*监测周期2022年8月1日-31日

本月观点：

政策及热点总结：

8月17日，上海定向优化临港新片区人才购房政策。8月22日，央行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会指出，要增加对实体经济贷款投放，要保障房地产合理融资需求。同日，央行发布的最新一期贷款市场报价利率LPR均较上一期有所下降，1年期贷款市场报价利率由3.70%下降为3.65%，5年期以上贷款市场报价利率由4.45%降至4.3%。8月24日的国常会中提出的房地产政策方面主要包括①持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应，降低企业融资和个人消费信贷成本；②允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

中央进一步明确了支持房地产稳定发展的信号，预计下半年多地仍将持续出台稳楼市政策，有望加快因城施策、加大信贷政策优化。此外，LPR近几个月多次下调，表明降低购房成本，支持购房需求的政策导向，以及刺激楼市回暖的目标。

商品住宅市场：

8月商品住宅市场逐渐趋于冷静，成交均价环比呈下行趋势，成交面积环比小幅下滑。自疫情复工以来，上海新盘推盘节奏较快，每月均有一批次新盘推出，8月中旬第四批新盘已上线。本月推出的四批次新盘中均价10万/平米的项目均较前几批减少，内环内仅宝珀公寓一盘；本月总供应125.17万平方米，成交量为119.75万平米，成交均价为60895元/平米。

本月数据快报

政策与热点

8月22日，央行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会指出，金融系统要进一步提高政治站位，增强责任感，全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求。同时，会议强调，主要金融机构特别是国有大型银行要强化宏观思维，充分发挥带头和支柱作用，保持贷款总量增长的稳定性。要增加对实体经济贷款投放，要保障房地产合理融资需求。

8月22日，央行发布的最新一期贷款市场报价利率LPR均较上一期有所下降，1年期贷款市场报价利率由3.70%下降为3.65%，5年期以上贷款市场报价利率由4.45%降至4.3%。

8月24日，国务院总理李克强8月24日主持召开国务院常务会议，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施。其中关于房地产政策方面主要包括①持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应，降低企业融资和个人消费信贷成本；②允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

此次5年以上LPR降息为今年第三次下调，从地产层面来看，这表明降低购房成本，支持购房需求的政策导向，以及刺激楼市回暖的目标。此外，此次降息为非对称降息， 5年以上LPR降幅更大，有利于提振中长期贷款需求。但目前部分民企“暴雷”风险仍未减除，房企投资意愿不足，购房者顾虑重重。因此，降低利率这些政策对于修改整个行业的信心来讲杯水车薪，从销售端盘活市场，行业才触底修复进而使得整个市场信心恢复，最终盘活房地产业链。

经济企稳的重要一环是稳楼市，国常会进一步明确了中央支持房地产稳定发展的信号。预计下半年多地仍将持续出台稳楼市政策，有望加快因城施策、加大信贷政策优化

8月17日，上海定向优化临港新片区人才购房政策。根据《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，但所购住房自合同网签备案满7年后才可转让。此外，政策也进一步优化人才落户方面，赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权，建立完善技能人才引进专属目录动态调整机制，加强人才子女就学服务，完善海外人才服务体系。

上海再次加大人才引进力度。定向松绑临港新房购房政策有利于加快区域的产业发展和人才引入，支撑房地产市场。临港作为上海“供地大户”，近5年土地成交建面远大于住宅成交建面，面临着库存上升销售放缓的压力。此次优化政策一定程度上提高临港人才吸附能力，激活人才购房需求，推动房地产交易，稳定临港楼市。

政策出台后，四批次8月18日开启认购的临港3盘中金融湾晶西九项目、国贸象屿龙湖星璟原的认购率均超100%，销售较为火爆。

8月14日，上海网上房地产公布今年第四批次集中入市新房项目名单，共39个项目，12421 套房源。其中浦东新区供应8盘，静安区仅1盘，普陀区2盘，闵行区、宝山区各4盘，青浦区、嘉定区、金山区各3盘，奉贤区、松江区、崇明区各2盘，临港自贸区占5盘。

8月25日，上海第三批集中供地信息公示，将出让35幅宅地（4幅为城中村地块），涉及浦东、徐汇、静安、普陀、松江、嘉定等12个行政区，总出让面积184.87万㎡，总计容面积357.71万㎡，总起拍价为1030.45亿元。值得注意的是，本次土拍规则增加随机值，当一次书面报价结束后，若有效报价超过2个不足6个，则系统加随机值补足6个有效报价；若有效报价为6个及以上且出现报价相同的，则系统新增一个“随机值”，其余情况不新增。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

8月商品住宅市场逐渐趋于冷静，成交均价环比呈下行趋势，成交面积环比小幅下滑。自疫情复工以来，上海新盘推盘节奏较快，每月均有一批次新盘推出，8月中旬第四批新盘已上线。目前第四批39盘中已有16盘完成了认购，其中4盘触发积分。本月推出的四批次新盘中均价10万/平米的项目均较前几批减少，内环内仅宝珀公寓一盘，且仅推出12套，认购率超2.5，触发积分；本月总供应119.75万平方米，同比增幅超100%，成交量为125.17万平米，同比增幅31.84%；全市成交均价为60895元/平米，同比增长6.49%。

商品住宅-成交排名

8月位于闵行区颛桥板块的颛桥紫薇花园项目为商品住宅成交面积冠军，是一个地铁上盖的大型社区，位于5号线颛桥站旁，且该项目触发积分制，入围分为51.43。此外，本月10万+的豪宅项目成交热度有所下降。

