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来源：天达共和法律观察

作者：李苍松 天达共和合伙人

于瑶 天达共和合伙人

2022年6月30日，江西景德镇某楼盘购房者发出《强制停贷告知书》，随即，全国上百个“烂尾楼”项目购房者纷纷组团宣布停止还贷，这一事件引起了全社会的广泛关注。在本文中，我们将从多个角度探讨购房者强制停贷背后的法律实务问题。

一、停贷事件所涉法律关系

在停贷事件中，购房者、开发商、按揭银行之间主要存在如下法律关系：

1、购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系，这是整个交易中的核心法律关系，也是整个交易的根本目的。

2、购房者与按揭银行之间的贷款合同关系，这是整个交易中的重要辅助法律关系，是实现整个交易的重要手段。

3、开发商与按揭银行之间的保证合同关系，以及购房者与按揭银行之间的抵押担保关系。这两个法律关系保障着前两个法律关系的交易安全。如下图所示：

二、购房者径行停贷妥不妥？

下文以湖北省武汉市各楼盘的《停贷告知书》内容为例，进行分析。

（注：来源于网络公开信息，为截至2022年7月13日数据）

购房者单方停贷行为的本质是，暂停其与按揭银行签署的《商品房按揭抵押贷款合同》项下的贷款清偿义务，也即中止履行按揭抵押贷款合同。在这里，让我们对购房者停贷行为的法律性质进行一些探讨：

1、购房者停贷行为有没有可能被视为：根据《民法典》第526条、第527条的规定，行使先履行抗辩权或不安抗辩权？

《民法典》第526条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

《民法典》第527条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

然而，根据合同相对性原则，先履行抗辩权和不安抗辩权都只能向合同相对方主张。

在购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系中，购房者停贷所针对的楼盘，都处于资金链断裂境地，项目皆已停工或逾期交房迫在眼前。购房者面对如此现实之危险，自然是有权向开发商主张先履行抗辩权和不安抗辩权的。只是，此时的开发商自顾不暇，购房者向其主张先履行抗辩权和不安抗辩权，无疑是飞机上放鞭炮—空想（响），无法解决购房者面临的窘境。在购房者与按揭银行之间的按揭抵押贷款合同关系中，按揭银行依据按揭抵押贷款合同已经足额发放贷款，其合同项下的义务已履行完毕，购房者向按揭银行主张先履行抗辩权和不安抗辩权也就没有了根据。

如此悖论之下，购房者左右为难。于是，搅乱一池春水，掀翻整个交易，将按揭银行拉下水，自然也就变成了购房者唯一的自保手段，情有可原。

2、购房者的停贷行为有没有可能被视为：明确表示不履行或迟延履行合同？

《民法典》第578条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

虽然截至2022年7月13日，根据武汉市各楼盘购房者发布的《停贷告知书》，购房者皆暂未实际停贷，但是，《停贷告知书》的意思表示是十分明确的，即在特定条件下购房者将不履行按揭抵押贷款合同的主要债务。由此，按揭银行可以据此要求购房者承担违约责任。

综上，在现有的法律框架下，如果购房者未经法院判决或与按揭银行达成协议就贸然停贷，不仅可能需要承担违约责任，购房者的失信信息还可能被纳入征信系统，甚至被列为失信被执行人。在事不可为的情况下，我们建议，购房者应尽快起诉开发商，解除商品房买卖合同关系，进而解除按揭抵押贷款合同关系，及时止损。

三、银行应该怎么做？

房地产开发过程中，银行扮演的角色有三种：一是贷款银行，为开发商提供项目开发贷款；二是按揭银行，为购房者提供购房按揭贷款；三是监管银行，负责监管商品房预售资金。这三种角色可能是由同一家银行扮演，也可能分属三家。无论是哪种角色，银行都应切实遵守相关规则，本本分分地演好自己的戏份，不能出戏，更不能抢戏。在这里，我们仅对银行在停贷事件中所扮演的后两种角色进行讨论：

对于按揭银行而言，应当严格按照监管要求，将按揭款支付至商品房预售资金监管专用账户，而不能按照开发商指令付至其他账户。本来，按揭银行的合同义务只是提供贷款，故而，只要该贷款进入购房者确认的账户，即可视为按揭银行完成了合同义务。至于购房者确认的其他账户是不是监管账户，向该账户付款行为是否遵从了行政监管要求，本不应当导致按揭抵押贷款合同项下民事权利义务的变化。然而，实践并非全然如此，广东省高院（2018）粤民申7516号案件可谓例证。在该案中，法院认为，银行明知商品房按揭款专款专用要求、房地产公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果，仍将按揭贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，存在过错，进而，购房者从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件前无需向银行偿还本金及利息。

