“对于美鹰酒店信托的事件，澎润酒店咨询认为，REITs不是一把万能钥匙，在像新冠疫情这样的“黑天鹅”事件到来时，也无法拥有绝对的抗风险能力，但是REITs的监管和治理机制可以最大程度上地促使基金管理人采取措施保护投资人利益。

\同时相比单体酒店和非上市连锁业主而言，REITs可以拥有更广阔的融资渠道，在艰难时刻，这种补血功能会决定生死。REITs虽然仍处于探索阶段，但也是目前市场中的一个发展机遇，在特殊事件发生的同时，帮助酒店在传统融资方式以外寻找另一种资产重组的方式。”

REITs（Real Estate Investment Trusts）不动产投资信托基金，作为一个创新型金融产品在正式面世之前就获得了多方的关注，也成为了各大酒店峰会论坛广泛探讨的话题。比如，中联基金合伙人周芊就认为REITs是“盘活不动产存量市场，提出资本退出新通道”。随之而来影响全球经济的“黑天鹅”事件，新冠肺炎疫情，再次让酒店资产证券化成为了资管圈中的热门探讨话题，疫情也为我们观察酒店REITs如何在系统风险爆发时，通过各种手段维护投资人利益提供了不少学习案例，新加坡上市的美鹰酒店房地产投资信托就是一例。

在今年的4月20号，新加坡金融管理局（MAS）和新加坡交易所监管公司（SGX RegCo）下令美鹰酒店房地产投资信托（Eagle Hospitality REIT）的信托经理以及它的受托机构（DBS Trustee），采取措施保护单位持有人的权利和利益。同时，金管局和新交所监管公司发布联合文告说，它们也在围绕美鹰酒店房地产投资信托的事件，是否涉及违反相关法律与规定以及挂牌条例进行检察。

美鹰酒店信托

事件时间线⬇️

2019.06.24

房地产投资的信托经理第一次通知主要租户必须在180天内缴足9个月租金的按金（4370万美元）

主要租户要求延长期限并得到信托经理的董事会批准，延长60天

2020.03.24

信托申请停牌宣布，原因是主要租户拖欠1月和2月的租金

2020.03.30

未在原定派息日支付给单位持有人

2020.04.20

新加坡金融管理局和新加坡交易所监管公司发布联合公告，要求美鹰酒店房地产投资信托，采取步骤保护单位持有人的权利和利益。

2020.09.23

美鹰酒店信托向18个酒店房地产的主要租户发出终止租约的通知，并寻找新投资者注资。

美鹰酒店房地产投资信托是新加坡挂牌合订证券美鹰酒店信托（Eagle Hospitality Trust）的一部分。美鹰酒店信托已经从3月24日开始停牌，因为美鹰酒店房地产投资信托的3亿4100万美元（23亿2835万人民币）银团贷款已违约。因此，美鹰酒店房地产投资信托到贷款条例限制，不能派息给信托单位持有人。贷款违约是因为美鹰酒店信托的房地产主要租户Urban Commons LLC，无法履约缴足全额的保证金以及去年12月开始未及时支付租金。

联合文告指出，为了保障美鹰酒店房地产投资信托的单位持有人利益，金管局要求:

1.信托经理在取得受托机构的批准之后，才能动用信托资金的任何付款；

2.受托机构确保从该信托把款项支付给任何人之前均应得到受托机构的批准；

3.受托机构制定行动，以保护单位持有人利益。

美鹰酒店信托自从上个月透露贷款违约并宣布停牌及延迟派息的消息后，便引来新交所监管公司的关注和询问，多个问题均针对信托的信息披露和主要租户为何无法支付租金。

在此次停牌近半年后，2020年9月23日，美鹰酒店信托向所有18个酒店房地产的主要租户发出终止租约的通知，同时寻找新投资者注资。因为截至2020年8月，主要承租者仍拖欠信托1500万美元的保证金和2510万美元的租金。

主要租户拖欠的款额大部分是在疫情爆发前便到期的，这些主要租户拖欠租金多时、没有按时缴付保险相关费用，也没有防止五家酒店的管理者终止管理协议。租约将在通知发出的10天后终止。

关于主要租户拖欠的款额和租约下的义务，信托并未、也不会放弃它的任何权利或索取赔偿。信托经理也将继续与主要租户对话，就对方之前的违约行为和责任义务寻求解决方法。信托目前正在评估已收到的所有投资建议，在适当时候将另行公布结果。而终止租约正是为了保护资产组合及信托和股东们的利益同时执行银行的要求。