大河报·豫视频记者 杨光

近日，郑州“租了么”房地产经纪有限公司“高进低出、长收短付”后跑路一事引发关注，不少租客、房东受损，且由于房东未收到房租，不少租客面临被房东清退的困境。

房屋托管跑路事件频发，套路相似

此前采访中，记者走访“租了么”房地产经纪有限公司多个办公地点，房间均大门紧闭，空无一人，桌椅搬空，对方公司所留电话提示关机。企查查APP显示，该公司涉及多起房屋租赁合同纠纷被起诉，且多次被法院强制执行，目前已被郑州市中原区市场监督管理局列入经营异常名录。

郑州市房屋租赁信息服务与监管平台信息显示，“租了么”公司从今年2月到8月，存在多起不良记录，其中包含被消费者有效投诉、签订房屋租赁合同后未按规定进行登记备案、以及发生消费者投诉后，企业拒不配合处理等情况。

租客小李告诉记者，自己在管城区某小区租了一间房，一次性付了一年共计2万多元，“租了么”公司在收取租金后跑路，房东因为没收到房租，自己已经被房东清退。

“说实话挺受伤的，我大学刚毕业，来郑州没多长时间就遇上这样的事”小李沮丧道，8月24日，他分别向辖区市场监管局、房管局进行了投诉，有关工作人员建议他报警处理，并向法院提起诉讼。

租客张先生告诉记者，自己手机里有两个维权群，群里近千人均是租了么公司受害者，他们发现“租了么”房地产经纪有限公司跑后，认为属于集资诈骗，向辖区经侦大队报案，但是还没有收到答复。

记者查询发现，全国多地区都发生过房屋托管公司“跑路”事件，且套路基本一致，涉事公司常以高租金吸引房东、低租金吸引租客，从租客手中以年付形式收取长期租金，再短付给房东，以此获取资金流顺差。

律师解读

河南高禄律师事务所律师郭威认为，房屋中介高收低租后“跑路”的这种行为是有可能会构成合同诈骗。

我国《刑法》第224条规定了合诈骗罪的五种类型：“以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；以其他方法骗取对方当事人财物的。”

另根据最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》的有关规定，以非法占有为目的。在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：个人诈骗公私财物，数额在5000元至2万元以上的；单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员以单位名义实施诈骗，诈骗所得归单位所有，数额在5万元至20万元以上的。

“如果双方有签订房屋租赁合同，当事人可以凭借房屋租赁合同、转账凭证等到当地公安机关报案，一般来说交的租金在5000元以上的才能达到诈骗罪的立案标准”郭威说。

从民事角度来看：根据不同法律关系区分处理。郭威表示，房屋托管，即中介公司与房东签订的是房屋托管合同，本质上为委托代理合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。这种情形下，中介公司作为受托人，代为出租房屋，应当将收取的租客租金转交给委托人即房东。

如果中介公司以房东的名义将房屋出租给租客，法律效果直接归属于房东，这是最简单的情形。中介公司相当于就是“房东”。租客向中介公司交付租金后即履行完合同义务，即使中介跑路，租客也有权继续要求房东履行租赁合同义务，继续占有使用房屋。

如中介公司以自己的名义将房屋出租给租客，且租客在签订合同时知道中介公司与房东之间的代理关系（中介出示房东的产权证明、委托代理合同或者授权委托书等），该租赁合同直接约束房东和租客。租客向有代理权限的中介公司交付租金即视为向房东履行了合同义务，即使中介公司跑路，房东也不能直接解除与租客的合同，不能要求租客腾房，只能向中介主张赔偿责任。

中介公司以自己的名义将房屋出租给租客，但如果确有证据表明合同只约束中介和租客，那么租赁合同不会约束到房东。也就是说，如果租客在与中介公司签订租赁合同的时候不知道中介公司与房东之间的代理关系（未出具相关产权证明、委托关系证明），租赁合同将不会约束房东。此时中介跑路，租客只能找中介要求赔偿损失。

郭威表示，房屋转租，即中介公司与房东签订的是房屋租赁合同（包括名为托管实为租赁情形）。这种情形下，中介公司为“二房东”，它与房东之间为租赁关系，那么此时如果中介跑路或者倒闭，没有按时或者没有向房东交付租金，已经构成违约，房东有权行使合同解除权，解除与中介公司的租赁合同。对于租客即次承租人而言，中介公司因合同解除而无权处分房屋，租客便丧失了对房屋的合法占有使用权，房东可以以物权对抗租客，要求租客腾房，保护自己物权的完整性。租客因为中介公司的违约，导致自己的合法权益受损，可以要求中介退回租金和赔偿损失，最有效的办法就是提起诉讼。

郑州上线住房租赁资金监管功能，严防中介“卷款跑路”

据郑州市住房保障和房地产管理局消息，郑州市房屋租赁平台住房租赁资金监管模块开发建设工作已完成，正式启动投入使用，租金和押金有了专门的“资金管家”。同时，要求各住房租赁企业必须开设住房租赁资金监管专户。

根据《郑州市住房租赁资金监管办法（试行）》明确规定，住房租赁企业应在本市范围内，选择一家已与郑州市房屋租赁信息服务与监管平台对接的银行，设立全市唯一的住房租赁资金监管专用账户，并签订全市统一的资金监管协议。

《办法》指出，对于租赁周期超过三个月（包含三个月）的住房租赁合同，监管银行会将租金按月释放给住房租赁企业。收取承租人租金周期少于三个月的住房租赁合同，租金入账后次日释放。无论是否超过三个月，最后一个月的租金在资金监管解除时释放。租赁合同期满后10日内，租赁双方未提出异议的，该合同对应的资金监管自动解除，监管银行向住房租赁企业释放剩余租金并将押金退回承租人。

对未开立专户的企业，将依规向社会公示，不得进行住房租赁企业备案，不得认定为专业化住房租赁企业享受税收优惠，不得享受财政奖补资金支持，并依法抄送发改、网信、税务等部门实施联合惩戒，以净化市场环境。

如租赁双方对押金的处置存在争议，可通过有关部门进行调解，双方达成一致后形成书面文件，监管银行将按照文件内容对押金进行处理。

据悉，该项工作全面推开后，广大租房群众可在市房屋租赁平台选择已接受住房租赁资金监管的企业，申请住房租赁资金监管相关业务，租赁当事人的资金安全及合法权益将会得到有效保障。