对于监管银行而言，应当切实承担起资金监管的责任，尤其是严格按照监管机构的同意拨付证明和资金监管协议书，拨付资金。对此，《武汉市新建商品房预售资金监管办法》第25条明确规定，合作银行未按照规定或者协议约定及时入账、拨付监管资金或者挪用监管资金的，由其上级主管部门责令改正、追回款项，监管机构可按照合作协议的约定与其取消合作关系，并追究其法律责任。

四、开发商要承担与购房贷款相关的还款责任吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）（下称“2020年《解释》”）第21条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

对于该条在司法实践中的适用，最高人民法院的态度在近几年发生了很大变化：

自最高法(2019)民再245号判决后，各级法院纷纷参照该判决处理类案，部分案例展示如下：

总之，司法实践已经逐渐形成了免除购房者还款义务的判决趋势。虽然如此，仍有如下三个问题值得进一步思考：

1、2020年《解释》第21条规定的“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，是对人民法院处理此类纠纷的程序性问题作出的具体规定，还是基于商品房买卖具体场景下对合同相对性的突破？这两种立场出发点不同，现实利害关系巨大。

2003年《解释》发布时，最高人民法院指出：“《解释》第24条规定，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。此外，《解释》第25条、26条、27条还对人民法院处理此类纠纷的程序性问题作出了具体的规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（2003年版）第327页中则有着这样的表述：“本条之所以规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房抵押贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。”可以看出，最高人民法院认为，2003年《解释》第25条只是人民法院处理此类纠纷的程序性规定，其目的是保障贷款本金及利息的返还便利与安全，而并不是贷款返还这一实体责任转由开发商承担。由此，在开发商无力返还本金及利息的情况下，按照按揭抵押贷款合同相对性，购房者仍应继续承担按揭抵押贷款合同解除后的返还本金及利息的实体责任。

然而，最高法(2019)民再245号判决书所形成的倾向已表明，在商品房买卖具体场景下，司法实践突破了按揭抵押贷款合同相对性，本金及利息返还的实体责任转由开发商承担，免除购房者的返还责任。

上述理论与实践、立法与司法之间的差异，亟需相应司法解释予以弥合。

2、开发商承担贷款返还实体责任的法律依据是什么？

有人认为，这一突破的基础是消费信贷关联合同制度，具体而言，在商品房买卖交易的场合下，购房者签订的商品房买卖合同与按揭抵押贷款合同具有经济上的整体性，商品房买卖构成贷款的目的，二者不可分割，虽非主从合同，但在合同的成立、效力、履行等方面具有一致性，理应同其命运。所以，购房者作为消费者，享有“撤回直索”和“抗辩直索”的权利。所谓的“撤回直索”是指，购房者在解除商品房买卖合同时，有权同时解除按揭抵押贷款合同。所谓的“抗辩直索”是指，购房者可以依据其对开发商的抗辩事由来对抗贷款人。这种看法，无疑是有其道理的。

然而，合同相对性，是契约法领域的基础原理，这也是绝对权和相对权二元分界的基石。购房者和开发商基于《商品房预售合同》相互承担付款交房的合同义务，购房者和按揭银行基于《按揭抵押贷款合同》相互承担还款放贷的合同义务，更是人们通常的理解与共识。

由此，立法层面需要正面回应消费信贷关联合同制度突破合同相对性这一情况，而不能仅凭2020年《解释》含义尚不明确的第21条来应对实践中的复杂问题。

3、无论是由开发商承担返还责任，还是由购房者承担返还责任，返还责任的内涵/外延尚待明确。

《民法典》第566条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

按照该条规定，商品房抵押贷款合同解除后，当事人有义务恢复原状，于是，返还贷款本金自不待言。然而，仍有两个细节问题不明。

第一，贷款合同解除后，如何计算利息？

既然贷款合同解除，按照法理，解除效力溯及至合同成立时消灭其效力，贷款合同视同自始不存在，进而，贷款合同中所约定的利率标准也就自始不存在，所以，按揭银行只应按照正常标准收取利息。然而，众所周知，无论贷款合同约定的是等额本金还是等额本息的还款方式，在按揭还款初期，利息占每笔还款的比例都要高于后期还款。由此，贷款合同解除后，购房者实际已经偿还的利息金额，会高于按揭银行按照正常标准应该收取的利息金额。

第二，就贷款合同解除所导致的利息损失，按揭银行该向何方要求赔偿？

无论是因为开发商违约还是购房者违约，按揭抵押贷款合同解除后，毫无疑问，按揭银行失去了贷款合同继续履行状态下收取利息的机会。于此情形下，按照《民法典》第566条的规定，按揭银行是有权请求赔偿损失的。

然而，按照最高法(2019)民再245号判决所形成的倾向，既然购房者的还款责任已经免除，按揭银行是无权向购房者请求利息损失赔偿的。虽然按照最高法(2019)民再245号判决，由开发商承担还款责任，可是，按揭银行与开发商之间并不存在借款关系，又能根据何种理由请求损失赔偿呢？这就需要人民法院在司法实践中充分考虑各方利益平衡，更亟待立法层面的制度设计。

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