本号联合岷江音乐95.5推出“岷江新楼市”节目
音频可戳：
成都新楼市 文|季体
本文为行业资讯，非广告
相距3250公里，从花园城市到公园城市。成都，新川的原点可以远溯到这个时刻：
△1978年11月12日，李光耀迎接来访的邓小平。
囿于条件，在邓的故乡，两者牵手一直到2010年才正式形成。
地貌气候、人文风俗都迥异的两地，却在城市这个区域有着相似章法。十二年仍在持续的热度，并非亦步亦趋的模仿，而是因地制宜的创造。
新川最初声名大噪，源于2010年四川省与新加坡签署协议，合作了首个科技园区，也即新川科技园。
以此计算，“新川板块”的概念诞生至今已有12年。
12年的漫长之夏，它既有过多个熔断热门盘，也曾在土拍场上引起硝烟；既有过成都高新南“仅剩的置业板块”高光，也因为产业配套先行大获青睐。
但我们平时所说的新川板块和新川科技园的范围存在一定差异。
新川科技园是新川板块依托的核芯，约10.34平方公里；而楼市中常说的新川板块，范围包含了部分中和街道的区域，也即吉龙路以南，蓉遵高速以西，天府大道东侧，南与天府新区万安接壤，北近中和，往西是华阳及南湖。
△新川板块及新川科技园范围。新川地界早先属双流县华阳街道管辖，2010年5月交由高新区管理。
我们整理了一份时间轴，可以大致了解这个区域的生长历程。
▽从卫星地图上可以一探新川板块这10年的变化。
早期的新川，是以新加坡的“像素城市”模式来规划。
板块内被切分成多个小板块，光是新川科技园这个核芯区域，就被划分成6个组团，组团之间可以相互连接，也有各自独立的生活循环体系，比如写字楼、住宅、学校等。
发展到现在，新川板块的各组团内已经有了明显的差异。从成熟度来看，大致可以沿天府大道、梓州大道和6号线将新川板块分成三级梯度，尤其是天府大道两侧的一二组团最为成熟，烟火气浓厚，而三、六组团目前有大批量在建项目，真正交付兑现中；6号线以东的四、五组团的开发度则较低。
对于购房者来说，为什么选择新川？
主要有三个原因：
新川仍然是高新南区内选择面最多的地方；
尽管价格在成都范围来看并不低，但实际上还是高新南区的价格盆地；
天府新区的价值成长倒逼新川板块成长、发展，区域已经具备一定的实景兑现力，而且距离城南办公区和主城区比天府新区更近。
△新川与成都各版块的距离关系，图据新川创新科技园官网
● 公服体系完善率：4/5
● 产业配套指数：4.5/5
● 生态指数：4/5
● 商业丰富指数：3.5/5
● 教育资源指数：3.5/5
● 交通通达性指数：4/5
创新产业不断生长的土壤，造就了逐步成熟的新川板块。以产业为基底，多组团的设计理念，让新川呈现了与其他板块不同的发展思维。
职住平衡是新川的主基调。围绕多个产业链条，新川科技园的招商引资在实际呈现上十分有说服力。
△新川产业规划
落地新川的大型企业不乏网易、爱奇艺、OPPO这些耳熟能详的品牌。
结合城市发展主旋律，新川的产业定位也发生转变，逐步转型至生物医药、5G、人工智能、大数据等创新产业。
备案信息显示，在新川科技园内，还将修建天府软件园二期，目前具体选址尚未公开。
现阶段，新川板块仍以社区商业及底商配套为主。规划方面参考新加坡新市镇，均匀规划8座邻里中心，分别服务于周边居民。
△ 新川邻里中心规划，图据新川创新科技园
新川已经落地的商业综合体不算多。不过今年上半年，新川板块迎来重磅消息，华润万象系商业落户陆肖TOD，体量达到13.6万方，板块内真正的商业综合体落地。
△ 陆肖TOD，未来将修建华润万象系商业
新川还有多个TOD在建设或规划中，结合1771亩陆肖TOD、457亩红星路车辆基地TOD等项目的发展，新川板块的商业或许还将呈现新的格局。 （本段中TOD面积指一体化设计范围）
△图据新川创新科技园官网
新川的道路、轨道交通，都呈现出南北向和东西向两种截然不同的发展状况。
南北向路网发达，天府大道、梓州大道、锦翰路、成自泸高速四条城市干道支撑着新川板块发展提速。
地铁方面，已开通的地铁1号线与6号线，能实现与软件园、金融城等板块的快速连接。
