我是紫沐，这是我第122篇日记，欢迎同步关注我的公众号。

昨天的日记，复盘了某房产专家所提言论的实操合理性，是否真能为年轻人谋福利，可前往查看。

今天朋友问，海珠靠近广州塔那里有个新盘你知道吗，吹风11万。

我想了想，带点不确定，问是不是方圆的项目。

他说是，在网上看到有介绍挺不错的，来了解一下我怎么看，能不能接替老牌的广州塔ip盘珠江帝景。

好家伙，这项目预计13年才入市，这么快就开始营销了吗，看来抢购买力筹码的环境很迫切啊。

方圆滨江壹号，严格上来说，只是蹭到广州塔的ip。

实际位置更靠近客村，别说对标珠帝，对比赤岗北的标杆次新泓景花园，也是略有不如的。

毕竟泓景更能蹭到琶洲的增量。

而且滨江壹号的楼盘体量和户型规划，注定走不了珠帝或者赤沙tod那种纯改善路线。

更偏向刚改，一个楼龄新位置还不错的刚改。

豆腐块大小的体量，密集排布了7栋楼，还是30多层高层住宅。

这容积率和高密度，注定带不来很好的居住舒适度。

并且这里面还包括回迁房和人才房，商品房主要集中在其中两栋。

业主群体的纯粹性，更是大打折扣。

曾经的富人区、目前一步步没落的滨江东，已经用是实际成绩展现了小花园单体楼不适合这个时代。

没花园没环境没学位，这样的楼盘，是撑不起改善定位的。

幸好，方圆也是明事理的人，户型布局主要也集中在刚改面积段。

93-132平，三四房为主，是个不错的决策。

紧邻地铁客村站，外加能蹭一下APM线广州和未来的12号线岭南广场，也能满足刚改看重的通勤需求。

只是分析下来，总结它的整体实力，卖11万去化未必太好看。

没错，广州是不缺高端购买力，千万以上的房子，品质好不愁卖。

但有前提的啊，得品质好。

93平，千万总价，同价位竞品有哪些？

华景板块的珠江俊园，牛奶厂板块的华润天合、招商雍华府，琶洲板块的雅郡花园等等。

都是大花园标杆盘，有的还带学位，增量上更胜一筹。

那人家为啥要选你呢？

132平，1500万左右价位段，竞品有哪些？

天河公园板块的东方新世界、东逸花园、熹园，琶洲板块的水蓝郡，随便挑一个都能压得滨江壹号翻不了身。

而对标珠江帝景？

两者定位根本不一样，加上珠帝的核心组团价位段，也和滨江壹号不在一个段位。

别说打败了，持平都很难做到。

所以贴地气一点，别一个劲吹高价，老老实实卖个刚改价，或许能更好地完成去化，回笼现金流。

毕竟现在的环境，购买力精得很呢。

关注公众号【紫沐楼市日记】，获取9篇万字私享文章，一起构筑房产思维。