公寓市场

8月公寓市场持续供应大量新盘，供应规模环比持续增长，成交面积和均价环比小幅下跌，市场趋于冷静；本月供应面积为110.83万平米，同比增幅超100%，成交面积为99.19万平米，同比增幅45%。本月成交主力项目多位于外环外，豪宅项目成交减少，成交均价环比下降至60348元/平米。

公寓市场-成交排名

8月公寓市场销售冠军为闵行区颛桥板块的颛桥紫薇花园项目。本月成交TOP10项目中，海玥铭邸、中建海樾府未触发积分，此外有2盘位于内环内，分别为仁恒海上源和新湖青蓝国际。

别墅市场

8月上海别墅市场热度热中趋稳，成交规模同环环比均小幅下降，成交均价为63535元/平米，同环比均小幅增长；本月别墅市场供应销售规模为14.34万平米，环比下降21%。本月成交TOP10楼盘大多数位于郊环外和外郊环地段，仅位于普陀区长寿路板块的锦绣里项目位于内环内

别墅市场-成交排名

8月别墅市场销售冠军为位于嘉定区嘉定主城区板块的金地嘉源项目。金地嘉源项目位于嘉定新城，二期加推的别墅产品为叠墅，触发积分制，入围分54.5分。

商品住宅存量

8月上海商品住宅市场热度趋稳，存量环比微升，去化周期缩短至4.7个月。

上海各环线商品住宅存量

8月上海商品住宅内环内存量占比下降1%，内外环存量占比下降1%，外环外存量占比上升2%%。全市商品住宅存量依旧主要集中在外环外区域，外郊环和郊外环的存量占比旗鼓相当。

上海各区域商品住宅存量

8月南汇区域由于有多个新盘销售遇冷，成为存量最大区域，其次为金山区和浦东新区，卢湾区住宅存量最小。

市场结构性成交分析

成交区域结构

8月成交区域结构中，闵行区，松江区和青浦区成交量排列榜单前三，其中闵行区成交面积环比增长41%，另外卢湾区成交均价最高达128439元/平方米。

成交板块结构

8月位于闵行区的颛桥板块位于成交榜首，其次为嘉定主城区板块和临港新城板块；其中，颛桥板块的颛桥紫薇花园为成交主力，均价为69910元/平方米。嘉定主城区板块的金地嘉源项目为成交主力，均价为46652元/平方米。临港新城板块的龙光天曜项目为成交主力，均价为32874元/平方米。本月不夜城板块和东外滩板块多为豪宅项目，成交均价超10万/平米。

成交环线结构

8月外环外仍为成交主力，其中郊环外成交占比上涨2%，外郊环成交占比上涨11%。内中环成交占比下降1%，中外环成交占比下降4%，内环内成交占比下降8%。

成交环线结构-项目排名

8月仁恒海上源为内环内销量冠军，成交均价高达12.11万元/平方米；静安天悦为内中环销量冠军，成交均价高达10.82万元/平方米；中外环，招商璀璨公馆项目销售占比最高，成交均价高达7.07万元/平方米；外郊环，颛桥紫薇花园为本月商品住宅销售冠军；郊环外，首创禧瑞云启项目为本月商品住宅销售面积冠军。位于核心市区的不少10万+豪宅项目成交面积较上月下跌。

成交总价结构

8月上海500-800万总价和300-500万总价的项目成为市场成交主力，成交占比分别上涨5%和3%；而200-300万总价段项目的成交占比下降2%，800-1000万总价项目成交占比下降3%，1000万以上总价的豪宅项目成交占比下降7%，高端改善型住房成交占比大幅下跌。

成交总价结构-项目排名

8月总价500-800万的项目销售占比最高，其中销冠是颛桥板块的颛桥紫薇花园项目；总价300-500万元项目中，青浦新城板块的首创禧瑞云启项目销量占比最高；颛桥板块的颛桥紫薇花园项目在总价800-1000万元的商品住宅中销售面积也最大，东外滩板块的仁恒海上源在总价1000万以上项目中占比最高，颛桥紫薇花园、首创禧瑞云启和仁恒海上源均在第三批次触发积分。

成交均价结构

8月均价5-10万元的商品住宅成为成交主力，成交共4133套占比39%，较7月增长4个百分点；均价3-5万元的商品住宅成交占比37%，较7月上升3个百分点。均价10万元以上的商品住宅成交占比较7月下降8个百分点。

成交均价结构-项目排名

8月均价5-10万项目的成交量最高，其中位于颛桥板块的颛桥紫薇花园项目在该均价段内销量最高；均价3-5万元项目中，位于青浦新城板块的首创禧瑞云启项目销量最高；均价10万元以上的项目中，位于东外滩板块的仁恒海上源销量最高。

成交户型结构

8月成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多占总成交量的53%，成交占比环比下降1个百分点，此次90平米以下新房成交占比环比上升2个百分点，120至200平米新房成交占比下降3个百分点，200平米以上新房成交占比环比上升2个百分点。

成交户型结构-项目排名

8月90-120平米户型销量最高，位于徐泾板块的虹桥璀璨公馆项目在该户型段成交第一；90平米以下的面积段中，位于颛桥板块

的颛桥紫薇花园项目成交量最多；140-200平米的面积段中，位于东外滩板块的仁恒海上源项目销售面积最大，均价为12.12万元/平方米；200米以上的面积段中，仍为位于东外滩板块的仁恒海上源项目销售面积最大，均价为12.39万元/平方米。

声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱chenlanyue@tospur.com