近期随着楼市遇冷后，官方放出一系列调控政策后，步入9月，到了所谓的金九银十，上半年这么凉的背景下，房企下半年冲击销量的目标很明确。

当然对于目前的市场，最好用的办法，还是降价+分销，近期有几个楼盘，出来做表率，下面聊聊。

时代江来

在8月中旬，位于三环边的时代江来，中介打出的宣传标语：首付20%，单价1.45W起非一楼。

项目2021年4月备案上市，备案均价2.8W，不过安商房配比80%，所以对于备案价而言并没有太大的参考意义，在开盘的时候就给出优惠，均价2W左右。

虽然项目是高比例安商房，不过可售商品房也有297套，主推刚需的60-75平米，从定位来说也贴合市场。

不过由于地处三环边，周边配套缺失严重，加上城南大盘较多，不少还是纯商，特价不断，很明显项目的吸引力也不高。

项目在去化过程也在持续放出工抵房，特价房等，均价也跌到1.8W左右。

近期对于尾盘60多套房源，采用分销刷屏，虽然是1.45W起，不过也只是2楼。

从优惠力度来看，对比半年前，优惠力度在每平米在1-2K左右。

从特价房源来看，中高层房源都在1.7W左右，其实优惠并没有想象的大。

只不过通过包装所谓的低门槛，同时采用了目前所谓降低首付比例的操作。

让很多刚需的门槛更低，当然对于这个项目，1.7W的优惠，是否就有性价比？

很明显目前整个城南的库存非常大，帝封江、螺洲、三江口，都有超级大盘存在。

而这个所谓的三环内的低价盘，自身高比例安商房存在，周边除了有地铁5号线的加持外，整体的生活氛围都很糟糕。

所以对于购房者而言，即使是刚需，依然不推荐在1.7W左右购入。

当然面对房企放出的所谓特价，前期2W左右购入的业主，明显也有点坐不住，还到售楼部拉横幅维权，可以说降价拉横幅的画面，又一次出现。

中骏璟宸

在8月下旬，位于南二环的中骏璟宸，中介打出的宣传标语：单价1.8W起，2.2W楼层任选，低首付，带车位。

项目2022年6月备案上市，均价2.64W，配建公租房，不过开盘比较低迷，只网签了一套。

对于项目而言，套路比较多，之前也分析过，主要是通过车位来做溢价，同时也采取备案价申报来降低首付比例的方式。

当然对于这些操作都不算什么，不同于其他房企的营销，项目最大的问题在于有点错误引导。

一开始觉得这种把南二环包装成三叉街世界城三期的花样，应该很容易被辨别出来。

直到有网友留言，2.2W买三叉街如何，这时才意识到，这个花样真的会骗到一些人。

当然对于房企而言，目前外地的负面消息也比较多，全面刷屏后，也逐步冷淡，随后备案的楼栋也全部是抵押状态。

对于项目而言，变着花样做营销，最后的效果如何？

目前非常有意思，当初还网签了一套，结果目前，那一套房源也没了，网签成了0套。

可以说，大张旗鼓的营销，最后把唯一的勇士都吓跑了。

旭辉江山云出

在9月初，位于奥体的旭辉江山云出，中介打出的宣传标语：单价2.3W金山精装现房。

项目2020年6月备案上市，精装均价2.9W，叠拼3.2W，项目配建10%安置型商品房，配建公租房2万方。

从楼栋布局来看，36栋住宅，其中叠拼17栋，洋房7栋，高层住宅12栋（高层包括3栋公租房、2栋安商房）。

项目合计1552套，其中安商房204套，公租房333套，目前可售商品房剩余323套。

对于这样的一个千套房源的大盘，2年多时间的去化周期，也经历楼市的冷热。

当初2020年开盘，楼市冷淡，项目去化不理想后，推出取消精装的优惠价，可以说也是少见。

在2021年楼市回暖后，项目也在不知不觉里面，去化了大几百套，只不过由于项目存在较多叠拼产品，对于近三环的区位，对于改善而言，吸引力欠佳，所以也影响了去化。

从剩余房源来看，洋房和高层也只有81套，所以此时也开启了所谓的清盘特惠。

从优惠力度来看，所谓的单价2.3W主要是高层住宅的低楼层，而大部分中低层的房源均价依然在2.5-2.7W左右。

对比前年的优惠来看，低楼层差不多便宜1-2K左右。

可以说与时代江来类似，实际的优惠并没有宣传的那么夸张，只不过刻意包装宣传了一下。

从网友的反馈来看，项目还是有一定吸引力的，这点确实出乎意外，收到了个别网友的咨询。

可能项目精装准现房，加上小高层的设计，以及不少户型布局也相对吸睛，可以说多多少少也有较大加分。

当然目前洋房里面剩余最多的就是8号楼， 对于这个沿街的楼栋，南面正对的就是一个庙宇，此时再结合不算非常大力度的优惠，可以说吸引力就更加低了。

对于项目而言，主要的困扰还是配套问题，周边最大的硬伤还是没有地铁，同时周边还有较大面积的工业区，同时虽然离三环不远，不过也没有江景资源。

从区位来看，处于金山奥体的两不管地带，周边的不少二手房单价也不高，橡树湾2.4W，融信白宫2.4W，红树林2.1W，金凤新苑1.8W。

从价格的空间来看，短期内已经看不到太大的空间，有意向的购房者，最好评估自身需求。

盘点总结

这三个刷屏的楼盘，仅仅是下半年的开始，预计后面会越来越多的新盘，采取这种短时间内大面积中介分销的模式。

从三个楼盘的优惠来看，确实存在一定优惠，不过优惠力度并没有宣传的大，而且不少楼栋还存在不利因素，同时个别房企还参杂了一定的造假嫌疑。

对于购房者而言，下半年面对这些刷屏的时候，可以实地考察，不过尽量保持理性思考，特别对于期房而言，采取大力度优惠的时候，最需要警惕的还是能否安全交房。

下半年的市场，注定会比上半年来的躁动，而作为购房者，是否已经做好准备？