上周出去转了转，然后顺路去看身在仲恺、但行政区划属于惠阳、走四环南路又10分钟不到就能到金山湖的仲恺与惠阳镇隆的交界地带。

原谅我，为了把一个区域的位置讲清楚，说成这样真的是尽力了。那它是哪里呢？文字力量有限，我用灵魂画笔在地图上大概给你们把区域内的楼盘大概画了一个圈：

以前关于这个片区，房价君也有实地探访过，如果感兴趣的朋友们，可以点击链接自行查看。

今天要说的是，距离2020年初四环南路通车，已经过去两年多的时间了，通车前被炒的火热的片区，如今再去看了一看，却发现这里不仅房价趴着不动，而且，区域界面能够改变的可能性也极小。

也就是说，这样一个看起来似乎位置不错的区域，未来能够讲的故事已经很少了。

来说一下前去区域的一些体验吧。

我是走四环南路过去的，到四环南路与联溪工业区交叉口的时候，大概下午5点钟，就已经很堵车了。一个红绿灯路口，过了大概5分钟，货车、面包车挤在一起，体验很差。

所以，理想状态下，10来分钟抵达金山湖这样的概念，真正落实到每天的生活中，其实是不现实的。

挤过这个红绿灯路口后，就进入了区域楼盘最为集中的区域。一路下来，新怡美丽家园、南国明珠、天健阳光花园、天健书香名邸、时代倾城、新力帝泊湾、宏益公园里。

密麻麻的楼盘与厂房、民房一起，排在一条小路两边。浓浓的城乡结合部气质就这么扑面而来了。

为了弄清楚现在板块内的房价情况，挑了一个板块内从规模还是配套来讲算不错的楼盘：天健阳光名邸。

这里几乎已经建成了现房。一期产品是一路之隔的天健阳光花园，查了一下贝壳的业主备案均价，7924元/平米，而这个楼盘大概销售的时间是2015年前后。销售单价与现在的二手挂盘价格不相上下。

二期会好很多吗？也没有。天健书香名邸在售楼栋的备案均价是9693元/平米，但实际销售单价，都是8字头。

是楼盘不好吗？

不是的。为了感受楼盘现在的居住氛围，特意去已经交付的楼栋里面走了一下。随手拍了下园林的景观，可以看看：

而且小区里还配建了游泳池。

从绿化、以及园林的设计感来讲，这个楼盘其实并不差。毕竟，楼盘的开发商是深圳国资委控股的，还是有点追求的。

是配套不行吗？也不是的。

在项目二期后面，配套建设了一个小学，惠阳镇隆二小，并且今年9月份已经开学。这个小学是整个片区唯一一所公立学校。

对比此前，至少上学的问题有了解决。

是户型不好吗？也不是。去看了两个户型的样板房：

这个90平米的户型，是现在市场上很流行的三房两卫布局。阳台正对园林，三个房间朝南，厨房还带了一个小小的生活阳台。

123平米户型，3+1房，南北通的布局，客厅4米2，主卧套房设计。户型的布局也市面上比较流行的。

既然各方面都不差，为什么天健阳光花园的单价，只能卖到8000多呢？

要知道，这个片区的房价，在四环南路通车前夕，定价比较高的宏益公园里和时代倾城已经被炒作到了10000以上。当然，也有低的，像新力帝泊湾，大概8千左右。

价格起不来的关键原因，其实还在于尴尬的位置，以及概念性的东西实在太少。

虽说从地缘上来讲，这里距离仲恺是最近的，但仲恺现在的选择面也很多，而且因为历史遗留问题，整个板块内厂房、民房太多，更新难度比较大。

这就造成了整个区域界面上，视觉观感很差。

另一方面，从专门造梦画饼的规划层面来讲，这个板块中，提到它的规划，是四环南路沿线科教片区的规划，定位产、学、研一体。四环路沿线的产业方面，现在看到建设中的是三协精密·人工智能产业园和中邦恒业产业园。不过这两个产业园距离片区还是有一些距离的。

回到最后，既然板块内的房价表现很一般，那它适合自住么？

我们来看一下一些自住方面的配套落实情况，学校方面，这里公立的有惠阳镇隆二小，私立的是华师附属仲恺学校。商业配套上要靠蹭惠环和金山湖的，从楼盘底商上来看，生活方面的日常需求也是能满足的。但整个片区的入住率来讲，相对比惠环、陈江这些板块，确实要低很多。