但东西向道路尚不完善，仅有新川路、新通大道等主干道。新程大道仍有一段尚未通车，目前也暂无东西向地铁。
新川早期即规划有22所学校，包含13所幼儿园、7所小学和2所中学，后期又增加两所新学校，也就是说新川将一共有24所学校！
△ 新川学校规划，图据新川创新科技园
众多学校中，具有较高知名度的是四川省教育科学研究院附属实验中学，是四川省教科院和成都高新区联合举办的公办中学。
新川总体规划是打造一个“城在园中”的整体生态景观大格局。一个数据不能忽略：新川创新科技园内，公共绿化率达17.5%！
△ 新川之心
新川主要的生态，自然是建设面积58万方的新川之心中央公园，目前东西区均以实景呈现，有着较强的景观参与度。
占地约11.7万方的新川湿地公园则是新川的“绿肺”。此外还有7个社区公园点缀其中，丰富社区休闲娱乐场景。
● 城市烟火气、成熟度：3.5/5
梓州大道两侧，因起步较早，成熟度明显更高，越往东走，成熟度开始下降。
锦翰路（中柏大道）以东，目前已建成的住宅项目较少。
● 餐饮丰富度：3.5/5
餐饮成熟度也是如此，傍晚的梓州大道两侧颇为繁华，餐饮众多，一路向东，餐饮覆盖率和丰富度逐步降低。
通过大众点评搜索，不难看出新川板块餐饮分布与烟火气息的三级梯度。
●娱乐设施便利度：3.5/5
新川之心旁，天府新区省级文化中心正在紧锣密鼓地建设中。8座邻里中心也能为居民提供健身、文体活动去处。
△ 建设中的天府新区省级文化中心
● 头部房企聚集度：23%
● 品牌房企进驻率：3/5
● 土地供应量：3.5/5
△2015-2022年新川板块拿地情况
讨论新川板块土地市场的变化，离不开对整个高新南区市场趋势的研究。也大致可以将新川板块的土地市场供需形势以2012、2015、2017三个年份划分节点。
新川科技园的概念从2010年开始有，园区正式动工是在2012年。片区现今范围内，早期也有一批土地成交，但多数都是在2012年以前，也就是在业界有“新川板块”这个概念之前拿地的，比如说一些后来的红盘，中德英伦联邦 （2007年拿地）、长冶南阳御龙府 （2010拿地）和中建天府公馆 （2010拿地）等。而且那个阶段的成交地块多数都沿天府大道分布，也就构成了如今新川片区内最先成熟的一批小区。
但在2012-2015年这个阶段，新川板块在高新南区中的地位，实际上相对比较边缘。当时高新南无论是置业还是供地的重点都在金融城和大源板块。例如中海9号公馆、复地金融岛、万科公园5号、成都金融广场、文儒德等项目都是在2012-2013年左右拿地金融城、大源。反观当时的新川板块，3年间的供地量寥寥可数。
区域的第一个转折点在2015年。那一年，龙湖和北大资源先后进驻，而大源和金融城的供应量也同步减少，新川板块逐渐成为高新南区的主力供应区。
第二个转折点，在2017年。2017年9月的一次土拍中，新川板块的成交价和供应量双双刷新，市场的热度也顺势不断被拉高。当时，北京金隅41%的无偿移交让业界惊叹。2017年后区域也吸引到大批量房企进驻，包括轨交、高投、保利、万科、北京天恒等。
2020年，区域的热度已经到了一个新台阶。渝太以楼面价20700元/㎡刷新了当时成都最高楼面价记录，并保持了2年，直到今年集中供地被大源南地块才再次被打破。
2021-2022年集中供地，区域的供应量趋稳回落，而清水房限定价刷新到了30500元/㎡。
△2015-2022年新川板块涉住宅用地成交面积及楼面价记录
新川板块供地的一个明显特征就是，多中小规模地块。数据显示，从2015年至今，新川累计成交38宗涉住宅用地，其中仅有7宗面积超百亩，大部分地块面积在50-100亩规模，占比约50%；而小于50亩的小地块项目数量也同样庞大，占比约有14%。
△新川板块2015-2022年涉住宅用地出让规模情况
这些地块的分布位置也不算十分集中。新川板块一直遵循组团发展的模式。已经出让的地块可以明显从布局上看出多组团分散的格局。
