优等生、千亿房企新城也未能逃过行业下行的影响。
01
降级
8月22日，标普将新城发展（01030.HK）及其子公司新城控股（601155.SH）的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”，展望“负面”；同时将新城控股的未偿高级无抵押票据长期发行评级从“BB”下调至“BB-”。
标普认为，新城发展的销售额可能会因其市场定位和购房者情绪疲软而大幅下降。
预计，2022年新城发展全年销售额将同比下降33%-38%至1450亿至1560亿元。
据公开数据，今年前7个月新城发展累计合同销售额为760.5亿元，同比下降43.52%。
此前，穆迪也将新城发展的企业家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”，并将新城环球有限公司发行、新城发展担保的高级无抵押债券评级从“Ba3”下调至“B1”。
同时，穆迪还将由新城控股担保、新城环球发行的高级无抵押债券评级从“Ba2”下调至“Ba3”。
可以说，国际评级机构均对新城发展的销售额和财务指标看衰，认为在严峻的经营环境和融资条件下，公司的财务灵活性亦受限制。
《小债看市》统计，目前新城发展存续美元债7只，存续规模18.04亿美元，2022年底前有2亿美元债将到期。
存续美元债
2023年底前，新城发展到期或可赎回的离岸债券有14亿美元。
此外，新城控股存续境内债17只，存续规模132.08亿元，今年底前还有28亿元债券到期或可回售；其还存续两只美元债，合计规模7.5亿美元。
近日，新城控股13.16亿元绿色建筑ABS项目申请获审核通过，且其也在增信支持发债融资首批试点房企行列。
不过，与2022年前8个月新城控股偿还的逾百亿资本市场融资规模相比，标普认为其进一步获得新的资本市场融资可能存在不确定性。
据最新评级报告，目前新城控股主体和相关债项信用等级均为AAA，评级展望“稳定”，境内信用资质较好。
02
财务指标恶化
据官网介绍，新城控股1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。经过28年的发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。
新城发展是一家专注于幸福生活构建的产业投资运营集团，业务涵盖住宅开发、商业开发、商业运营管理、影院、儿童乐园、社区零售、新能源以及相关企业股权投资和资产管理等。
2012年，新城发展在香港联交所上市；2015年新城控股在上交所A股上市，成为国内首家实现B转A的民营房企。
新城发展官网
从股权结构看，新城控股的控股股东为富域发展，持股比例为60.97%，二股东常州德润持股6.1%，新城发展为其间接控股股东，公司实际控制人为王振华。
截至2021年末，新城控股实际控制人直接及间接持有公司的3.55亿股处于质押状态，占其直接及间接持有公司股份数的23.42%。
股权结构图
2021年，受行业下行影响，新城控股实现销售金额2337.75亿元，同比下降6.85%，未能完成2600亿元的销售目标。
据克而瑞数据显示，2021年新城控股以1848.6亿操盘金额位居房企第16位，以1803.1万平方米操盘面积位居第7位，属于千亿大型房企。
克而瑞2021年房企排名
近年来，新城控股的销售增速下滑明显，2016-2018年其销售额分别为650亿、1270亿和2210亿元，同比增长103.76%、95.38%和74.02%。
但在2019年，新城控股销售增速大幅下降，当年销售额仅增长22.48%。
2022年以来，新城控股销售下滑程度符合行业平均水平，不过其有超过50%-60%的可售资源位于需求普遍较弱的低线城市，后期销售复苏可能相对缓慢。
截至2021年末，新城控股拥有土地储备面积8132.66万平方米，区域布局分散均衡，土地储备可以支持一年半到两年的开发需求。
2022年前7个月，新城控股只在河南商丘获取一宗土地。
业绩方面，2021年因大幅计提资产减值，新城控股陷入“增收不增利”困境，并延续至今年第一季度。
2021年，新城控股实现营收1682.32亿元，同比增长15.64%；实现归母净利润125.98亿元，同比下滑17.42%。
