐于见成的画面。

先有一个开发商迭代设计出优质好户型，销量会证明它们的市场认可度，继而才会有更多开发商跟进。

是的，相比起价格战，品质战才是更好的出路。

尤其是在刚需的战场，人们并不一定期望房产价格一路走低，毕竟人们总要买房，当身份从购房者变成业主，自然而然就会生起对房屋质量以及房价持续下跌的担忧。

与此同时，其他市场已经无数次证明过价格战的结果就是两败俱伤。

所以我们期盼的，是有更多开发商能够站出来，做好设计，做好展示。

而对于购房者而言，小户型的购买逻辑也越来越清晰了。

为了日后更好地以小换大，为了自己的居住体验，我们不能向价格妥协，而要找到并选择那些以品质著称的楼盘。

那么什么才是真正的“品质”？

记得关注广州PLUS户型研究院，我们，给你答案。