望着别人碗里的肉，吃着自己碗里的糠，也香？

最近，楼Sir与几个业内的朋友一直在讨论，在京城买房，所谓的“环线优势”、“规划优势”以及“区域优势”这些图纸上的东西，在买房人眼里真的那么重要吗？

二环边上的北京天坛府，因为其内城绝版的“环线优势”，吸引了无数人的关注。大兴的西红门橡树湾，因为“地铁+名校”的图纸规划，让其成为妥妥的销冠楼盘。而奶西村的望京樾与中建宸园也因为背靠“望京”的区域外溢优势，让人忽略了它什么也没有的周边。

昨日，处暑。楼Sir趁凉快，去了东四环边上朝阳十八里店，看了看马上入市的金隅昆泰云筑。

◎金隅昆泰云筑位置

怎么说呢，楼Sir去地块看“现在”，销售在售楼处聊“未来”，看的聊的都是事实，想让你看到的“事实”。关于“现在”和“未来”，哪个更重要？

这次，楼Sir依然坚持“先地块后售楼处”的路线，先来聊聊总体感受吧：

1）项目有地铁。云筑项目就在地铁十八里店站边上，妥妥的临铁盘。

2）区域有优势。四环边上，北望国贸，南邻亦庄，离分钟寺三站地铁。

3）图纸有落地。17号线南段已开通运营，北段连接海淀区域的也会在项目交房前开通，但其他的配套，仍在图纸上。

4）价格有竞争。云筑算是朝阳港规划的排头兵，周边无新盘，与分钟寺比价格有优势，与王四营比位置有碾压。

地铁站 区域内最新的建筑

地铁17号线南段，于去年年底通车。云筑项目距地铁十八里店站也就300米左右的距离，也让其成为妥妥的地铁盘。

◎金隅昆泰云筑具体位置

而这，绝对能成为当今北京新盘的一个绝对优势。

◎金隅昆泰云筑与地铁十八里店站距离仅300米

而且，云筑的临铁优势不仅在于距离地铁站近，而是依靠地铁都能在半小时内，到达向北向南两个产业区。17号线向北换乘10号线，总共6站到达国贸；17号线向南换乘亦庄线，总共5站到达亦庄核心区。

◎云筑项目距离国贸商圈与亦庄产业区

除地铁外，云筑项目到四环主路不到800米的距离，1公里左右便是京沪高速，有车的朋友，不考虑堵车的情况下，开车还是很方便出行的。

公路方便出行，但也会有噪音问题。东四环主路和京沪高速因为还有段距离，咱先不说，就项目西南方向紧邻的大羊坊路目前处在改造拓宽阶段，路况堪忧。

◎项目西南方大羊坊路现状

此外，项目东南方向，有两条铁路轨道相交，未来的噪音问题，应该会成为一大困扰。

◎项目东南方临的铁路

最令楼Sir意外的是，去云筑项目现场得到的第一感受，是地铁站居然能够成为这个区域最先运营的，也是最新的建筑。项目周边，包括地铁站周边，要不就是在建的目前不通的道路，要不就是杂草丛生还未规划的荒地。

