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本月底之前，奥克兰居民们要记住去做一件事：

涉及到全市居民居住、出行、房产开发等生活各个方面的奥克兰统一规划修改案中的“密集化”新规，开始面向公众接受意见反馈了，

消息来源 | 奥克兰市议会

有意见的，赶紧去提。

这件被誉为是“即将影响奥克兰未来30年”的重磅事件，，

之后统一规划修改的初案接受了一波公众咨询，得到了数千份反馈，并在8月初得到市议会通过。8月18日，修改新案向公众正式通报，一直到9月29日前，公众都有对这个新规再提意见的机会。

密集化方案修改也意味着开发资源许可有了新规

与此同时，8月18日，新西兰全国MDRS中密度居住区新标准，也已开始正式产生法律效应，允许大多数居住地块开始按照3层x3栋的密集度开发。

奥克兰这次新规中的Plan Change 78，就是奥克兰市议会根据中央政府UPS-UD（全国城市化发展政策）和MDRS新标两项政策要求，同时结合奥克兰市民需求所做的密集化修改案。

奥克兰市议会官网意见提交通道已开放

这意味着市议会必须要为奥克兰市中心进行更多房产开发释放潜能，市中心、重点商圈中心和交通枢纽步行范围内，要达到至少6层建筑的“高密集”开发度。而对于奥克兰城市范围内的其他居民区，也要普遍释放3层楼开发的潜力。

奥克兰密集化住区

未来会是什么样？

打开PC78新规地图，无论是和4月时的初案，还是和老十年规划图对比，变化都相当大，

新版地图

旧版十年规划地图

最明显的当然就是很多过去一块地只能盖一栋房的浅色区“single house zone”和郊区地“surburban zone”，现在颜色都变深了，划为了Urban Zone（市区用地）或者Terrace Housing/Apartment Zone。

至少能盖三层，甚至能盖公寓。

（白色部分为轻轨交通走廊区，和此前规划案不变）

那今后，奥克兰能盖三层楼的住区，到底会是什么样？

日前新西兰华人国会议员陈耐锶，就来到了正在如火如荼建设中的奥克兰“旧城改造”热门地点：Tamaki，

从左至右：Overlea项目施工经理Bill Swindell；新西兰国会议员陈耐锶；北京建工国际新西兰建设公司负责人秦政

这里，有着被称为是“未来25年新西兰最引人瞩目的改造工程”，Tamaki Regeneration——塔马基重启计划。

而其中，由中国国有企业子公司，北京建工国际新西兰建设公司承建的位于Glen Innes住区的Overlea住房项目，可谓是未来奥克兰住区面貌的典范——

这个项目中，一部分是社会保障性住房，而另一部分，则是可售商品房。

来到项目地点，崭新平整的新建道路左右两旁，是两排整齐划一的三层建筑，

一边的三层联排洋房，在去年已经全部售罄，目前已有住户入住。

而另一边，则是已由新西兰住房部和奥克兰塔马基重启计划负责部门刚刚，陈耐锶议员也在项目负责人的陪同下，对这批新建房进行了参观。

看着眼前上下3层，3室2卫带宽大阳台，带底层车位车库和绿化的多层联排，陈耐锶议员赞叹不已，打开衣柜时惊呼：我的衣柜都没有这么大！

“其实就拿我这样的年轻上班一族来说，和大house相比，我宁愿住这样的联排，并不要求自己有多大的地。”

陈耐锶议员参观Overlea项目新建住房

陈耐锶议员表示，现在很多新西兰年轻人和年轻家庭，都已经改变了住房观念，追求设施好，装修新，交通便捷的新房。

Overlea项目新建住房内部

“我这一次来，其实是想知道这样的项目在落地时，中央政府Kainga Ora（保障性住房项目管理部门），和奥克兰市议会Tamaki Regeneration计划负责组，碰到了哪些问题，”

