今天看到一个新盘的资料，就是位于南二环边的润华山庄，如今被重新收购改名阳光城·檀映，下面就来聊聊。

项目规划

阳光城·檀映：旧名（润华山庄），地处：南二环路，高盖山脚下。

项目占地105亩，保留已建已售7栋住宅，拆除剩余楼栋，重新建设，将主打4-8层低密洋房及叠拼产品，户型面积段约95㎡、115㎡、146㎡等。

由于这样的构造，可以说项目也非常另类，房企给予第四代住宅的定位，不知道是为了趁热点，还是指在老旧结合的另类定义。

土拍情况

1993年，福建建树房地产开发有限公司以协议出让方式取得该地块土地使用权。2016年，建树房产润华山庄项目被阳光城收购，容积率调整为1.003。

分析：对于项目而言，属于早期地块，由于房企开发问题，导致开发多年，一直无法顺利完工，多年后被阳光城收购。

正是因为这个特殊原因，导致地块年限较短，住宅年限到2064年，商业年限到2034年，可以说对于后续有意向的购房者需要特别注意。

对于地块而言，优势在容积率较低，在目前的市场有一定特色，不过对于地块而言，由于房企问题，目前交接给阳光城，而如今阳光城也是极具争议，可以说命运多舛。

户型情况

95平米：三房两厅两卫，一梯两户，四叶草布局，在小高层里面也比较常见，优势在于没有过多空间浪费，劣势在于餐厅没有独立位置，一定程度影响动线，整体来说还是比较符合主流。

146平米：四房两厅三卫，一梯两户，电梯双开门，四开间朝南，大面宽布局，主卫还设计双台盆，浴缸+淋浴区，可以说在这样的面积段，做到这样的布局和设计，有一定优势。

楼盘雷点

对于项目前身润华山庄，这是目前百度搜索的截图，由于多年未完工，加上在高盖山脚下，也被蒙上了特殊背景，当然在如今这个时代，对于这样的议论，不管最终如何，多多少少也会对项目产生影响。

区位情况

项目位于南二环边，周边最大的热点三件套，距离在1.4公里以上，影响不大。主要影响在于北侧二环路，存在一定噪音，南侧高盖山，整个区位已经被夹断，没有空间拓展，右侧是两所私立学校，对于陪读而言有一定优势。

对于项目而言，假如未来出现滞销，相信届时肯定很大一部分人会把原因归咎到玄学。不过从区位来看，这个项目最好的参考就是水晶榕著，周边没有地铁、没有商场、没有划片，可以说是三无地带。

虽然是二环边的洋房，但是这样的区位配套，并不理想。

价格情况

目前项目还未备案，也没看到相关价格流出，对比周边看看：

1、水晶榕著：纯商盘，均价2.4W
2、融侨悦公馆：小盘，均价2.5W
3、齐安新苑：安置房，均价1.7W
4、迎霞新城：安置房，均价1.7W
5、龙湖九里晴川：配建公租房，均价2.5W
6、融信国公馆：配建公租房，指导价2.75W

分析：对于项目而言，从区位来看，最大的参考就是水晶榕著，这个滞销盘也存在洋房产品。

从区位来看，虽然周边都没有太多配套，但是从后续开发空间来看，水晶更优。

从户型来看，檀映的得房率和布局更优。

从房企来看，厦门住宅国企，加上已经现房在售，而阳光城目前已经出现危机。

仅简单的几点分析，个人感受这个项目，除了容积率低，以及户型设计外，并没有太多亮点。

对于洋房定位，目前周边有两个类似产品，就是背靠殡仪馆的九里晴川，以及还未上市，同样房企出现危机的融信国公馆。

从区位来看，九里优势就是周边配套更足，而且是二环内，龙湖也比目前闽系更稳。

如果与九里对比，两个项目都存在敏感的玄学问题，不管哪个更容易接受，按目前的去化来看，配套应该是购房者最关注的，很明显目前看该盘应该弱于九里。

至于国公馆，周边旧改较多，未来的发展预期也强于该盘。

综上，从几个大的硬伤考虑，这个项目的定价，个人感受不应该超过2.4W。当然目前看最大的关注应该还是房企问题。

楼盘总结

项目位于南二环边，优势在于低容积率定位，户型设计和得房率较优，劣势在于需要老旧混合，一定程度影响界面，周边配套加持度较低，项目在网络风评较差，以及存在二环噪音，土地年限短、房企危机等。

对于购房者，建议在后续价格出来后，多做观察，特别对于配套和预期等多做思考，目前周边在售已经滞销，特别目前项目的劣势也非常明显，同时买期房风险并不低。