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核心观点

聚焦核心城市、多元化、低杠杆的模式使得南山控股在当前行业危机下显得更加从容。2022年上半年，合同销售同比降幅小于行业平均水平，审慎和精准导向下投销比保持在40%；盈利方面受到房地产业务结转收入下降的影响出现波动；财务方面继续保持低负债水平，无一年内到期债务。

1

合同销售显示韧性

坚持审慎和精准投资

2022年上半年，南山控股实现合同销售53.3亿元，同比下降21%，降幅小于行业平均水平，聚焦核心城市的布局显示了更强的抗风险能力。南山控股这类多元化国央企过往地产开发业务规模有限，但是都聚焦在核心城市，因此在市场持续下行的趋势下受到的冲击更小。持有业务方面，部分项目出租率有所下降，保持开业节奏，期内实现长沙南山里开业，招商率超过90%。

投资方面坚持审慎和精准导向，上半年在上海和成都获取2个项目，总建面规模13.5万方，总代价21亿元，按照金额计算的投销比为40%，与上半年销售情况基本匹配。截至2022年上半年，企业共有土地储备255.1万平方米，分布于华中区域、华东区域、成都以及大湾区，能够满足企业后续开发需要。

2

房地产结转收入规模下降

盈利水平出现波动

2022年上半年，南山控股房地产业务结转收入大幅下降，使得整体营业收入明显下降。房地产业务营业收入为2.1亿元，较2021年同期下降93%，作为往年营业收入主要来源，这使得整体营业收入下降47%至21.7亿元，与此同时，房地产业务营业收入占比也下降至10%，与此相比，2021年同期占比为69%。

盈利方面，受营业收入结构变化影响，南山控股毛利润率明显回升，净利润率由正转负。2022年上半年毛利润率为上升9.2个百分点至28.3%，回升到与2020年相当的水平，不过毛利润率的支撑则与2020年不同，2020年主要由房地产业务支撑，房地产业务营业收入占比达到78%，而2022年上半年则是由于毛利润率高的仓储物流业务等支撑，仓储物流业务毛利润率一直在40%以上，而本期营业收入占比同比上升了近20个百分点至超过三成。在营业收入明显下降的同时，上半年三费费用规模下降幅度较小甚至上升，三费费用率高达60%，综合影响下净利润最终转负。

3

继续保持低负债水平

无一年内到期债务

财务方面，南山控股保持低负债水平，且无一年内到期债务。截至2022年上半年，南山控股净负债率仅为12.5%，一年内到期债务余额为0，南山地产“三道红线”也居于绿档。

在地产行业高速发展的过程中，南山控股并未加入扩大杠杆冲规模的行列，近年来货币资金一度超过有息负债，低杠杆和多元化的模式使得企业在这轮行业流动性危机中显得从容。

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