“与此同时，我们华人在政府的这一套系统里面，去交流、对接以及合作时，又是否会遇到一些阻碍，哪些问题是我们华人认为最关键的问题…”

“作为立法者，我们不仅要在国会中谈论住房的问题，也要对实际情况了解。”

Overlea项目新建住房内部

陈耐锶议员表示，关注住房问题的华人很多，现在也有一些华商参与到了开发建设中，

“但无论是我们个人，还是企业，我们华人其实相对缺乏和新西兰政府长期打交道的经验，新西兰的情况，和中国，和亚洲很多国家的系统，是非常不一样的。”

陈耐锶议员称，政府内各个部门究竟各司何职，行政、立法、司法之间的关系是什么，遇事找什么机构的人对接，这些问题都需要有人来帮助华人朋友更好了解。

陪同陈耐锶议员参观Overlea项目的北京建工国际新西兰建设公司负责人秦政，对此也连连表示感同身受…

中资介入，沟通先行

“一开始是很难”

2018年10月，北京建工国际新西兰发展公司联合当地施工企业Mike Greer Homes，与新西兰中央政府和奥克兰市政府联合组成的Tamaki Regeneration Limited正式签约，拿下了占地面积约9000平方米的Overlea路段5-9期的住宅工程项目开发施工合同，一部分正是由政府回购的社会保障性住房，一部分是商品住房。

北京建工承建Overlea项目

这也让中资国企背景的施工企业第一次走入了新西兰政府住房部的视线——

此前从未有中资背景的企业能够拿下有新西兰政府背书的社会保障住房项目，而北京建工能吃下和新西兰政府合作开发及施工的第一口蛋糕，无疑为中资企业介入未来新西兰本地更多的政府项目，打下了坚实的基础。

不过，这第一口蛋糕的滋味，让“先行者”感慨颇多：

“在我刚来到新西兰介入与负责这个项目的政府部门接洽的时候，思路可能就被我们北京建工在其他国家和当地政府合作此类项目拥有的经验所影响，基于这些经验而制定的商务谈判策略并不十分奏效。”

秦政向陈耐锶议员介绍项目情况

秦政表示，在意识到这一点之后，北京建工在新西兰本地聘请了属地化员工，对方案及时调整，而拥有几十年的当地施工管理经验，目前为Overlea项目施工经理的Bill Swindell等属地化员工，在后续促成该项目顺利签约给予了很大的帮助。

“作为国内总部来的外派人员，我的工作就是在中间起到桥梁的作用，而这个作为桥梁的任务也不容易，因为要应对的是两套不同的观念和办事方法，”

“比如项目签约，资金批复，我得让习惯并不相同的两方，理解对方的方式，站在一个平台上去达成一致。既要遵守国内的每一个审批流程，也要符合当地的行业习惯。”

Overlea项目新批次接受新西兰住房有关部门的检查和验收

“比如施工现场方面，国内项目的管理惯例是大型楼盘地产开发施工的方式，项目整体施工现场会有砖砌的围墙环绕，设有专人看管的进出大门。但新西兰大部分民宅没有这样的习惯…而新西兰这边对施工合同、条款上的一些法定术语，施工标准，可能放在中国又很难找到完全对应的说法，只能从实际工作中的内容上寻找相近的解释。”

秦政同陈耐锶议员交谈

秦政表示，这些在一方看来要求很正常，但另一方表示从未听说也很难理解的事例还挺多。

“相比之下，国内的各方各面都比较严谨和严格，而新西兰本地基于信任和行业习惯的做法就相对宽松一些。”秦政坦承，“要把两方不同的文化上、商业上的认知尽量对接，和双方都用他们听得懂的‘语言’进行沟通，这个工作确实有些难度。幸运的是，我们做到了，促成了这个项目的落地。希望以后其他的中资建筑企业也能积极地参与到新西兰政府主导的社会保障性住房的项目中来。在保障自身赚取合理利润的条件下，为促进中新两国的友好关系做出贡献。”

