8月22日，5年期LPR如期下调，超出外界预期的是，这次下调了15个基点。

8个月以来，5年期LPR下调了三次。

对买房人来说，这可能是近4年利率最为友好的时候。

房贷利率基准从2019年10月的4.85%降到4.3%。 （具体贷款利率以各银行官方发布为准）

▲房贷利率基准降至新低

利率下降对购房者的影响是直接而清晰的。

最近我们后台已经收到好几位买房人的咨询，不同的预算，却有一个共通点：希望能找到性价比更高的房子。

所谓性价比，都是对比而来。

尤其是现在，对于刚需来说，全深圳比货，他们基本都会经历挑区域、挑片区、挑房子的三部曲。

如果把他们的需求进行细化——生活要够方便、要住得够舒服。

再细化形成一套选房标准，那就是区域要看得到未来，配套要全，户型要好、得房率要高。

先从锚定区域开始。

实际上，看区域前景，三个维度是一定要看的：有没有产业、交通便利程度、城市配套兑现速度。

总价预算在350-500万左右的买房人，我建议你们关注光明。

规划、产业、配套兑现

三个维度看光明

2019年，光明科学城正式动工。

也是这一年，光明，开始走进很多买房人的视野。

99平方公里的光明科学城，自规划亮相之初，已经打上“创新”的标签。

这里承载了深圳对于下一个40年，在科技创新领域继续发力领先的希望。

▲光明科学城规划｜《光明科学城空间规划纲要》

而“创新”二字，既是深圳对自己的期望，也是中央对深圳的期望。

上周李克强总理到深圳视察，也强调了深圳要在创新领域发力。

从最新发布的《广东省都市圈国土空间规划协调指引》中，我们看到了光明科学城的新定位：

与松山湖科学城一起，承担起重大原始创新策源地、中试验证和成果转化基地、粤港澳合作创新共同体、体制机制创新综合试验区的角色，建设成具有全球影响力的原始创新高地和大湾区综合性国家科学中心先行启动区。

▲光明科学城启动区｜光明融媒

光明科学城，有看得到的未来，现阶段的光明，也有实打实的成绩。

2021年，光明区GDP为1285.33亿元，同比增长12.9%，增速在深圳十区中排名第一。固定资产投资880.4亿元，近四年来年均增长24%。

企业数量也以年均15.7%的速度增长：规上、国高企业双双突破1700家，专精特新企业近400家，大疆、华星光电、TCL、国药集团，纷纷落地光明。

今年7月的招商大会，光明吸引投资超过600亿，洽谈签约项目40个，涵盖生物医药、新材料、智能制造、新能源、科研机构、金融服务等多个领域。 [1]

▲2022光明招商大会｜光明融媒

规划和产业打底，交通，则是区域发展加速器。

光明城高铁站，一站深圳北，两站广州南/香港西九龙。

地铁6号线，穿过宝安、光明，直达福田。

▲光明城站 | @深圳光明

在建的13号线，串联起深圳湾、南山科技园、西丽留仙洞总部基地、光明科学城，二期预计2025年通车，这是一条光明→南山的科技快线。

规划中的18号线，连接宝安海洋新城、光明城、观澜、平湖金融城，终到盐田看海。

据深圳发改委最新公布的消息，18号线一期已纳入深圳地铁第五期建设规划。 [2]

