撰文：东哥探盘 美编：若菡 校对：紫藤

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北龙湖再次改规！

近日，北龙湖多个土地规划迎来密集调整。

2022年8月2日，郑东新区管委会对《郑东新区龙湖地区龙湖内环北路北、龙源东七街东TB6-11、TB6-12、TB7-01街坊控制性详细规划》予以公示。

该项目位于郑东新区龙湖地区北部，具体位置为龙源东七街、龙湖内环北路、明德街、龙润东路所围合的区域，规划总用地面积约21.33公顷。

规划TB6-11-01地块、TB6-12-01地块、TB7-01-01地块为二类居住用地，

TB6-11-02地块为服务设施用地（幼儿园），TB6-11-03地块、TB6-12-02地块、TB7-01-02地块为公园绿地。

▲改规前

▲改规后

紧接着，2022年8月4日，郑东新区管委会对郑东新区龙湖地区龙翔八街、龙湖中环路东E3-10、E3-12街坊局部地块控制性详细规划修改论证报告》进行公示。

由于修改控规地块相对较多，不再一一详细分析，下文仅对用地性质发生巨大变化的TB7-01进行分析。

该地块的改规，直接增加了龙湖北岸的住宅供应，尤其是在中原科技城改规后住宅地块大大缩减的情况下，此次突然变为住宅用地，具有一定的里程碑意义。

目前，龙湖北岸中环以内的住宅地块共有9块，在售项目为3个，分别为万科拾谧森语，保利璞岸及保利新项目共计12个住宅，此次规划出新的住宅用地，未来将变为“13太保”格局。根据相关规划，这些项目基本都是以洋房为主。

中环以外，魏河以南的住宅地块还剩十余个，在售项目4个，分别为中海两个项目、华润瑞府、绿城湖畔云庐。

值得一说的是，位于龙湖外环北路南、龙源西三街西，也就是基本售罄的中海云鼎湖居东侧地块大概率马上会迎来出让。

此宗地块占地约91亩，比中海的108亩略小。

土地改规、新地块入市、国央企神仙打架，未来一段时间，北龙湖北岸热闹了！

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地块分析

我们再把目光回到改规地块，TB7-01地块位于龙湖内环东路东侧，明德街北侧。

地块又分为两个部分，分别为TB7-01-01、TB7-01-02。

也就是住宅及绿地，简单理解就是地块南部及西部临路的部分为绿地。

再来看其具体指标：

用地面积32048㎡，约48亩。

容积率1.7，建筑密度小于28%，建筑高度24米，绿地率30%。

标准的纯改善住宅属性。

该地块距离龙湖湖面非常近，与保利璞岸、保利新地块、万科的生态资源不相上下，地块位置及素质整体略高于绿城、中海云著湖居。值得一说的是，尽管其西侧规划有建筑，但建筑交叉有水系，中高层房源大概率能享有一定水景视野。

其实，简单的土地改规无可厚非，但是这块地改规的时间节点非常耐人寻味。

1.此前中原科技城改规，住宅地块大幅减少，而此次却突然增加，背后有何深意？

2.当下ZF财政比较紧张，且郑州大部分边角料地块开发商普遍拿地积极性不够，北龙湖如今是为数不多开发商还有兴趣拿地的区域，此时修改控规，是否是为了增加卖地收入？

3.此次改规文件，后面又加入了“人才公寓”四个字更令人耐人寻味。

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人才公寓or普通商品房？

当下，住宅用地相对于商业、商务、产业用地而言，无疑是香饽饽，可以立马变现！

但从长远看，一个区域如果能用最好的地吸引来强大的产业，方为长久之计。

很多时候，当下和未来是存在一定矛盾的。

当下的问题不解决，何谈未来？

如果只注重当下效益，不注重长远发展，北龙湖最后只有一堆豪宅而没有强有力的产业注入，必然一地鸡毛。

这个世界，没有对错，只有取舍，只有平衡，至于怎么选择，我想智囊团队必然比我等老百姓更有自己的考虑。

我们只关心这个地块的用途：

1.人才公寓

毕竟，官方的文章中，在文件夹的后缀写上了（人才公寓）的字眼。但是在地块细节中，几乎看不到关于人才公寓的任何细节。

而且，再看这个住宅用地指标：容积率1.7，建筑密度28%，建筑高度24米。其他两个住宅用地也大差不多。

怎么看，怎么也不像人才公寓的土地指标。有没有可能是给高精尖人才准备的豪宅等级的人才公寓？

如果是，那么郑州为引进人才及科创事业可谓是下了血本。

据说，该地块有可能配套给超聚变人才，也有人说公示的是专家级的人才公寓，静等落地。当然，不排除部分房源对外出售。

2.产业√地

产业勾地，在ZF鼓励制造业和新兴经济的大背景下，目前比较兴盛的一种土地出让方法。

比如某公司的新能源造车题材、另一公司的机器人生产线题材、新能源动力电池题材、电子产品生产线题材、芯片生产线题材、生物技术题材等等落户某一城市或者地区。

直接和ZF沟通+勾兑，在满足双方需求基础上，实现意向购买地块的定向出让。

这样，这块土地后期由某企业定向开发，可以给公司高层自用，可以用于人才安置，可以对外出售等等。

3.商品房

当然，也不排除改规后正常招拍挂的情况。

北龙湖寸土寸金，土地极为稀缺，尤其是之前北岸住宅用地大幅减少的情况下，无形中减少ZF卖地收入，但是前期的路网、绿化等等就已经投入了巨额资金。

而，我们熟知的众多科创产业、实验室之类的，短期内基本创造不出什么产值，因此改为住宅用地卖了解决燃眉之急也不是没可能。

4.其他

关于土地用途，关于城市建设，关于高层规划：

明白的人，都在装糊涂，因为他不能说也不敢说。

糊涂的人，都在装明白，其实他什么都不知道。因此，此次改规，也许背后还有普通人想不到的安排。

但是作为普通人，我们只要明白，看得见摸得着吃到嘴里的才是肉，煮熟的鸭子都能飞，何况一纸规划？何况规划的产业？

任何事物都在不断改变。

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用动态的眼光看待“规划”

很多新区的楼盘，都以规划作为卖点。

各种配套设施一应俱全，什么道路、地铁、快速路、医院、商场等等，反正只有你想不到，没有不敢规划的。

但实际上，规划就是规划，至少是很多年后的事情了，买房人根本等不起。

而且，规划是会变化的，很多美好的蓝图最终却成了“鬼话”。

所以，不要不相信规划，但也千万别太相信规划。

至少要自己上网查查是否属实，尽量选择已经开工或已经立项的，眼见为实才最重要。

还有很多区域，看规划没有住宅用地了，都是高大上的东西，但殊不知，只要有需求，住宅用地分分钟就出来了。

在郑州置业，没有绝对的对与错。

喜欢新区，想要博取房价的暴击，就要承担规划无法落地兑现的风险。

选择三环内主城区，配套成熟，一切利好都已经兑现，就要接受房子成长性差的弊端。