2022年第一季度，新城控股营业收入增长5.91%至186.78亿元，归母净利润再次下滑5.94%至5.09亿元。
归母净利润
同时，新城控股毛利空间收窄，合联营项目利润下降，公司盈利水平及盈利能力均有所下滑。
2021年和2022年第一季度，新城控股销售毛利率分别为20.45%和19.05%，与2018年相比接近腰斩。
截至最新报告期，新城控股的总资产为5271.16亿元，总负债4315.18亿元，净资产955.99亿元，资产负债率81.86%。
从“三道红线”来看，截至2021年末新城控股剔除预收账款后的资产负债率为69.95%，净负债率48.12%，现金短债比1.07，归为“绿档”。
《小债看市》分析债务结构发现，新城控股主要以流动负债为主，占总债务的82%。
截至2022年一季末，新城控股流动负债有3537.7亿元，主要为应付账款和其他应付款，其一年内到期的短期债务有199.66亿元。
相较于短期负债，新城控股流动性较好，其账上货币资金有434.16亿元，不过大部分资金沉淀在项目层面，在控股公司层面可能仅80亿元的可用现金，低于2021年底120亿元水平。
在备用资金方面，截至2021年末新城控股银行授信总额有1129亿元，未使用授信额度为752亿元，可见其财务弹性尚可。
银行授信情况
除此之外，新城控股还有777.48亿非流动负债，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计653.73亿元。
整体来看，新城控股刚性债务规模有853.4亿元，主要为长期有息负债为主，带息债务比为20%。
从融资渠道看，身为上市公司新城控股渠道多元，除了发债和借款，其还通过应收账款、股权质押以及信托等方式融资。
从融资成本来看，2021年新城控股综合融资成本为6.57%，较2020年小幅下降0.15个百分点。
不过，值得注意的是，新城控股公开市场再融资渠道尚未恢复，2021年和2022年第一季度其筹资性现金流持续净流出，公司面临再融资压力较大。
筹资性现金流
在资产质量方面，近年来新城控股合作项目增多，往来款大幅增加，其他应收款的回收、其他应付款来源的稳定性及对合联营企业的担保情况或对其信用质量产生影响。
2016年-2021年，新城控股少数股东权益从15.14亿元增长至378.14亿元，5年增长24倍；同期其少数股东损益从1.37亿增长至11.62亿元，二者占比不匹配存在一定“明股实债”嫌疑。
截至2021年末，新城控股受限资产合计为1450.91亿元，主要为受限货币资金 90.18亿元，受限存货884.02亿元，受限投资性房地产445.71亿元，受限资产合计占当期末总资产的27.16%。
另外，新城控股对外担保规模为109.41亿元，占净资产的11.26%。
总得来看，新城控股销售疲软、业绩下降，对债务和利息的保障能力恶化；债务负担较重，再融资压力较大；合联营项目往来及对外担保情况值得关注。
03
近年来，随着新型城镇化的持续推进，新城加大了城市综合体项目的收储和开发，形成了住宅地产与商业地产“双轮驱动”的战略模式。
2021年，新城新获取吾悦广场32座，新开业吾悦广场30座，新开速度略有放缓。
截至2022年7月，新城在全国135个城市布局189座吾悦广场，其中已开业及管理输出的吾悦广场达130座，在建吾悦广场36座，拟建吾悦广场6座。
同期，吾悦广场可供出租面积较年初增长31.96%至709.25万平方米，其中三四线城市占比77.33%。
一直以来，新城利用吾悦广场品牌收购大量较低线城市的低成本土地，其通过房地产销售的现金流入为购物中心建设提供资金。
反过来，新城再从吾悦广场获得流动资金贷款，2022年前7个月其从大约20家商场获得了近60亿元的融资。
目前，新城约有60家无产权负担的购物中心可以进一步质押以获得融资，不过其中多数仍可能处于完工阶段。
从收入实现来看，2021年吾悦广场实现商业运营收入1086.39亿元，同比增长51.01%。
但是，2022年以来疫情多点爆发，多地施行不同程度封控政策，吾悦广场租金收入受影响较大。
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