地铁把人吸引过来，逐渐兑现的配套把人留住。

已建成开放的光明文化艺术中心、虹桥公园等，成为深圳的网红打卡地。

在建的科学公园，占地约216公顷，规划有约9.5万㎡日之湖，将形成约1.4千米环湖岸线，是光明未来的城市山水客厅。

▲光明科学公园工程效果图｜@深圳光明

东侧的深圳科技馆新馆已经动工，还规划有西方美术馆、科学城体育中心、艺术中心等城市配套。

规划、产业以及配套的落地，都是光明奔向未来的底气。

也是买房人选择光明的底气。

买进光明CBD

光明城板块是首选

不是所有的城市都值得买，除了都市圈的核心城市。

同理，城市里挑选核心区域，区域里挑选核心片区。

光明作为深圳最年轻的行政区，全区都在加速前进，但有更多沉淀的核心区，一定是跑得更快的那个。

铺开地图，凤凰城是光明最早发展的片区，配套最为完善：地铁、学校、商场、公园，几乎没有短板。

这里是光明经济贡献最高的片区，定位为光明CBD、城市会客厅。

14.89平方公里的凤凰城，贡献了光明约70-80%的GDP。

光侨路沿线铺开的高新科技产业园，占地规模超300万㎡，投资规模近600亿元，拥有超过5家500强高新科技企业、1家国家级科学实验室，筑起了凤凰城产业的护城河。

如果对片区再进行细分，我建议关注光明城板块，这里是凤凰城的核心。

光明城站，在官方的规划里，要打造成为站城一体的枢纽综合体：

高铁站、3线（6/13/18号线）交汇的地铁枢纽、大型商业设施、运输博物馆，以及令人愉悦的户外空间。

▲光明城站枢纽综合体效果图（以实际建成为准）| @深圳光明

最令人期待的是地铁13号线，从光明城站出发，7站地铁到南山。

另一个建议关注光明城的原因是，这个板块今年的新房选择较多。

一个区域的新房供应选择多、竞争力带来的后果是，新盘卷得飞起，从价格到产品，最终受益的是买房人。

首付百万内买光明城3房

户型使用率达91%

当同一个板块存在多个选择时，买房人该怎么选？

在配套共享的前提下，产品会说话，它会令新盘在片区里拉开差异。

横向对比光明城板块的新盘，不得不说，现阶段片区内对刚需最为友好的，是特发观月台，没有之一。

▲特发观月台实拍图

特发观月台推售的是约78-108㎡住宅，户型使用率高达91%。

必须要拎出78㎡户型好好说说。

首先是面积段的稀缺。

光明今年入市的新盘，主流的起步户型是83㎡以上，80㎡以下、且货量超过100套的项目，只有特发观月台。

功能使用上，现在新盘80㎡以下的基本都是两房户型，像特发观月台这样78㎡能做到2个房间+1个灵动空间，可以说把光明新盘卷上新台阶了。

多一个几平米的空间，如果换算成房价，起码也赚了10多万。

户型三面采光，餐厅直通阳台，空间尺度更显阔绰。

面宽3.3米的大阳台，室内空间亮堂。

01/06户型在餐厅区域还有一个飘窗，采光面更多。

房间飘窗有一整面墙宽，空间很通透。

卫生间还做了干湿分离，早起洗漱，利用率更高。

特发观月台户型图，左右滑动查看更多

多出来的百变灵动空间，可以做成茶室、家庭电影院，摆上沙包和椭圆机，这里还能成为日常放松的健身房。

甚至，如果对短视频感兴趣的，这里还能做成录制视频、直播的工作间。

它会成为什么样子，取决于住在这里的人有什么样的兴趣。

▲特发观月台样板房实拍

你以为只有产品卷吗？特发观月台的价格也很卷。

据了解，项目折后均价约4.45万/㎡，最低首付百万内就能上车买一套3房空间。

对于想留在深圳，却又不想因为预算退而求其次的年轻买房人来说，特发观月台，确实能让他们感受到满满的善意。

无论大房子还是小房子，有限的空间能承载的只是生活的一小部分。

真正让日常活色生香的，是楼下的风景以及走出小区后能享受到的配套。

特发观月台以“生活的艺术馆”为设计理念，规划有儿童游乐区、多功能运动区、全龄架空层等休闲空间，构建全龄生态园林。

▲园林效果图

如果觉得小区园林逛得不过瘾，体量约26万㎡的百花园公园只有一路之隔。

这是由光明区政府联袂国艺园林打造的公园，耗资超1亿，特发观月台的业主甚至不用出门，站在自家阳台就可以“独享”网红公园的风景。

▲特发观月台样板房阳台实景

▲百花园公园实景图

走出家门，再走出园林，地铁、学校、商业，都在散步圈内。

特发观月台跟光明城高铁站的直线距离约800米，跟13号线（在建）的市中医院站直线距离约600米。

等13号线二期通车，从市中医院站出发，5站地铁可直达南山。

至于学校，项目配建有一所幼儿园，周边还分布有光明外国语学校、光明凤凰实验学校等。（积分入学政策和学区划分以当年教育局和学校规定为准）

商业的丰富程度更不用说了。

7月底，光明万达广场正式开业，有到现场的朋友说“快挤爆了。”

▲光明万达广场开业 | @深圳光明万达广场 官微

这是深圳的第3座万达广场，商业体量达6万㎡，跟约10万㎡的蓝鲸世界共同撑起凤凰城的商圈，距离特发观月台只有一站地铁。

未来还有值得期待的光明城枢纽综合体，商业体量就达到百万方，到时候不怕没商场，可能更怕每天都陷入商场选择困难症。

价格、产品、配套、地段都给力，特发观月台的高性价比，不言自明。

如果你打算在光明买房，建议你先看了这个新盘再决定。

▲特发观月台效果图

部分数据来源：

[1] 超600亿 ，40个重大项目 ！2022光明招商大会展现强大“吸金力” | 深圳新闻网

https://appatt.sznews.com/guangming/files/szxw/News/202207/07/80733.html

[2] 深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023-2028年）环境影响评价第一次公示 | 深圳市发展和改革委员会

http://fgw.sz.gov.cn/zwgk/qt/tzgg/content/post_10053676.html