新西兰政府或将着眼

更多高价值土地

实话说，奥克兰一系列宏大规划的开发机遇，让人无法浅尝辄止，

“未来25年，整个奥克兰东部Tamaki的3个重量级社区要全部连接起来，新盖10500套房…这样的机会，有雄厚资金、强大背景和丰富经验的团队，是肯定无法视而不见的。”

奥克兰市议会对东部Tamaki的规划

秦政表示，Overlea项目让他们得到了一手的实践经验，不仅是在建设施工上，也学到了与当地不同角色多方的沟通策略，尤其是新西兰政府部门特有的沟通节奏，同时也获取到了更多来自官方和当地华人公司的资源帮助，例如YSQUARED CHARTERED ACCOUNTANTS会计师事务所在当地财务税务咨询上的帮助，和开发项目极其重要的设计环节上给与支持的APPROACH ARCHITECHTS。

“在这些华人公司的帮助下，我们摸清了这河里的石头过了一次河，以后再过同样的河就不那么困难了。当然，这个水还是很深的，我们还需要磨练和积累，我们在这个市场还很年轻，同时向上发展的空间也是很大的。”

陈耐锶议员向项目负责人了解情况

与此同时，陈耐锶也表示，新西兰要发展，需要人口为基础，而城市密集化，是释放人口增长潜力的关键。

陈耐锶称，中央政府现在也已经看到了奥克兰固有老旧住区进行“变身”的必要性，除了仍然在进行中的塔马基重启计划，以后或会有类似政府牵头的大型旧城改造项目，而且可能会动到价值不菲的核心住区

“像Devonport, Howick, Remuera这样的老住区，其实仍然算Character Overlay（特殊城市风貌区，一般对建筑许可有较严限制，以保证住区的整体风貌），那也就是说老房子还是搬不走，这就是一个问题，牵制住了提高密集化的规划。”

陈耐锶议员向项目负责人了解情况

“如果在市中心周围的Villa Belt（平层洋房带）的开发潜力打不开，那密集化规划就没有用了，

陈耐锶认为，很快中央政府就会着眼这个问题，去释放这样的“高价值住区”：

“因为它们占的是最好的地，离市中心最近，但都是大地大房，那些在市区工作，薪资不错的年轻人和年轻家庭，根本无法买入，只能被挤远。”

“我觉得（中央政府）很快在这一块也会做一些什么。”

一些住户已经入住Overlea

图为孩子们放学回家时场景

对于华人朋友们来说，奥克兰统一规划开发的修改，预示着未来朝密集化居住的转型，对这样涉及家庭未来和个人切身利益的大事，应该积极去关注，

而有实力和开发远见的华人和中资企业们，或许也能从先行者的足迹中了解到经验，并看到更多的合作机会，

奥克兰市议会对高密度新式住区的构想

无论怎样，都请积极参与到政策的制定和实施当中来吧！记住本月29日前，如果你有意见或建议，可直接从这个网址进入提交

https://www.aucklandcouncil.govt.nz/plans-projects-policies-reports-bylaws/our-plans-strategies/unitary-plan/auckland-unitary-plan-modifications/Pages/details.aspx?UnitaryPlanId=140

也可发送邮件到unitaryplan@aucklandcouncil.govt.nz

此轮咨询涉及所有对奥克兰市政统一规划的修改，包括部分私人用地和历史遗迹建筑，以及交通网路、行人道路、重型车管理、电动车充电和自行车停车等规划的调整，在这里可以查到全部详情，

https://www.aucklandcouncil.govt.nz/plans-projects-policies-reports-bylaws/our-plans-strategies/unitary-plan/auckland-unitary-plan-modifications/proposed-plan-changes/Pages/default.aspx

密集化城市各区规划最新地图这里可查：

https://aucklandcouncil.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=df2ce24d0c3046598604c21c40fdd45c

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