融创服务，可以独善其身吗？|商管|应收款|房地产|运营

受遭遇流动性危机的地产母公司融创中国（01918.HK）拖累，融创服务（01516.HK）虽然在业务端努力外拓，但。

财务端却不尽如人意

2022年上半年，融创服务收入约39.89亿元，同比增长18.5%。其中，，其他业务收入同比增长约36.2%。

非业主增值服务业务收入同比下降18.8%

截至6月末，。

融创服务归母净利润则亏损达7.51亿元

归母净利润亏损的主要原因是，融创服务大幅计提了应收关联方款项的减值，剔除这部分影响，融创服务上半年能实现归母净利润5.6亿元。

8月30日，在融创服务（01516.HK）2022年中期业绩会上，融创服务执行董事兼CEO曹鸿玲在谈到融创服务和融创中国之间关系时强调，融创服务的资金管理是独立封闭的，现有账面资金充足。双方所有关联业务的开展都是在独立、合规、市场化和良性健康为原则的基础上进行的。

在业绩会最后，谈及公司未来发展时，曹鸿玲也提出，

要坚决降低对母公司业务依赖，最大限度降低母公司的业务影响。

【以下为会议详细整理】

Q1:服务和地产的关系

A：，业务上地产是服务的重要客户，过往物业集团有很多优质项目源于地产开发产生。

服务和地产是两个独立的上市公司

上半年地产行业出现变化，大家聚焦到地产对物业的影响。融创地产和物业所有关联业务的开展都是在独立、合规、市场化和良性健康为原则的基础上进行的。

Q2:关联方应收款计提减值

A：。减值按照会计准则严格要求去做，还参考了母公司流通债券的市场价格，这个比例在行业是比较谨慎的。

截至630，关联方贸易应收款余额36亿元，累计减值19亿元，拨付比例超过50%

虽然账面上计提了减值拨备，但不代表公司对这些款项不催收。公司一直在全力催收，积极与地产沟通。

与地产就部分应收账款，采取资产或股权质押的保全措施。

3月底，地产公开债展期之后，公司采取一系列举措调整关联业务，加大对关联方的应收款管理。，实际上这部分增长主要在一季度形成，从4月份开始对关联方业务进行相应调整以后，关联应收款在第二季度总量没有再增加。

630比1231有6亿元应收款的增长

。比如在推进业务上，以回款为基本前提去做，同时做好相应人员的成本管控和回款跟进。对于已开展业务，如果没有可靠的回款解决方案，资金收支不平衡，坚决做停止动作。比如一些防修安全、施工类业务，对历史欠款，做专人跟随、逐项清收，但整体清收进展还需要一些时间。

处理地产业务，首先做好对风险的把控，最大限度降低影响

希望通过这些举措，伴随大经济环境、地产母公司业务后续有序的恢复，逐步冲回。

非业主增值服务，上半年把业务分成三部分，基础物管、生活服务和社区运营，非业主增值业务，毛利格局达成6:2:2。。

地产业务比重较过往有明显下降，下一阶段这个比例会更近一步下降

过去融创服务依托地产产品和资源快速发展，现阶段地产债券展期，又刚好处在大规模交付周期，确实对服务集团原有经营安排有一定影响。但服务的储备足以应对这些变化，将变化视为自身能力加速提升、释放的催化契机。

近两三年，公司自身能力快速积累、蓄势，无论是高品质的服务形象，还是综合生活服务能力、市场化拓展能力上，都有着非常显著的提升。

在服务过往布局中，地产业务并不是战略重点。

今年上半年，非地产业务毛利同比增长38%，市拓同比增长62%，全力推进内生型的增长和发展。融创服务早已不用像之前一样依托母公司进行业务，相信未来市场化发展优势更加突出。

Q3：关于外拓

A：出险后融创服务在第三方市场的拓展问题，上半年大家确实对融创地产母公司和服务比较关注，公司与合作伙伴进行了积极充分沟通，核心是关心公司本身运营资金的安全、持续性是否有保障。

首先，要明确，项目正常经营周转，包括支付安排都能保障。

公司资金管理是独立、封闭的，现有账面资金充足

另外，物业是管理输出的轻资产行业，与地产的发展和经营逻辑有根本区别。上半年因为信息不对称，对公司有所关注。对于合作伙伴和招标方，公司一方面积极邀请到项目上做参观和勘探。对现场品质、实际运营一目了然，增强了进一步合作的信心。