另一方面，从历年土地出让情况上也能看出区域供应产品的变化趋势。2012年以前出让的土地大多容积率较高，不少项目容积率超过4。2015年-2016年，区域宅地容积率普遍在3.0-4.0的范围，到2017年后，容积率普遍控制在2.0-2.5区间，低密改善的属性大幅拉升。
同时值得一提的是，新川板块与其他置业板块相比，有更明显的产业属性。
以2015年至今的成交数据来看，涉住宅用地的成交比例约在56%，纯商业用地占比39%，商业、产业的比例高出不少其他新兴居住区。
△新川板块2015-2022年用地出让类型统计（数据不单指含新川科技园片区）
另外，仅就新川科技园园区范围来看，可出让用地和不可出让用地比例50%：50%，可出让用地中产业：住宅：商业比例大约是5:3:2（数据出自新川科技园官网）。以此计算，新川科技园面积约10.34平方公里，可出让用地面积约在7755亩，其中住宅+商业用地只有约3877亩。
以这个数据来看，虽然新川科技园，未来实际可出让的土地储备量也并不多了，区域的开发进程已然过半。
△图据新川科技园官网
区域人才公寓及租赁住宅的比例非常高。2015-2022年8月的成交地块中，有38%的地块，带有人才公寓或租赁住房建设要求。
△新川板块人才公寓、租赁住房配件占比（数据不单指含新川科技园片区）
新川板块与天府新区、东安湖等新兴板块相比，还有一个明显的差异在于，各类型房企百家争鸣
这个板块本身就是配套先行，产业、教育等资源持续引进，城市基础设施由政府力量主导。房产项目对于板块推动力可能并不像天新及东安湖那样明显，大部分项目的开荒性质都较弱。因为出让地块相对零星，区域内也相对缺少具备城市级影响力的超大体量项目。
但这也给更多具备开发实力和想法的房企，提供了舞台。
据统计，2015-2022期间，区域内进驻的房企有23家，头部房企有保利、万科、中海、龙湖、中铁建5家，但头部房企拿地总面积仅约654亩，只占总量的23%。
而本土国企，如轨交、高投、人居、蜀道等的拿地量巨大，合计占比约39%。
△新川板块头部房企拿地情况（仅含2015-2022涉住宅用地）
像中旅、渝太、华宇、德商、建信、正成、郎基、北京天恒等实力企业则显示出百花齐放的格局。
△新川板块房企拿地情况（仅含2015-2022涉住宅用地）
△新川板块2015-2022年涉住宅用地出让情况
新房市场与土地市场对应一致，也大致可分为三个阶段。
严格来说，新川板块新房供应是从2012年开始的，始于中铁城锦南汇。
这一时期，中铁城锦南汇、蓝光金悦派是新川板块的代表，户型多在100㎡以下，刚需为主。彼时，新川板块仍是大量荒地，区域内首条地铁1号线南延线（世纪城-广都站）直到2015年7月才正式开通。
2016年是新川板块的转折点。这一年，龙湖在板块内拿地102亩打造的龙湖九里晴川正式开始预售。仅2016年一年，龙湖九里晴川就先后取证12次，一年内推出了其全部住宅房源。
龙湖九里晴川推盘节奏之密集，直接助推了新川板块新房供应和成交在2016年创了新高。
△ 图据中原地产数据
据中原地产数据，新川板块在2016年供应激增，高达104.02万㎡，同年，金融城、大源新增供应迅速下滑，金融城2017-2019年基本无供应；成交方面，金融城、大源板块从2017年开始下降，新川成交在2016年爆发，达到135.71万㎡。
2016年，朗基、融创、北大资源等开发商相继落子新川。其中，朗基和今缘、北大资源紫境府（现已更名为朗基紫境府）规划有高层和叠拼，改善属性明显，融创推出融创香璟台，也是旗下高质产品代表之一。
随后，板块又迎来了成都轨交、金隅、中建、万科、德商等诸多品牌房企，新川开始进入大规模开发阶段。
当金融城、大源开发饱和，新川作为接棒大源的重点板块，区域改善属性逐步增强。
从成交面积看，区域内建面约90㎡以下产品成交量逐年降低。2020年1-5月，建面约110㎡以上户型成交占比上升至86%，其中130㎡以上占比60%，主力产品从2016年以前的刚需为主发展到2020年以改善、高端豪宅为主。
△ 图据中原地产数据
