“金九”正式来临，新一波价格战再次打响。

番禺也正式加入内卷行列，多个网红盘疯狂“互殴”，其激烈程度连增城和黄埔都要自愧不如了。

网红盘价格集体跳水

最近，万博超级网红盘被传出推出了一批特价房，单价5.2-5.6万/㎡，特价房源集中在四期的A4、A5栋，大多是朝北向的低楼层户型。

对比价格之后能看到，这批特价房价格确实比较“笋”。

3月份时销售给我算的最低的户型单价已经去到了5.62万/㎡，到了7月，最低单价已经涨到了5.8万/㎡。

“顶流”都低头了，其他的更扛不住了，最近推出了一批工抵房，低至4.3万/㎡（毛坯），跟促销房源相比还低了2000-4000元/㎡！

主打江景和名校的珠江铂世湾曾经也被视为万博的标杆楼盘之一，2018年开盘卖到了3.85万/㎡，到了2020年时已经稳定在4.75万/㎡，今年上半年一度突破了5万/㎡。

然而，价格是上来了，但也有点卖不动了。

去年大火的另一个网红盘——，更不好过。

去年9月开盘时的售楼部还是人山人海，均价4.2-4.3万/㎡。

没想到仅仅过了几个月，开发商奥园“躺平”，再加上周边越秀的几个新盘也陆续开盘抢客，这个项目逐渐被大家遗忘。

最新的价格已经回落至3.8万/㎡，甚至还打出了“一成首付”的噱头。

发现了没？

目前番禺降价比较狠的项目原价集中于4-6万/㎡区间，定位偏改善，而像凯德山海连城、汽车小镇、亚运城这种纯粹的刚需盘则降价不多。

这其实也揭露了番禺楼市的一个尴尬局面：原本是“刚需天堂”的番禺，近几年价格越来越高，处在一个刚需买不起、改善看不上的尴尬局面。

毕竟单价在4-6万/㎡平，上车门槛400万+这样的项目，在黄埔、白云、荔湾这样的中心区有很多选择。

不仅是在售楼盘，即将要开盘的项目也被迫加入内卷行列，原本吹风价为5万+、6万+的网红盘项，不得不向现实低头，都降到了4字头！

越秀瑞麓府

早在前两月， 就频频吹风要卖6万+，没想到最后居然给出了4字头的惊喜价。

目前在售的是4号楼的140㎡4房户型，单价4.7-4.9万/㎡，上车门槛约660万。

旁边的珑翠去年尾货卖到4.6万/㎡左右，所以这次瑞麓府给出的价格，诚意挺足。

先说说这个项目的优势：居住舒适度拉满、产品不错、学校资源给力。

1.6的容积率、园林占比达到了惊人的75%、全南向纯板式住宅，一看这就是个居住起来绝对很舒适的小区。

同时在产品上也是下了功夫，交标标准挺高，玻璃幕墙外立面、中央空调、新风系统、全屋净水系统等。

最亮眼的还是引进了九年一贯制的公办学校——广东番禺中学实验学校，隔壁和樾府求而不得的名校资源，瑞麓府帮它实现了。

9月学校已经正式开学，并且由于这所学校是长隆集团引进的，目前仅对越秀瑞麓府和长隆珑翠招生，所以目前也不用担心学位不足的问题。

但还是想吐槽几点。

首先是售楼部距离项目实际地点太远了，购房者很难直接感受到周边的环境。

其次没有实体样板间就算了，展示的样板间也尺寸不符。

“为什么这个样板间看起来不像是有140平的样子？”

“我们这个展示的样板间实际尺寸是比140平要小一些的。”

户型只能说中规中矩，没有硬伤，但确实也不亮眼。

同时，地段一般，周边环境比较荒凉，商业和生活配套不够；离地铁站较远（距离钟村站1.2公里 ）；产权已经缩水23年（1999年拿的地） ，是这个项目不能忽视的硬伤。

总的来说，这个项目比较适合高端的改善家庭，在这里纯居住享受生活。

如果是刚改家庭，需要卖一买一的，性价比就没那么高了。毕竟接近700万及以上的预算，在主城区能挑的很多，且更能保值。

城投岭南府

作为广州南站板块的地王项目，城投岭南府的楼面价达到了2.6万/㎡，再加上广州城投有意将此打造成轻奢住宅项目，因此外界都吹风要卖5万+。

但是，经过我实地探访后得到的劲爆信息是：城投岭南府预计在中秋节节后开卖，均价约为4.5万/㎡，有的户型价格低至3.9万/㎡！

看来，“地王”也不得不向现实低头啊。

整个项目一共规划12栋楼，容积率3。即将开卖的是2、3号楼，是距离南站小学和石壁地铁站最近的楼栋。

2号楼的视野会更好一些（有实地样板间），主要望园林的小学，而3号楼的靠近马路，视野会打折扣，但是价格会低一些。

看了样板间之后，个人觉得98平3房的使用率不错，性价比挺高；127平4房的横厅户型采光和视野也很不错。

（PS：不同楼栋不同户型不同朝向的价格差异还蛮大的，篇幅有限，想进一步了解的扫码进群交流哦~）

浅总结一下这个项目的优势：

1、国企开发商，靠谱。

在工地可看到项目2、3号楼已经盖得比较高了，烂尾或逾期交付的风险比较小，物业也是广州城投自己的物业公司。

2、交通是真的很方便。

本人实测，从项目走到石壁地铁站5分钟左右。三站可到达汉溪长隆，转3号线到达珠江新城，一站可到达广州南站，想去哪里都很方便。

3、作为南站商务区唯一一个大型住宅社区，具有很大的潜力以及稀缺性。

很多人不看好南站，毕竟搞了12年，依然没搞出什么花样出来。

不过最近南站出现了一些好的苗头：

花城汇·南站主体结构已大致完成，这是一个连通南站与石壁两个地铁站的地下商业体，体量相当于2个珠江新城花城汇，今年年底有可能分批投入运营。

另外，新鸿基在南站的项目也已于去年年底正式动工，项目名“广州环球贸易广场ICC”，包括办公大楼、商场、酒店等，预计2025年起分阶段落成。

当然了，夸完之后，该吐槽的还是要吐槽的。

广州城投是做城市基建出身的，操盘住宅项目确实略显“稚嫩”，一直强调要打造广州南站的“奢宅巨著”，但交付标准却极其“刚需”。

如今在广州，你没有个全屋智能系统，都不好意思说自己是改善项目，最不济也得有全屋空调系统、浴霸凉霸、自动窗帘啥的吧。

这些，城投岭南府都没有，交付标准与自身定位发生了严重的错位。

根据销售的说法，因为配建成本太高，所以只能降低交付标准。

同时，有些户型设计也是一言难尽。比如主卧紧挨着邻居家的阳台，想想大家四目相对的场景，我的脚趾已经抠出了一座魔仙堡。

除此之外，南站板块还有两个住宅项目：越秀星寰、越秀星瀚。

“金九”正式开启，“银十”也蓄势待发，番禺的内卷也将进入“白热化”。有购房需求的朋友们不妨多去看看房，“捡漏”的机会来了。

本文作者 |罗言

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