在大客户的拓展上，以及千万级项目获取，服务优势和竞争力呈现。在第三方市场拓展上，上半年结果不错。

上半年外拓2100万方，同比增长62%。

外拓难点：一、非住业态拓展。进入时间晚，在业绩积累上还需要一定时间，有信心在这一两年非住拓展上，业绩逐步增强。今年上半年非住新拓，非住合约占比超过50%，拿到大型写字楼、产业文化中心、商业综合体等项目。

二、在市拓中，融创服务一直坚持通过提供优质服务，赢得更多市场机会。但在一些竞争当中，也会遇到对成本、客户关系等方面带来特殊影响的非良性手段。相信以这样的方式获取项目是不可持续的，短期会影响对客户的服务质量、企业健康经营。长期会对公司品牌和口碑有损害。

三、外拓利润水平。现在第三方毛利水平虽然相对自有盘略低，但整体基本健康。所有单项目的投资测算，。除对每个项目利润基本底线考量，会更加关注现有城市业务布局，提升管理能效。围绕着核心城市增加管理密度，提高单一客户的延展性服务。

利润平均水平超过15%

外拓重点策略，一是，比如杭州、天津、重庆、西安、武汉。二是，包括上半年在公招市场上的发力，中标率持稳。战略大客户获取40多家，像互联网大厂、国企数量超过一半。

持续提升核心城市的管理力度，聚焦现有高能级城市

深耕市拓渠道建设

第三，围绕业态，首先保持住宅优势，同时积累非住业态、服务能力，打造服务专业标签，比如场馆类、办公楼高端商务服务等。进一步推进专业服务商网纵深，上半年获取10多个项目，比如在环境工程、科技等方面。

Q4:商管业务发展策略

A：上半年疫情反复对商业影响巨大，应对如下：

第一，线下客流受到影响，确保经营利润和回款收入，，比去年同期同比增长明显。

开源节流

开源上，开辟新的经营理念和思路，开拓新的商业价值点，比如停车场，开辟部分场地做露营，增加广告位、充电桩；依托线上小程序，加大GMV经营，推出特色营销活动。上半年GMV销售额超过5000万。

节流上，智能管控系统升级，控制能耗，科技手段，节省设备运营费；根据线下客流量变化，对保洁、保安等团队进行长期配岗。营销费用上，更加有针对性。场内租户分门别类，营销合作更加精准。

第二，上半年跟租户合作更加深入，赋能、联合商户，激励商户进行创新营业，带动销售表现。激发一线店长、导购，效果很好，有些品牌做到全国销冠、全省销冠。

第三，消费者消费理念变化，为消费者提供新消费业态，比如露营、市集、萌宠等主题活动。独创野岛生活节等厂牌，整合露营、飞盘、电音等潮流健康生活方式内容，结合商业场景，给消费者带去新体验。

对于商管发展策略以及外拓上，仍然要做好两个坚持，

第一，坚持轻资产的发展策略。第二，坚持娱乐化商业赛道。

坚持轻资产发展策略，会做好几件事情。第一要有清晰的思路，第二要有坚持的能力，第三要搭建生态环境。在市场上选择商业环境优质的城市，现在项目都布置在一线，新一线、强二线城市。依托于现有项目进行城市深耕和延展，提供全链条服务。

能力上，第一是发展能力，商业发展团队、服务集团外拓团队，为客户端、业主端提供更多服务整合。第二加强产品能力。用娱乐化产品模块替代传统产品线。随着城市更新需求，覆盖消费群体不同，传统产品线很难适应不同城市不同消费群体，要做到因城施策。第三，运营能力不断提升。商业运营能力以客户为基础，要选择适合的进行合作。进行精细化运营、整合营销、特色服务，整合更多资源。

。商业项目有一定的谈判周期，现在在跟进的项目非常充足，。

上半年做了2个新项目

预计下半年新增5个项目。在未来两年每年新增至少10个外拓项目

Q5:业绩指引

A：上半年应收关联方减值、非业主增值业务，对整体业绩带来较大影响。

减值金额按照会计准则去做，主要基于到年末时地产的风险判断。所以不会做预估，通过业务调整、催收动作，保证应收账款不再新增。

对非业主增值服务，积极调整和地产的相关业务，应对地产行业调整。预计全年这块业务规模和利率都有较大下调。

如果不考虑这两部分的影响，基础物管、商业运营等核心业务，尽管上半年受地产行业变化、疫情反复影响，按照计划方向取得了进一步的增长。

全年核心业务收入增长预计不低于30%，毛利润有25-30%的涨幅。

外拓上，收购比较谨慎，上半年在看收购机会，但标的价格、质量不是很匹配，果断放弃。

全年外拓合约面积4500万方，第三方在管新增3500万方。

社区生活服务预计全年收入增速保持50%以上。