作者｜姚紫宇

编辑｜白静

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近日，据上清所披露，常熟市城市经营投资有限公司（以下简称“常熟城投”）发布2022年度第二期中期票据申购说明。公开资料显示，本期票据发行上限人民币8亿元，品种一期限为3年，品种二期限为5年。本期债务融资工具按面值发行，品种一申购区间为2.5%-3.5%；品种二申购区间为2.7%-3.7%，发行日期为2022年8月17日至2022年8月18日。对于此次发债用途，常熟城投并未作出说明。不过，据中诚信的评级报告显示，常熟城投正面临资本支出、动迁房项目可持续性不足、短期债务规模较大以及对外担保规模较大等压力。

据数据分析，截至 2022 年 3 月末，常熟城投片区开发业务在建项目总投资为53.09亿元，已完成投资20.02亿元，公司未来面临一定的资本支出压力。

常熟城投于 2019 年开始确认片区开发业务收入， 2019~2021 年及 2022年一季度，公司片区开发业务实现收入2.55亿元、3.30亿元、5.86 和1.11亿元， 其中上述片区开发项目确认收入分别为1.92亿元、2.66亿元、4.84 亿元和0.86亿元，其余收入主要来自于子公司常熟市美绿园林绿化工程有限责任公司和常熟市盛通交通设施工程有限公司所承接的绿化养护、交通工程施工等业务。截至2022年3月末，公司片区开发在建项目包括城南道路、城北道路、城铁片区交通枢纽配套工程和常沙线快速化工程等6个，总投资合计53.09亿元，已完成投资20.02亿元，后续仍存在一定的资本支出压力。

另外，截至2022年3月末，公司短期债务规模增加至41.86亿元。从债务到期分布来看，公司 2022年 4~12 月、2023 年、2024 年、2025年及以后到期债务金额分别为39.03亿元、2.49亿元、36.55亿元和36.42亿元(以上债务不含应付利息、应付票据)，2022年和2024年系偿债高峰期，公司面临一定偿付压力。2022年，常熟城投主要以发行私募债券、中期票据承接到期直融债务，流贷则通过续贷等方式承接。

据政府相关规划，常熟市动迁房由常熟市保障房开发建设有限公司(以下简称“保障房公司”) 承接，保障房公司委托公司对安置房进行项目管理，按月向公司支付管理费，管理费为工程建设总投资额的2%。因此，自2014年起公司便不再承接新的动迁房建设项目，在售项目仍按原模式执行，新项目所确认代建管理费收入记入公司其他业务收入。

截至2022年3月末，公司动迁房项目已全部完工，累计完成城市房屋拆迁项目 58 个，拆除总计 72.86 万平方米的建筑物，已建成动迁房项目34 个，总投资为 67.46 亿元，规划总面积 173.21 万平方米。在售项目包括金桂家园二期、衡丰家园、琴湖家园和金山苑三区等，总投资合计52.16亿元，建筑面积 123.10 万平方米。当期末，公司在售动迁房项目 累计已销售113.62万平方米，实现销售收入55.97亿元，2019~2021 年及 2022 年一季度，公司动迁房销售面积分别为10.41万平方米、2.31万平方米、2.56平方米和0.84万平方米，分别确认收入 9.63亿元、2.48亿元、4.20亿元和1.17亿元。

整体来看，公司目前在售动迁房项目已大规模销售完毕，后续可售面积较少，未来该业务收入规模有限。