作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳福田新房向来不多，基本都靠着旧改续命。
2020年只入市了1个住宅项目，2021年是3个，可以说少得可怜。
但今年，开始有了不同，福田的新房开始可以有比较的竞品了。
海德园A区、中心天元、中信城开红树湾、富通九曜公馆、泰安名苑等，市场进入久违的“新房潮”。
最近，福田承翰湾尚庭玺已经进入开盘积极筹备中，入市的风声越吹越大。
市场的声音很杂，到底算不算福田比较值得下手的项目呢？
福田是深圳的核心区，啥配套都会比较成熟，住起来会比其他区域要舒服很多。
商场、学校、社区医院、地铁、菜市场、影院、政府办公主体机构等都一应俱全。
如果住在靠近福田CBD附近，通勤和住家的幸福感，相比宝安、龙华、龙岗这些地方，可以提升很多倍。
水围村内附近的餐馆、商铺、菜市场很方便，休闲娱乐有皇岗公园、水围文化广场、体育馆。
项目距离地铁也不是很远，步行距离大约700米可以到达4号线的福民站，一两站就可以到福田的CBD会展中心和市民中心，还可以和地铁7号线、10号线快速换乘。
上学也比较方便。
项目旁边是深圳绿洲国际学校，步行到荔园外国语小学（水围校区）大约是400米，中学学区在皇岗中学范围内，这两天已经更名为深圳市皇岗创新实验学校。
周边暂时没有新房供应，价格参考，可以参照去年入市的加福华尔登府邸的价格。去年加福华尔登府邸备案均价约9.4万/平。
不过在福田新房比较少的氛围感下，大家有时候选房也就选得比较盲目和麻木。
对于这个新盘，不足的一面其实也蛮明显。
一方面，如果追求景观感受，就会发现，周边是城中村，农民房，基本没有什么观感可言。
而周边的高层小区也比较多。
项目靠西北方向凯悦绿城与A栋有遮挡或者对视的可能，朝南是骏皇名居、银泰苑、南光名仕苑、嘉福花园，低层也有视线远眺的遮挡风险。
另一方面，由于南侧靠福强路，朝南向的户型或许也会有噪音方面的影响。
最重要的是，户型做得让外界不怎么看好。有网友认为“自称豪宅，但是户型也太差了。有2个连廊，户型一直在改。”
项目总户数376套，地下车位611个，户型面积段大约119-175平。
从近期流传出的户型图来看，项目把飘窗和阳台都做成了内结构。如果计算室内面积，飘窗和阳台就占用了室内的使用面积。
而且个别户型缺少餐厅，房间非常小，餐厅设置不够科学。
比如119平的户型，缺少餐厅的设计。
124平的户型，其中一个卧室狭长又窄小。
128平的户型，餐厅预留的位置比较尴尬。
看到这样的户型，骑猪英雄深深地陷入沉思：
若真的开盘了，到底是哪些大佬们会花上千万忍痛下手这样的户型？
不过，不管承翰湾尚庭玺产品做得怎么样，市场上都会有人买单。
一是地段有天然优势，二是几乎没有同类竞品。
比如福田的中心天元，开盘很多人都不看好。
超大户型，“半个小目”标总价，写字楼风格的外立面，缺乏与豪宅匹配的稀缺景观，大人物虽然钱多但要也求高，大家都觉得他们肯定看不上这个奢侈盘。
再加上楼市横盘期，上涨预期已经弱得不能再弱。
但结果出乎大家意料，159套住宅，单价区间为9-14.3万/㎡，面积约312-659㎡ ，总价区约2823-8603万/套，最后吸引267批客户入围，开盘当天卖掉约141套，去化率约88.7%。
再比如中信城开红树湾，备案单价区间7.4-16.1万/平，总价区间481-3760万/套，开盘有很多人不看好。
旁边的河涌臭味，周边裸露的高压发电站，车位不足，低楼层毫无景观可言，缺乏大型商业等等，让市场抱有很大的质疑。
但开盘当天320套住宅，还是卖出了约160套的成绩，去化率约50%。
出现这样的结果，能唯一解释得过去的，就是地段优势+没有同类竞品优势。
中心天元所处的位置是深圳CBD中的CBD，聚集了zf办事主体机构，地铁交通线路覆盖密集，去哪里都方便。
关键周边没有其他新房在售或者待售，看得过去的二手房，也基本都是20年楼龄的老房子，比如中海华庭、星河国际、黄埔雅苑。
中信城开红树湾所处的位置是福田保税区，周边基本都是工业大厦，物流园，住宅比较少，关键的是，沿着桂花路大约3公里就可以快速到达福田口岸。
所以这两个盘即使产品带着不少的BUG，依旧拥有天然的地段优势和稀缺优势。
而且就算深圳本地的人，不愿意接盘，香港的居民朋友也会过来冲冲运气，毕竟距离关口近，往来深圳和香港通关方便。
因为香港的买家，对深圳楼市的看好程度，可能超过了大家的想象。
这点从福田过往新房认筹细节可以略窥一二。
最明显的，像中心天元这样的大House，有错配之嫌的豪宅，267批客户中，吸引了27批证件号码H打头的客户。入围有接近30批香港身份的客户，说明报名认筹的可能会更多。
同样去年福田保税区的加福华尔登府邸入市，作为总层数达到67层的住宅项目，单价区间约7.5-13.4万/平，总价区间约700-3400万/套，备案462套住宅，开盘之初148批客户成功入围，其中就有37批客户证件号码是H打头的香港身份客户，成功入围的有20批。
按照这个入围比例，差不多是10批客户中，就有1批客户是香港身份的。
最主要的原因，还是地段的优势。
而且就算这边户型设计再袖珍，也没有香港本地的袖珍。
明显追求居住舒适度，配套成熟，交通便利的福田更宜居一些。
所以，就算承翰湾尚庭玺是“村盘”，楼间距比较近，周边西侧、东北侧以及南侧的视野有遮挡这些问题都会有市场愿意买单。
因为周边几乎没有可以替代的竞品。
有人可能会说，周边不是还有中心城开红树湾、港湾之心、加福华尔登府邸吗？
对比一下户型就可以发现，这几个盘很难可以做到平替。
承翰湾尚庭玺的主打户型面积约119-175㎡的精装住宅，放在这个地段很明显定位的是改善群体。
而中信城开红树湾的主打户型面积是59-142平毛坯住宅，但小于100平的户型占比就达到40%，附加还有5套206-233平的复式户型，定位感觉瞄准的是香港的客户或者福田的刚需。
港湾之心的主打户型是约30-50㎡，感觉是刚需中的刚需；加福华尔登府邸户型建面是83-246平，但独栋“擎天柱”，定位也很不一样。
总之，在这样的新房环境下，就算买家选房很理性，如果没得选，依然会默默为自带bug的新盘买单。
作者观点，不代表格隆汇立场
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