成交产品面积变化同时也带来了总价变化。2016年以前，新川主力成交总价在100万以下，2017年开始，100-200万总价段成为主力，2020年板块内主力成交总价在200-300万。
2022年，据成都新楼市不完全统计，新川板块在售新盘共11个，在售产品主要有高层、洋房、叠拼等，主力户型在120-200㎡之间，总价跨度较大，大概在300-1100万之间，主力成交总价约300-600万。
△新川板块在售新房（由成都新楼市不完全统计，仅供参考。具体在售户型及价格请咨询售楼部）
△新川板块在售新房
目前，新川板块在售300万级新盘仅三个，分别是——陆肖TOD·麓鸣九天、中国铁建新川樾、中旅千川阅。
陆肖TOD不仅是高新区首个TOD，同时也是成都首个TOD示范项目。项目一体化设计范围达1771亩，涵盖商业、产业、住宅、公园、教育、医疗等配套资源，如此体量，堪称城南“巨无霸”。
陆肖TOD·麓鸣九天住宅已推出三批次，共有1408套房取证入市，户型建面约121-239㎡不等，价格区间25597-32268元/㎡，目前仅少量房源在售。据悉，项目下批次将推出二期高层和小高层，户型有建面约128㎡套三和建面约149㎡套四。
△陆肖TOD·麓鸣九天二期效果图
中国铁建新川樾，此前我们已多次推荐。今年5月，中国铁建新川樾首次取证，推出北组团576套房源，开盘后迅速售完；6月，加推南地块一批次330套房源，同样很快售完。据悉，两次取证实现了近20亿销售成绩，业内外瞩目。
项目近期于7月6日取证，推出了南地块6、7、13号楼，共计224套带装修房源，户型建面约123-143㎡，总价约305-405万。从目前在售项目看，中国铁建新川樾几乎就是上车新川板块的最低门槛。
△中国铁建新川樾意境图
中旅千川阅，是中旅地产首个TOP级“阅”系产品。项目占地约91亩，容积率2.5，规划有29栋建筑，涵盖高层、洋房、叠拼三种产品类型，其中高层和洋房已先后两次取证，目前有建面约143-170㎡公园超感儫宅和建面约190㎡IMAX天际奢宅在售。
△中旅千川阅效果图
在墅类产品方面，新川板块更是持续发力。
据成都新楼市不完全统计，目前板块内在售墅类项目共3个，分别为金隅金成府、渝太润达丰悦蓉東方、中建锦澜壹号。其中，金隅金成府规划有高新区目前仅有的联排和合院产品，渝太润达丰悦蓉東方和中建锦澜壹号规划有上下叠叠拼产品。
除此之外，板块内待售墅类项目共4个，分别为天恒傲云天府、中旅千川阅、人居沁川林语和朗基紫境府。
△新川板块待售新房（由成都新楼市不完全统计，仅供参考）
如果将视线放之全成都，新川板块约300万起的上车门槛显然不低。但如果放之在高新区比较，从目前有大量土地供应的新川板块和大源南板块来看，大源南板块清水限价已达2.85-3.45万/㎡，未来区域上车门槛很有可能会高于300万。
相较而言，目前新川板块仍是上车高新区的性价比之选。
用了12年时间，新川板块的兑现速度相比东安湖、怡心湖、兴隆湖等板块，不算太快。而且相比天府新区和高新区大源、金融城等板块，在购房者看来，规划价值的前景似乎仍然存在抗性。
区域各项配套虽然算不上是十分顶尖，但胜在已经部分实景呈现且设施齐全，城市基底界面优越。尤其产业的招商能力十分强劲，产业规模和能级，在成都城南可以排上前列。而生态公园投运，地铁交通畅达，大批量进驻的房企，以及商业综合体项目，包括多个TOD等，在生活场景层面进一步补足了新川的内核丰富度。
新房产品以改善为主，从洋房、大平层到叠拼，区域内产品可选择面对于改善客群来说非常宽，而且价格门槛也远低于高新区另外两个核芯热门板块，可以说是一个有高性价比的改善板块。
对于预算在300-600万的改善客群来说，如果要看高新，看城南，新川完全可以当做第一序列的选择。
△图据新川科技园官网
免责声明：本文内容旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
本公众号法律顾问
北京颐合中鸿（成都）律师事务所
致力于专业化、团队化、国际化的综合性律师事务所
联系电话：13540728672
董山律师 彭华均律师
• END •
热门跟贴