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2021年的年报还有开发商至今“难产”,新一季的中报披露又到来了。从已公布数据看,这是地产行业史上最差的一次半年报,净利润亏损成为房企的普遍写照,鲜有人能独善其身。

据媒体不完全统计,截至8月26日,约有103家房企发布2022年半年报或中期业绩预告,其中45家房企预计或已经亏损,而58家预计盈利的房企中有40家净利润同比下滑。

例如,阳光城、建业地产、中南建设、荣盛发展、金科股份等多家房企在内,去年上半年还处于盈利状态,今年上半年则跌入亏损,甚至亏损几十亿的不在少数。其中,建业地产亏损最为严重,上半年预亏额达50亿~60亿元,同比降幅达786%~923%;蓝光发展紧随其后,预计上半年归母净利润预亏46亿左右。

头部尖子生和国资房企也不容乐观,难逃利润下滑的命运。“地产一哥”碧桂园预计上半年核心净利润45亿~50亿元,股东应占盈利2亿~10亿元,相比去年同期下滑93%;招商蛇口、绿地控股、中海地产、越秀地产、远洋集团等国资房企,也出现了归属母公司净利润同比下滑情况。

民企、国企纷纷净利滑铁卢,说明这已不是简单的公司经营状况能解释的,在整体市场不景气的环境下,“盈利”已经成为奢望。以至于有地产人感慨,这届半年报,盈利才新鲜。

截至8月26日,上半年归属母公司净利润榜单中,位列前五分别为中海地产、保利发展、龙湖集团、绿地控股和绿城中国。前五名中仅龙湖集团一家是民企,其余房企均为国企或者央企。

更难能可贵的是,龙湖在上半年同样实现了营业收入与净利润双增长曲线。其中,营业额948亿元,同比增长56.4%;归母净利润74.8亿元,剔除公平值变动等影响后核心溢利65.5亿元,同比增长6.1%;毛利201.5亿元,同比增长20.1%,毛利率21.3%。

此外,龙湖连续六年保持三道红线“全绿”,3.99%借贷成本创历史新低,经营性收入破百亿......这几组数据表明,龙湖确实扛住了!

实际上,自2018年以来,房地产行业利润增速已呈下降趋势,“增收不增利”成为很多开发商的常态。但过去半年,房企集体出现净利润惨淡的现象,却是极其罕见,这又是什么原因造成的?

销售业绩、交付规模双下滑,是房企遭遇盈利滑铁卢的主要原因。机构数据显示,今年前7月,百强房企权益销售额、权益销售面积同比分别下降48.7%和52.2%,接近腰斩。另据国家统计局数据显示,4-7月房地产开发投资增速连续4月负增长,房屋施工、新开工、竣工面积同时下降。

同时,因行业风险出清的过程仍未结束,为了自身保障现金流平衡,多数房企采取以价换量的措施,在利润率面临下行压力的行业趋势下,加剧了毛利率下降,包括碧桂园、荣盛发展、弘阳地产等在内的房企都提到了这个原因。

据中指研究院数据显示,今年上半年,销售额排名前20的房企中,有12家的销售均价都在下跌,超过半壁江山。其中,降价幅度超过10%的房企有四家,分别是碧桂园(下跌15.6%)、绿城中国(下跌10.2%)、绿地控股(下跌11.7%)、金科集团跌幅最大(下跌21.9%)。

不仅如此,受行业盘整及疫情影响,房企加速“缩表”,资产减值计提现象普遍,这在一定程度拉低了净利润水平,甚至成为部分企业亏损的重要原因,影响不容忽视。其中,从资产减值计提构成来看,存货跌价损失占最重头。

规模下降、资产减值,这些因素固然是房企净利下滑的原因,但归根结底,真正的敌人其实是信心缺失。眼下,百姓对“烂尾”“停贷”的恐惧达到了历史以来的峰值,使得不少开发商对未来的信心也遭受动摇。

地产进入薄利时代,房企该如何稳住利润?上哪儿找新的利润增长点?

