8月5日，郑州地方版“纾困专项基金”方案出炉！

作为国内第一个纾困楼市的地方基金，这则消息也同外交部针对佩洛西窜台8项反制措施、中国华融官宣纾困阳光城母公司等事件同时冲上了周末大事件。100亿元资金纾困楼市，消息一出，不少人信心大振，纷纷表示郑州的烂尾楼有救了。那么作为烂尾重灾区的郑州，100亿的纾困基金真的够用吗？哪些项目够资格获得纾困？郑州的烂尾楼真的要能迎来彻底的解决吗？让我们冷静的捋一捋。

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问题一

100亿的纾困基金真的够用吗？

以融创的停工项目为例：

管城的融溪园项目保交楼资金缺口38.29亿元；惠济区的珑府项目1.69亿元；誉城四号院项目24.02亿元；金水区的中州坊13.87亿元；融创瀚海兰园13.31亿元；中原区的融晟园14.81亿元。

6个项目，资金总缺口105.99亿元，平均下来每个项目就是17.66亿元。

前几天“一楼一策一专班一银行”统计时，专班组要化解的郑州风险楼盘数是42个。

如果以此来，粗略估计，郑州解决问题楼盘，总资金缺口将达到742亿元。

专项基金本身规模暂定为100亿元，平摊到首批纾困的十几个烂尾项目上，一个项目最多可获得7、8亿元，最多可以让项目多周转一小段时间，想要解决问题显然远远不够。

在政府的预期，百亿基金只是撬动社会资本的一个引子。

按照郑州市政府的安排，子基金的实施主体主要由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建。

有专家计算，在纾困专项基金出资30%假定下，理想情况下最终撬动的资金总规模有望超过800亿元。

这也与前面计算的742亿元，相差不大。

当然这是理想状态。

一位长期研究地产行业的机构人士表示，子基金中不低于70%的钱需要靠国有公司和社会资本承担，但这块的钱目前还没有着落，参照目前地主家无余量的现状，预计这块资金筹措不会很顺利。

如果以低价收购的模式，参与救助的企业最后还要贴钱，出手的动力也会大大降低。所以，已沦落至烂尾边缘并寄希望于求救的项目，预计其尽调和融资也不会太顺利。

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问题二

哪些项目可能成为首批救助对象？

首先，纾困基金并不同时面向问题房企在郑所有项目。

《方案》明确，纾困基金带动社会资本，盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到“盘活一个，救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

也就是说，救急不救穷。

方案最终还是更倾向于“救项目、救市场”而非“救企业”。

其次，项目的筛选门槛也极高。

根据资料，申报纾困基金支持的项目有六个基本要求：

1.房地产项目地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目；

2.优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；3.项目公司债权债务关系权属清晰，股权、资产不存在查封、冻结等情况，股东之间不存在内部纠纷，且项目公司名下仅有独立开发项目；4.项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目；5.优先选择可适用并购贷条件的项目，如已取得四证、投资强度已达到总投资（不含土地款）的25%等；6.项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。

简单一句话就是，被救助的对象，需要具有自救的潜质，并且“品相”极佳。

目前郑州还没有哪一家房企宣称有项目成为救助的对象，不过根据现在的筛选门槛，再联系7月底，郑州市房管局组织建业、鑫苑、世茂、康桥等8家房企开会，或许可以对有可能入选的项目进行一下猜测。

据统计，目前8家房企郑州主城在售项目超30个，如果每个房企挑选1-2个项目，大概率不会超出这个范围。

先上结论：

郑州有可能最先获得纾困资金的为这些项目。

建业：

建业主城区项目有建业花园里朗岸、建业君邻大院、泰宏建业国际城、建业河畔洋房。

其中建业花园里朗岸预计2025年4月份交房，泰宏建业国际城为泰宏主导建设，这两个项目可以排除。

所以建业2个项目为：建业河畔洋房、建业君邻大院。

鑫苑：

鑫苑主城区项目有鑫苑大学府、鑫苑国际新城、鑫苑悦府。

鑫苑的这几个项目，位置都非常不错，可以说都有拯救的价值，目前鑫苑悦府已经全面复工，正常运行，基本没有问题。

所以鑫苑2个项目为：鑫苑大学府、鑫苑国际新城。

康桥：

康桥目前停工项目较多，在此前42个停贷项目中就出现了7个，不过其中不少项目都是郑州近郊区域，主城区项目仅康桥东麓园二期、康桥玖玺园。

绿地：

绿地在郑州已经很久没有拿地了，最大的问题也是前几年的项目：绿地城、绿地花语城、绿地滨湖国际城。

绿地城、绿地滨湖国际城也是上榜42个问题楼盘的项目。

瀚海：

瀚海在郑州的项目不多，瀚海思念城是问题最突出的一个项目，因长期停工和表演式复工屡被业主维权。

如果要救瀚海，瀚海思念城是必须解决的一个项目。

融创：

融创在郑州主城的项目有融创城、融创御湖宸院、融创运河源、融创中原大观。

结合42个问题楼盘，融创的救助项目或为融创御湖宸院、融创中原大观。

世茂：

世茂在郑州主城的项目有世茂璀璨熙湖、世茂云尚城。如果选一个的话必须是世茂璀璨熙湖。

正商：

正商在郑州项目比较多如东区的正商善水上境、珑水上境、祯瑞上境，高新区的湖西学府、管城区的正商生态城等，不过目前这些项目暂未传出烂尾停工消息。

正商最大的问题是位于龙湖的正商玖号院，停工多年，至今仍未有妥善解决方案。

如果纾困正商，正商玖号院是逃不过的一个项目。

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问题三

名单外的烂尾楼还有救吗？

对于本次纾困基金的波及面效果，短期内感觉不要报太高的预期。

不过，为解决楼市问题，今年以来，郑州不断推出新政策，从持续加大信贷在房地产等领域的支持力度，推出房票制度，到约谈房企探讨纾困方式，再到率先出台100亿元资金。

从但我们却看到了政府躬身入局的积极资产和决心，这点很重要。

不难看出，政府正在积极化解房地产企业困局，全力以赴“保交付、保生产、保民生”。而政府层面的高度重视，也让我们看到了问题解决的曙光，这点很重要。

此前，政府积极推动四种模式的问题项目纾困破局。

一、针对资产大于负债项目，政府组织国央企对接，实施收并购。

二、针对资产小于负债项目，政府组织破产重组。

三、积极推动棚改统贷统还模式，平台公司接收，后期政府主导。

四、保障性租赁住房模式，政府牵头设立专项贷款。

可以看到纾困基金也只是针对资产大于负债项目纾困破局的一个内容。对于不在此列的项目还有破产重组、平台公司接收等多种措施。

所以自己的项目即时不在第一批纾困名单中，也不要灰心。

一难万难，烂尾困局非一日之寒，破局解危也需病去抽丝，不能希冀于政府的灵犀一指就万事皆安，更不是政府大手一挥就能瞬间解决的。

就像前几天的佩洛西窜台，不必急于一时去下结论。因为解决问题的方式有很多种，有些方案的落地不仅需要智慧也需要时间。

还是那句话，事儿只要做了，并且坚持，那就一定会有做完的那一天。

郑州烂尾楼问题解决，未来可期。