“保利锦上二期”开盘就卖了200套，7月网签56套，位于北京新房市场前几名。
项目为啥这么火？
从基本的板块逻辑来看，王四营板块位于东南四环到五环之间。
◎王四营板块
2021年，北京集中供地中，保利锦上、朝阳壹号、中绿东岳府相继落子，打破了板块内十年来无新盘入市“魔咒”，也一度成为年度最吸睛板块。
沉默多年的王四营板块，在北京市场再次拥有了自己的位置，内卷，也不可避免的成为它的主旋律。
◎地块位置图
按照惯例，楼Sir也去实地探访了保利锦上二期售楼处及地块，先来说说总体感受：
优点：
1）最直观的优点就是项目位于朝阳区、五环内。
2）政府规划中的首都医科大学附属北京中医院“有望”落在项目周边。
3）临铁盘，距离7号线焦化厂站直线距离约500米。
4）2021年12月中旬，朝阳区政府与北京十一学校正式签约，落址项目周边。
5）小户型占比高，100㎡以内小户型占比78%，并且有五环内非常稀缺的普宅。
6）保利锦上二期，与其一期及周边竞品盘相比，小区更加纯粹，无配建。
缺点：
1）项目周边目前无大型商业配建。
2）“五方天雅汽车市场”“盛华批发市场”等大型市场造成项目周边环境混乱。
3）周边回迁房、安置房、公租房较多，居住氛围杂乱。
4）焦化厂土地污染严重，这里曾是国内最大的焦化类污染场地。
4）不临主路，地块周边道路拥挤，狭窄。
5）装修标准为工业化简装，有点拉胯。
6）小户型全部都临街，西侧两个最小户型临着东五环路，噪音不可避。
除离地铁近 其他啥都没有
楼sir很想吐槽一句，一直坚持绿色出行，这次却让楼sir跑断了腿。
除保利锦上二期地块位置相当不好找之外，其售楼处位于东四环边，百子湾附近，与地块相距约12公里，驾车还要18分钟左右。
且项目售楼处的位置，虚晃的楼sir一度以为，周边配套这么好，这是捡漏盘吧。
从7号线焦化厂地铁口出来，抬头一望，一大片正在施工的工地，这就是保利锦上一期、朝阳壹号、中绿东岳府三块地的具体位置，而保利锦上二期还是个土堆。
◎地铁位置
◎焦化厂地铁口
◎保利锦上二期地块
有一说一，四宗地块距离地铁站的位置是真的挺近的，但是周边道路仍未正式开发。
去往地块的道路属实是有点狭窄，且还都是土路，坑坑洼洼，尘土漫天，由于几块地也正在修建，路上拉货大车也较多，据周边村民介绍，一下雨，路面积水严重且泥泞。
◎地块周边道路
地块北侧有一条位于大柳树排水沟畔的主路，营销人员介绍，未来这条路将扩建为双向6车道主路。
◎大柳树排水沟畔主路
焦化厂地铁口，另一侧则能看到原来的焦化厂，根据规划，此处将建设成为北京东部工业遗址文化园区，营销人员也表示，该园区未来将对标“798”和“首钢园区”。
◎原焦化厂遗址
生活配套方面，约一公里范围内有朝悦百惠批发市场，地块旁有一个超大型盛华批发市场，人来人往的车辆非常多，也使得道路很拥挤。大柳树排水沟排水沟另一旁五方天雅汽车市场，地块旁还紧挨着人民日报印刷厂。
◎五方天雅汽配厂
◎人民日报印刷厂
教育配套方面，2021年12月，朝阳区政府与北京十一学校正式签约，将在王四营乡打造北京市十一学校朝阳实验学校，和北京科学高中。
楼sir给大家科普一下，北京十一学校，是一所号称海淀“六小强”的资深老牌名校。北京市高中排名第5，全国名列第11位，2020年高考一本率65%、实验班一本率100%。
目前能确定的是，北京十一学校位于三兄弟的北侧，距离朝阳壹号最近。
科学高中的地块位置目前还未确定，不过楼sir猜测，有可能都落地在王四营“三兄弟”的北侧。
◎北京十一学校位置
对于之前传言的三甲医院落地于此的消息，楼sir在出地铁站去往保利锦上一期地块的路上注意到首都医科大学附属北京中医医院（垡头）新院区的围挡，但现场并未施工。
◎网传首都医科大学附属北京中医医院（垡头）新院区
楼sir翻阅资料发现，该区域原为首都医科大学附属北京中医医院新址建设用地，后因地块土地客观条件等原因中止建设，该地块未来使用、规划尚未明确。”
有营销人员透露，未来该医院新院址可能会在垡头或豆各庄之间二选一。不过从保利·锦上一期规划用地来看，项目西南侧将根据规划建成养老设施与社区卫生服务中心。
