南京天气依旧巨热，但是依旧阻挡不了买房人的热情：南京2022年首个试点的共有产权房项目——壹城观泓雅苑在售楼处举行开盘仪式。
然而今天我们想说的重点，并不是相关的选房现场，而是去讨论：原本是为了刚需利好去打造的观泓雅苑项目，到底有多少真正的刚需买到了心仪的房源？
就在这两天，考察团的一位朋友跟我们聊天，表示自己亲戚没摇上，觉得非常可惜、难受！一瞬间，考察团感到十分不理解，并且大受震撼！
因为考察团很清楚，自己朋友的这位亲戚，是主城拆迁户出身，家里七七八八包括安置房以及出手之后买到的商品房，没有十套也有七八套了，并且是实实在在的握在手中的资产：并不像期房还需要等。
为啥还要来凑这个热闹？并且表示，没这个必要吧？何必跟刚需去抢这个项目？
然而朋友一句话把我堵到沪宁高速：法律问题！人家想买就去买了，不违规，更不违法！对此，考察团表示，无话可说，其实客观的去想一想，去买观泓雅苑项目的买房人，可能真的会有不少类似的人群，大家被项目的位置优秀程度迷倒了：
从下图中可以得知：观泓雅苑项目距离老门东直线距离三公里出头，距离大校场核心区域只有两公里不到，而距离地铁5号线石门坎站更是只有四百米左右，但是目前如果想从项目位置去石门坎地铁站的工地，需要绕路很久。约800米外还有在建的地铁6号线中和桥站，多条地铁加持，通达全城。
同时，观泓雅苑项目紧靠秦淮新河，未来配套的景观非常不错。
更关键的是，在不打八折的情况下，仅仅32000元/㎡的单价，在区域内的新房产品中，优势实在是大。哪怕拿就在项目旁边的御水湾花园二手房来对比的话，也有近一万元一平米左右的差价，何况购房款还要打八折呢？
这样的差价情况的存在，让不少逐利的投资买房人“DNA”动了，想尽办法搞定了购房资格，来买这个观泓雅苑项目，这样一看，似乎这个行为“无可厚非”，但是总让人感觉有点怪怪的：首先，买房人想办法让自己变成无房号，甚至一两年前让自己“变成”人才号去买房，都是司空见惯的事情，这个没什么，但是那会大家买的还是纯粹的商品房，但是观泓雅苑项目，真的不是那么简单的一个“商品”。
共有产权住房与普通商品房最大的不同点，就在于买房人只需购买80%的产权份额，另外20%的份额由建设单位南京壹城建设集团有限责任公司作为共有权人持有（大家可以理解成ZF本身）。
简单来说，一套房，买房人只购买房屋总价的80%，却能享受100%的实际居住面积。而按80%份额计算，买房人上车最低门槛仅在200万以内，首付三成仅约58万起。这样一来，也大大降低了年轻人的购房压力，还有什么比直接在总房款上给“福利”更诱人的呢 —— 这也是项目本身的主旨，希望真正想在南京主城安家的刚需购房人可以真正的住有所居、安家南京。
然而从现状来看，恐怕这个比较美好的主旨未必可以真正的完全落实到位：买观泓雅苑项目的买房人，有多少是真正的刚需？有多少是逐利的投资人群？可能有一些朋友会反驳：那买商品房大家可以合理配置无房资格，买观泓雅苑也应当一样可以！
这个想法，真的是存在一定问题的，让我们站在投资人群角度去考虑问题：既然是投资，那就肯定会考虑出手，那么关于后期出手观泓雅苑项目的二手房，未来既存在一定的不确定性，更有着“确定性”的桎梏：
1，产权份额问题：项目明确规定了申购人购买的产权份额统一为80%，且不得增购；另20%份额由项目开发建设单位南京壹城万基危旧房改造有限公司（以下简称“壹城”）作为公有权人持有。
2，转让年限问题：买房人买了之后，未来想卖房时，须注意本市户籍及各类人才家庭或个人购买的共有产权住房在取得不动产权证满5年后，可申请上市转让；非本市户籍家庭或个人购买的共有产权住房在取得不动产权证满8年后，可申请上市转让！加上交付时间大体要持有相当长的时间！
3，这类房产还存在转让优先级问题，具体规定如下：
“共有产权住房申请转让时，申购人可将持有的产权份额按市场价优先转让给其他符合条件的家庭或个人，转让价格应不低于届时上市指导价，转让后的房屋性质仍为共有产权住房；若没有符合条件的家庭或个人购买，可申请公有权人进行回购。对没有符合条件的家庭或个人购买、公有权人也不回购的，可将共有产权住房的全部份额按市场价上市交易，取得的收益按照申购人和公有权人各自持有的产权比例进行分割。”
当然，再多的麻烦跟持有的时间的禁锢，可能在跟周边新房巨大的差价面前，对于一些投资人群来说都不存在问题，自然考察团在这里也并不是在抨击这类人群，因为没有这样做的资格，但是总觉得有点“没有必要”，面对现阶段的市场，在一定的诱惑的面前保持理性，可能更睿智一些。
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
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