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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

时代变迁，商圈兴衰，有的昙花一现，有的穿越周期。改革开放以来，温州形成了许许多多商圈，起起伏伏的背后，是商业更替的魅力。

比如财富中心、时代广场，曾经是红极一时的顶流商圈。现在不仅租金大幅下降，部分店面还出现了空置的状态。比如火车站商圈，也早已不复当年盛况，人流量估计不及鼎盛时的一半。

但纱帽河与解放街交汇处一带，在20多年的商业变迁后，当下人气依然很旺，人流量甚至比大部分商业综合体还要高。

天色刚刚擦黑，“二师兄猪蹄”和“吴记板栗”的门口就已经排起了队伍，周边各家的烧烤、奶茶、小吃店也是熙熙攘攘，好不热闹。

纱帽河 摄于 2022年8月

人流量大，店铺租金当然就高。这里部分位置较好的店面，租金高达8000-10000元/㎡/年，相当于20多平方米的小店，一年的租金能达到约20万。

为什么这里的商圈会出现高人气、高租金？并且20多年来，基本能保持这样的状态，这背后的原因是什么？

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

五马街、公园路、纱帽河、解放街一带的商业氛围，要从是上世纪80年代讲起。

五马街，是温州古城“南市”所在的区域，已有约1600年的商业文化传承。改革开放后的1984年，五马街被政府确定为步行街，从此成为温州标志性商业街，并长时间的占据着流量高点。

2000年，五马街进行改建，并保留了原有的建筑风格，让一百、五味和、金三益、老香山、温州酒家等一批老字号换发了活力。

有趣的是，改建时间大约持续1-2年，在这期间五马街变成了半封闭状态，很多店铺暂时闭店，人流开始向五马街周边小巷渗透，加速了周边商业的崛起。

五马街 来源楼市温州

而在这之前，1996-1998年期间，人民路上相继开出了温州第一家肯德基店，以及新中国影都和大型百货商场-开太百货，这些流量引擎与纱帽河、第一桥、五马街一起形成了与后来商业综合体类似的购物、餐饮、娱乐一体的业态组合。

2006年纱帽河被命名为“女人街”，整个区域也达到了商业鼎盛时期。租赁店铺一铺难求，单就租赁转让费就高达到几十万。

这一盛况，大约在2008-2012年前后，出现转折，商圈逐渐走弱。一方面是网络购物逐渐成熟，线下零售业受到了巨大冲击。另一方面是大型商业综合体开始崭露头角，更好的购物环境，更有策略的业态组合，让消费体验超越了沿街店面。

但非常难得，在沉寂几年后，整个纱帽河商圈又再次吸引了庞大的流量。

靠着市场化的优胜劣汰，纱帽河逐渐从“女人街”的服饰为主，演变为以小吃、奶茶、排挡等为主的业态。人民中路也从高端服饰演变成了小吃、火锅一条街，在短短约500米的人民中路上，开出了约53家美食、火锅、奶茶店。

并借着五马街二次提升、公园路禅街改造的大势，与之一起形成了目前人流量非常大的商圈。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

炎炎夏日，为什么去纱帽河、公园路一带，而不去有空调的商业综合体呢？因为这里有大型商业综合体没有的气氛。

在纱帽河一带逛街你会发现，驻足的人群，普遍年龄偏轻，有许多青少年或者大学刚毕业的消费者。

纱帽河一带，几乎聚集了大部分的奶茶品牌，有人只为方便先买一杯奶茶，而把碰面地点选在了这里。而小店林立的多样性，本身就拥有天然的探索惊喜感，非常像每所大学都会有的美食街，价格实惠，常吃常新。

纱帽河 摄于 2022年8月

这些体验和“年轻人的烟火气”，是传统商业综合体，难以做到的。目前一些迭代后的商业综合体，也在做类似的布局，将电玩、街头运动和小吃街放到了一起，打造类似的烟火气。

在公园路改造之前，纱帽河只有小吃，人气虽然不错，但和现在相比还有差距。公园路改造和名城广场的开业大大弥补了这个短板。

公园路改造，是将原先店面框架化重建，使得单店面积大为拓展，可以容纳大型的餐饮业态。这些公园路和名城广场的大型餐饮店、酒吧、写真馆，以及名城广场提供的停车场配套，与纱帽河的小吃形成了很好地互补互动，让人流量得到了进一步的提升。

名城广场一楼 摄于2022年8月

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

纱帽河商圈未来会如何？

先看第一桥，这条位于人民中路和纱帽河之间的小路，人气远远低于人民中路和纱帽河。第一桥的租金曾经和纱帽河比肩，甚至有段时间还高于纱帽河。现在却连店铺都开不满，消费动线似乎完全忽略了这里。

第一桥实际位置不错，两边人气可以非常方便的覆盖这里。但因为中间有一部分特殊产权，导致整条街的中段出现了空铺。处理好这部分特殊产权店铺，相信人气恢复并不难。

还有是解放街南北人气差别非常大，公园路口-开太百货这一段，人流大租金贵，向北过了公园路口20米，人气断崖式下降，租金也是大幅下降。

“禅街-五马街-公园路”的改造提升，已经从松台山一直打通到了中山公园，形成了老城区非常有特色的步行商业街。这条商业街也有了一定纵深，向南链接纱帽河，辐射到了人民中路，但向北却完全没有拓展。

“禅街-五马街-公园路”的北面有着丰富的温州文化传承，比如谯楼、墨池，以及有着江南古民居特色的庆年坊。

庆年坊改造提升已经有过多轮传闻，但至今还没有实质性落地。如果庆年坊改造能与“禅街-五马街-公园路”链接，将大大拓展这条商业街的价值，形成商业-文化相融的大街区。

并且还可以再大胆一点，继续向北延伸，直抵瓯江。让五马街、庆年坊、望江路、江心屿在商业动线上形成链接。从纱帽河出发，拿着奶茶，走过千年历史的五马街，逛过江南民居特色的庆年坊，渡船跨江，踏上中国四大名屿之一的江心屿。

20年时光一瞬，纱帽河的蝶变还未结束。适应时代变化，不断迭代，是商业迷人的魅力。期待更辉煌的纱帽河。

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