有人说，未来的高层电梯房，会沦为棚户区，但是，很大程度上，步梯房的老旧小区，恐怕才是真正具有贫民窟危机的物业形态。

尤其是各大一二线城市的步梯房老旧小区，目前能够拆的基本上都改造了，没改造的，要么是地段太好没人拆得起，要么是因为地段太差，没人愿意接盘。

而步梯房老旧小区还面临这以下几个问题：

1、管廊老化，建筑材料使用年限

现在城市里面的步梯房，就算是位于很好的地段，就算楼下就是地铁，就算是外立面进行了美化、旧改，甚至还可能加装了电梯。

依然不能改变它们内在建筑材料以及管廊线路的老化，而要更换这些内在的实质，其成本之大，还不如推倒重建。

所以，很多步梯房老旧小区的房源，就算交通便利，地段优越，以很低的价格对外出租，年轻人也未必买单，大家都知道，贪了便宜可能吃大亏，万一洗澡的时候，线路漏电，也给房东带来巨大的安全风险和隐患。

2、步梯房业主较少，维修基金体量小

上个世纪兴建的一些步梯房老旧小区，多为7楼以下的一层2~3户型的格局，这就意味着，一栋楼的业主数量极其有限，而维修基金也很有限。

当需要对楼栋做重大改造筹钱的时候，平摊到每家每户头上的钱，就会比电梯高层住宅高出不少，所以改造的难度是很大的。

相反，那些新建的高层的电梯房，一栋楼里面，住户业主很多，就算要更换个几十万的电梯，平摊到每家每户头上的钱，也没那么多，所以换起来相对容易。

而步梯房的老旧小区，就相当于一个死循环， 维修、改造能力都很弱。

3、原生代居民迁出，人员往来复杂

随着居住环境和品质的大幅降低，原先住在步梯房老旧小区的稍微经济条件宽裕一些的一二代原住民，基本上都迁出来了，搬到了环境更好、房子更新的电梯高层。

而入住进老旧小区步梯房的，很多是经济能力差、收入没那么高的外来流动人口，人员往来比较复杂，人口素质参差不齐，也加速了老旧小区的城中村化、棚户区化。

所以，一些步梯房、老旧小区，无论是外立面，还是出入的人群，一看就带有明显的棚户区、城中村的气质。

从未来的发展趋势而言，除非城市地块持续增值，到接盘老旧小区的收益和成本达到一个能让接盘者获益的临界点，这些步梯房老旧小区，才有可能迎来真正的新生。

否则，就是无解，就是面临淘汰、房屋自然老化，沦为危房、不宜居住的结局。