开发商赚利润,无非是两个基本元素:成本和收入,降低成本,提高收入,就能形成利润。不要觉得这个公式很简单,但解决最复杂的问题,最终有效的一般都是那些最基本手段。

对于开发商而言,经营管理中最重要的一环即成本管控,特别是土地成本控制。尤其是在当下房地产企业容错机会越来越少,精准投资非常重要。

连续看能维稳利润率房企的财务报告就能发现,土地获取的成本其实不是太高。上半年,龙湖集团龙湖共获取了17宗土地,平均溢价率只有5%,其中有一半是0溢价。同期,越秀地产通过非公开竞争方法获得的土地占比达到55%,有效控制了土地成本。

此外,在充分考虑当地政策调控力度背景下,谨慎获取高价地,同时也要更科学地评估进入城市的价值,减少广撒网对于结转利润的影响。龙湖这点也做得很好,在过去,它坚持投资高能级城市,以至于成为行业TOP10进入城市数量最少的房企。随着城市的聚焦,龙湖的效率得以不断提升,随之带来组织的整体增效。

成本全面抓,不仅拿地端要精准控成本,内部管理也丝毫不放松。随着土地红利、金融红利消失,房地产行业进入到管理红利时代,对标制造业,更加重视“向管理要效益”。

有“利润之王”称号的中海,除了低融资成本外,更重要的是其超强的成本管控能力。中海管理层在今年半年业绩会上表示更看重净利润率,将通过全方位精细化管理,使利润率能够在行业保持引领水平。诸如,中海的员工打印纸张时必须双面打印,中午休息时全面熄灯,员工文具发放严控,下班关闭所有电器电源等。

此外,销管费用作为直接影响当期损益的重要变量,成为各大房企开启精细化管理、实现提效的一大抓手。保利、万科、金地、龙湖等积极开展数字化建设,自建APP或者小程序,打造科学敏捷的决策体系和执行体系,实现降本提效和精细运营管理。

最后,以“提质增效”支撑开发业务的同时,注重配置资源开展多元业务,寻找新的利润的增长点。今年上半年,房企也将目光转向了利润率更高的新风口——代建领域。

不久前,“代建第一股”绿城管理发布中期业绩,实现收入12.59亿元,同比增加16.4%;归属于公司股东的净利润3.61亿元,同比增长33.4%。期内,商业代建毛利率49.7%,政府代建的毛利率42.2%,其他服务业务毛利率83.6%,利润率远高于地产开发,令一众地产商羡慕不已。

加之当下,随着三道红线、预售资金监管等制度的深化,使得出现资金链断裂、债务违约的暴雷房企逐渐增多,在行业出清的情况下,市场上的不良资产亟需处理,这也为代建增添了广阔空间。

一时间,地产代建风起云涌。据统计,目前发展代建业务的品牌房企已超过40家。

龙湖也瞅准时机,开始入局。据陈序平透露,龙湖集团旗下代建品牌龙湖龙智造,主要聚焦TOD沉淀下来的能力。“我们觉得这个能力是有别于其他的一些纯粹做传统代建代销服务的。我们是一站式、全周期、全业态的服务。这个业务从今年开始正式对外,我们发现这个机会确实比想象中来得要快。”陈序平说道。

此外,今年上半年龙湖经营性收入首次突破百亿至110亿元,同比增长26%,成为支撑集团收入和盈利增长的稳压器。其中,商业投资租金收入为46.5亿元,冠寓租金收入达到11.8亿元,龙湖智创生活空间服务收入约63亿元。

众所周知,经营性业务有着周期长、成本高、重运营的特点,耕耘多年之后,龙湖这部分业务进入了收获期。

面对地产薄利时代,龙湖集团董事会主席吴亚军表示,一定要在没有看见冰山之前就早早思考怎么应对。过去数年间,龙湖正是因为对行业周期和利润下行风险早就做好了充分准备,才有了这次“扛得住”的半年业绩。