编辑@房小探

审核@房小密

你们村有集体土地吗？有产业用地吗？

如果有的话，那么这三个文件就值得好好注意了。

6月初，关于农村集体经营性建设用地，贺州市八步区人民政府办公室一口气印发了三个文件，涉及“入市管理办法”“入市交易暂行管理办法”“入市成本管理和收益分配”。

这意味着，三产用地可以卖了？

什么是“三产用地”？

按照定义，农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。共分为三类：

①（乡、镇、村民）宅基地；

②集体公益性用地，如村集体管理用房、养老设施、道路等；

③村办工厂等联营形式共同举办企业、商业所使用的用地。

通俗来说，就是日常人们所说的“三产用地”，国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的用地。

而这类土地，是如何获得的？

大部分情况下，是村民们的土地被征用后，为了维持他们的生产、生活、就业等问题，而划拨的农村集体组织用地。

这部分用地通常是用于发展第三产业，并且只有使用权、经营权，不能出让、不能对外销售。

村集体可以以工厂、酒店、写字楼等形式开发的三产用地，通过自持经营或出租，取得长期收益。

比如广州著名的猎德村，就是典型通过三产用地的开发经营致富的。

像南宁的华成都市广场、南宁饭店，也算是开发经营得较为成功的三产用地项目。

但同时，三产用地所存在的违规开发、违法销售、烂尾等乱象也是层出不穷。

比如一些三产项目违规用于住宅开发销售，经过包装打着“价格宜人”“地段优越”的旗号卖房，让无数购房者欲哭无泪。

究其原因，村集体想要通过三产用地获得收益，就需要进行房地产的开发和经营，其中涉及较多环节，有一定的复杂性。

一个成功的项目，往往需要具有相关专业和经验的团队来执行，这是很多村集体组织所不具备。

所以在自主开发或者合作开发的过程中，存在着许多风险因素，对市场也容易造成一些负面影响。

如果说，现在村集体可以通过出让土地直接获取收益，有实力的开发商也可以通过合法渠道获得优质土地资源进行开发，使得土地资源的利用可以达到最大化，是不是一件好事呢？

两“办法”一“意见”

三产用地入市需了解

回到文件，先来看看八步区政府对于三产用地的入市交易做出了哪些明确规定。

（以下简称《入市管理办法（试行）》、《入市交易暂行管理办法（试行）》、《入市成本管理和 收益分配指导意见（试行）》）

首先，哪些土地能入市，通过什么方式入市？

根据《入市管理办法（试行）》，八步区农村集体经营性建设用地可通过4种途径入市，分别是 就地入市、异地调整入市、城中村（旧村）集体建设用地整治入市、以及新增建设用地入市。

根据途径的不同，地块需要满足不同的条件方可入市交易。

其次，根据土地权属情况不同，将进入一级或二级土地市场进行交易。

集体经营性建设用地的交易主要通过八步区农村产权流转交易中心进行，按照相关规定进行统一信息发布、统一成交公示、统一交易管理、统一监督处置。

根据《入市交易暂行管理办法（试行）》规定：

①首次入市交易的集体经营性建设用地，采取招标、拍卖或挂牌的方式公开入市交易，没有按照规定公开入市交易的，不得私下签订入市出让合同，不得擅自交易土地使用权。

②已取得使用权的集体经营性建设用地，可以依照法律法规规定和入市出让合同约定转让、转租、抵押。

同时，对于入市价格的评估，出让、转让、转租、抵押的流程和手续等，在该管理办法中均做出了详细的规定。

入市交易后，如何分配相关收益？

集体经营性建设用地入市交易所取得的土地成交价款，并不是全数落入村集体的“袋”中。

根据《入市成本管理和收益分配指导意见（试行）》规定，土地成交价款由土地入市成本、土地增值收益调节金、土地增值收益平衡金、农民集体土地增值收益构成。

在成交后，需首先扣除土地入市成本，剩余部分方为入市项目纯收益。

政府根据不同的入市途径、用途，按一定比例从入市项目纯收益中收取土地增值收益调节金和土地增值收益平衡金后，剩余部分方为农民集体土地增值收益。

土地增值收益调节金的计提比例为50-60%，土地增值收益平衡金为20%，满足一定条件可不再收取。

三产用地，三方共赢？

在贺州，这类土地并不少

从不能买卖，到出台一系列的入市管理办法，相当于给三产用地的再次流通提供了合法、合规的流程和手续，这对楼市会有什么影响呢？

推动三产用地入市交易，对于政府、开发商和村民来说，是一件可以实现三赢的事情。

对于政府而言 ，能够有效地盘活土地，促进土地资源再利用。既能有助于实现村民的利益，也能缓解城市土地资源开发的供需矛盾，所获得的收益也能进一步转投到城市基础设施建设中。

对于开发商而言 ，在一些优质地段、成熟开发区出现新的土地选择，增加了投资开发的机遇，有效激活市场投资。

而对于村民而言 ，土地变现的方式更为灵活，可以自主开发，也可以选择出让，减少前期开发投资所带来的资金问题，降低开发风险，以直接有效的方式在短期内实现更大的收益。

例如城东新区的爱莲湖片区，在去年就已盘点过，可供出让开发的地块，已是寥寥无几。

但如果三产用地可以入市交易，则供应局面将发生变化。

根据贺州市城东片区02编制单元的控规图可以发现，爱莲湖片区的三产用地有15幅地块。

▲图中红色区域为农民产业用地

其中，部分地块上已有建筑物，有一些商家在经营使用，但大多数地块仍保持着现状，未进行开发。

有的位于片区的核心腹地，周边无论是住宅开发还是配套都相当成熟，地块面积也具有一定的规模，形态比较规整，从地产开发的角度来看，称得上是“靓地”。

比如，城东实验初中北侧、城东实验小学南侧、爱莲生活广场东侧的三幅地块，在控规中显示均为三产用地，目前均未有开发动作。

如果这些地块能够得到有效的开发建设，相信对于片区的发展面貌、区域价值，都能带来新的想象空间。

除此以外，根据中心城区各片区的控制性规划，在城东新区、东融新区、江南片区、老城区等也存在有部分产业用地。

随着新规的出台，它们是否会成为未来楼市中新的“潜力股”呢？

不过，也需要注意的是，三产用地一般是按商服、工业、仓储、物流、公益性用途入市，并不包含住宅用途。

小探说：

对于楼市而言，土地一直都是发动机似的存在，土地制度的变革，自然与楼市的发展密切相关。

但路遥知马力，日久方能见“成效”，三产用地入市交易的系列政策出台，将会带来多大影响，还需拭目以待。

你是否支持这一政策呢？

今天先这样。

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