中报发布，了不起的龙湖！|中报|天地源|房地产|龙湖

上市房企这几天陆续在发布2022年中报。

前几天，我们推送了文章《直击半年报丨天地源销售额增长6.57%，营收增长10.8%》为大家解读了西安本土上市房企天地源2022年上半年的业绩报告情况。

今天，我们共同聚焦一下民企“优等生”龙湖在午间刚刚发布的2022年中期业绩情况。

33个城市销售额位居TOP10

我们在评价一家地产企业实力的时候，首先会将规模作为评判标准之一，毕竟规模越大说明选择买这家房企房子的购房者越多，购房者是用真实的购买力为企业投票的。

在规模方面，龙湖一直是稳居全国10强左右的地位。

中报显示，2022年上半年龙湖在地产开发板块的全口径销售额为858亿元，权益销售额为565亿元，权益销售面积为341万㎡，销售均价为16580元/㎡。

与2021年上半年同期相比，在各大房企销售额普遍的情况下，龙湖的销售额、销售面积也出现了同比下降，销售额同比下降39.84%，大环境下这一点是无法回避的。

不过，需要注意的是，在2022年上半年百强房企业绩平均降幅达到50.3%的情况下，龙湖的销售额降幅则远低于平均降幅，这说明跑赢了行业平均水平。虽然说销售额下降无法避免，但龙湖可以成为降幅最小的房企之一。

从龙湖在地产板块的业绩构成来看，一线&中国香港、领先二线、其它二线的占比分别为10%、43%、40%，也就是说龙湖93%的销售额来自于二线以以上城市，都市圈的卫星城、三线城市业绩占比共计仅为7%。

一线、二线城市，凭借产业优势、人口优势，在地产市场方面更加健康并且有潜力，龙湖超过九成的业绩来自这些城市，说明了龙湖城市布局的安全性，真正做到了深耕一二线城市。

这一点其实从龙湖在陕西的布局就可以看出。进入陕西15年时间，龙湖仅进入了西安、咸阳，前几年部分大牌房企扎堆进入宝鸡、渭南等城市后来深陷其中，龙湖并没有跟风进入这些城市。

从所进入的城市来看，在33座城市龙湖的销售额位居前十，其中在重庆、咸阳、沈阳、济南、合肥、贵阳位列第一。

众所周知，除了地产开发之外，龙湖还涉足有其它板块的业务。2022年中报，龙湖也披露了其它板块在今年上半年的业绩情况。

商业投资板块已在14座城市开业商场65个，开业总面积618万㎡，整体出租率96%，租金回报率6.5%；租赁住房板块，龙湖已在30余座城市开业房间量11万余间，已开业房源量位居行业第2，期末出租率93.3%，租金收入同比增长11%；空间服务板块，龙湖智创生活物管在管面积2.8亿㎡、商运在管面积约620万㎡。

在这几年的这股物业服务企业上市浪潮下，龙湖的物业板块目前还没有上市。参照物管面积3.04亿㎡的绿城服务目前市值220亿港元左右、物管面积2.91亿㎡的招商积余市值在190亿元，龙湖一旦拆分物业板块上市起码又是一家“200亿+”级别市值的公司，再考虑到620万㎡的商运在管面积，龙湖智创生活的估值要更高。

当然，对于一家企业来说，光有规模还不行，还要能赚钱，以此来回报股东。从这个角度来看，今年上半年龙湖的营业收入为948亿元，同比增长56%；核心权益后净利润为66亿元，同比增长6%。

在龙湖的营收方面，有一个数据大家可以关注一下，那就是经营性业务收入达到了110亿元，同比增长26%，3年复合增长36%。在整个集团营收中的占比已经达到了11.6%。

经营性收入可以被看做“现金奶牛”、“印钞机”，会给公司带来源源不断稳定的营收，仅这一项就可以为龙湖贡献200亿元以上的营收。

从盈利能力来看，今年上半年龙湖的毛利润率为21.3%，核心税后利润率为10.3%，核心权益后利润率为6.9%，盈利能力也是非常不错的。

融资成本降至历史新低

龙湖在众多房企中，一直以来还有一个优势，那就是财务的稳健性。

特别是在三道红线规则出台之后，当很多房企还在向绿档努力时，龙湖则已经连续6年位居绿档。

今年上半年，同样位居绿档。龙湖现金短债比为4.07倍，剔除预收款后资产负债率68%，净负债率55%。

还有一个财务数据，那就是龙湖的融资成本长期处于行业低位，堪比央企水平。今年上半年，龙湖的平均借贷成本为3.99%，降至历史新低！

在昨天，龙湖成功发行新的中期票据，发行规模为15亿，票面利率更是低至3.3%，期限为3年，全场认购倍数达到2.86倍。

这个资金成本是什么概念？绿城今年上半年的资金成本为4.5%，也就是说龙湖的资金成本比拥有央企背景的绿城资金成本还要低。

同为千亿规模民企的碧桂园今年上半年平均融资成本为5.2%，拥有国企背景的绿地控股平均融资成本为5.61%……