◎十八里店地铁站周边环境

讲真，楼Sir在这儿连瓶水都买不到，周边的配套真的一言难尽，目前项目能直接拿来用的商业，便是项目东边1公里左右的老君堂社区商业。

学校的话，项目东北方向直线距离1公里左右，有十八里店小学，北京市私立新亚中学等。

项目所在朝阳港 规划暂无落地

很多人，也在批评楼Sir说项目，只说现状，不说未来。

今儿，咱就来说说，在2024年12月31日，云筑项目交房前，其所在的十八里店朝阳港片区落得了地的规划。因为楼Sir认为，只谈图纸，不谈落地，都是在耍流氓。

先说地铁，现在项目所在的17号线南段于去年年底开通，按照规划，中段和北段将在明年年底开通，而这个时间恰好在云筑交房前一年。

◎地铁17号线线路图

关键是，17号线南北如果彻底贯通，从云筑往北去广渠商圈、望京商圈、未来科技城产业区，便能享受“直达”的爽快，届时这些商圈的外溢可能也会为这个区域增值。

嗯，这是楼Sir了解到的，到目前为止唯一有明确落地时间的规划。再就是，图纸上的规划了。

◎十八里店朝阳港片区规划图

云筑所在的朝阳十八里店朝阳港片区，实施先规划后开发。按照规划，朝阳港分一期、二期，规划11所中小学和幼儿园，也有商业配套规划，还有地区级医疗服务中心。

但有关大型医院等问题，@北京12345则回答，由市区有关部门进行规划选址，十八里店地区也提出相关建议统筹考虑本地区大型医疗服务完善地区配套建设问题。

◎北京12345回复

简而言之，三甲医院，现在没有，规划里也没有。至于所有规划落地时间，亦没有准确时间。哦，对了，有个模棱两可的万能回答“今后五年”。

按说这么好的规划，这么好的位置，应该会成为兵家必争之地才对。可事实并非如此，2021年北京第三批集中供地，金隅、昆泰底价37.6亿底价拿下693地块，也就是现在的云筑项目。

◎693地块信息

直到今年第一批集中供地，朝阳港再推两块地，又是金隅联合住总以38.8亿底价拿下，连个报价的竞争对手都没有。看来开发商，在面对给出的规划是否能落地时，心里也打鼓。

◎今年第一批集中土拍 金隅住总联合体底价拍得685、694地块

开发商的“退缩”，是不是会影响买房人呢？还有，楼Sir突然有点心疼金隅是怎么回事儿？

和三环比价格 与五环比位置

朝阳东四环边上，云筑到目前为止，周边几乎没有能打的对手。

◎云筑周边新房项目情况

项目东边的四环以内不是别墅就是豪宅。别墅方面，鲁能钓鱼台美高梅公馆每套5100万起，北京金茂府，售价3350万/套起。

此外，便是著名的“分钟寺三兄弟”，东叁金茂府、世茂北京天誉、合生缦云均价统一在10W+/平，且三个项目都属于豪宅，目前都是在卖大户型。据楼Sir了解，目前三项目在售最小面积，也就是北京天誉的185平四居。

而云筑，最大的户型也才152平四居。准确来说，云筑与分钟寺三兄弟吸引的都不是一个客群。但论位置来讲，分钟寺三兄弟在四环内，云筑在四环外，但他们距离并不远，从云筑去分钟寺也才三站地铁，十来分钟。

◎分钟寺地铁口外的世茂北京天誉广告牌

四环外，三站地铁，也让云筑的售价断崖式下降至7.5万/平。要知道，这与合生缦云的13万/平，差了生生5.5万/平。也就是说，买一套四环内的合生缦云，能买两套四环外，但四环边上的云筑了。

嗯，不谈别的，价格相对于位置确实算是洼地。

◎在建的合生缦云项目 均价13万/平

如果对“环线优势”要求并没有那么强烈的，同样位于四环外但五环边上的王四营四兄弟中绿东岳府、保利锦上一二期、朝阳壹号也是不错的选择，几个项目的产品、户型也做的大同小异。

重点是，王四营四兄弟价格相较于云筑的7.5万/平，降了4000，都是7.1万/平。

对了，王四营这四个盘，楼姐之前也实探过。

楼Sir觉得，目前唯一能和云筑PK一下子的，估计应该是大兴的中海兴叁號院了，距离四环1000米，环线优势明。在项目西侧，是世界之花假日广场，超大的商业综合体，品牌不少。

但云筑位于东南四环边上，兴叁则在南四环，差距嘛，还是很大的。而且，兴叁相比云筑有个最大的劣势，便是不临铁，兴叁项目距离最近的地铁站也要2公里+。

价格上，兴叁平均7.3万/平，比云筑的7.5万/平便宜2000，但优势并不明显。

◎中海兴叁號院效果图

或许云筑所在的区域，能打的，也只有同样是金隅拿下的685、694两块地了吧。