但在楼sir走一圈看下来，中医院搬过来也不一定是什么好事儿，看病的人多了，肯定会乱，还会堵，并且周边本就道路狭窄，居住氛围复杂，再加上几个大型批发商场，如果不能更好的规划，未来只会乱上加乱。
货比三家，保利二期明显更“香”
先从地块性质来看，2021年5月北京首批集中供地中，保利锦上一期、朝阳壹号、中绿东岳府，3宗王四营地块同时亮相。
而保利锦上二期则是在2022年2月北京集中供地中，由金地+保利以42.4亿元竞得，所以王四营1304-L04地块是近两年王四营板块内出让的第4宗地块。
对比来看，保利锦上二期地块更加纯粹，除需“70/90”政策外，项目内的居住用途将全部建设商品住房，不再配建保障性住房。
◎项目楼座户型分布图
而去年出让的王四营“三兄弟”都需执行套内“70/90”政策，限制了面积段，且项目内均配建了1.38万平方米至2.44万平方米不等的公共租赁住房面积。
从价格上来看，目前出让的4宗地块销售均价都规定为7.1万元/平方米。但向外看五环外的新房绿城·沁园均价6.5万元/㎡左右，二手房富力又一城，均价约5.1-5.7万元/㎡左右，向内看二手房北京华侨城均价约7.8万元/平方米。
此外，保利锦上二期得房率相对较高，为74%-78%，中绿·东岳府得房率73%-76%，朝阳壹号得房率71%左右。
瞄准改善市场，“三兄弟”都以三居、四居为主，其中中绿东岳府主打建面约122—182㎡三居、四居，朝阳壹号面积段则集中在110-170㎡。
而保利锦上二期100平以内小户型占比78%，面积段更为丰富，并且有5环内非常稀缺的普宅。
◎项目楼座户型分布图
周边唯一能和保利锦上二期面积段重合的是五环外的“绿城·沁园”，但楼sir去项目售楼处了解了一圈后发现，绿城·沁园目前处于销售尾期，优质小户型房源也不太多。
楼sir也去看了保利锦尚二期的样板间，装修标准为“工业简装风”确实有点拉胯。
但建面约98㎡三居全明设计、边户270°转角飘窗等设计可圈可点，进深比约1:1，南向三面宽+三飘窗，套房式主卧，双卧朝南，次卧盥洗池与卫生间分离，U型厨房，餐客一体。
◎98㎡户型图
◎98㎡样板间
75平两居，约6.1米面宽，客厅+卧室双飘窗，入户带玄关，U型厨房，全明设计，卫生间干湿分离。但楼sir认为，入户长走廊，略有空间浪费。
◎75㎡户型图
◎75㎡样板间图
总体来看，保利锦上二期的关键词是小户型、临铁、临校、东南五环内，社区内纯粹，不过装修为工业简装风，可能这并不会影响整体的购房感受，所以，保利锦上二期才能拿到这样一个优异的成绩。
安置房，回迁房太多
楼sir出了焦化厂地铁站最大的感受就是，好混乱。
随即楼sir也找到了当地的村民“盘盘道”，整体听下来，王四营四个地块呈现出“肉夹馍”的情形。
◎项目周边回迁房、安置房
“三兄弟”北侧为孛旺花园，该项目是占地26.6万平方米，计划安置孛罗营、王四营、南花园三个村近7000回迁人口。
地块北侧还有个大柳树沟排水，据营销人员介绍，排水沟也有改造为水岸景观的规划，但也只是在规划中，目前来看，就是一条水沟。
南侧是建工双合家园和燕保祁东家园，楼sir了解到建工双合家园为两限房（含回迁房）约49.9万平方米，廉租房约5万平方米。
而祁东家园小区为天坛地区简易楼棚户区拆迁安置项目，是北京首批精装修安置房。
单从王四营板块来看，“三兄弟”位于安置房、回迁房的中间，再加上周边好几个批发市场和汽配厂，整体环境明显嘈杂，混乱。未来在规划下，或许会有望提升。
板块辐射放大来看，王四营板块算是被朝阳遗忘的角落，物理意义上的环线约在4.9环，西五环大瓦窑均价8万+，王四营新房占上7万+大关，价格算是可以了。
再加上区域规划，焦化厂文创园，配套，临铁，及学校的落地等，让王四营板块极具吸引力，尤其是东西城人口，产业外溢，以及工作在朝阳的上班一族来说，王四营板块会着重考虑。
而王四营板块中的保利锦上二期更是凭借着纯粹社区和小户型赢得彩头，拿下网签第一的成绩。
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