8月5日，位于凤岗的东莞市重大项目——东宇阳工业车规级陶瓷电容器项目正式开工奠基。该项目总投资约10亿元，超过一季度凤岗镇市重大项目完成总投资额（9.4亿元）。8月30日，联泰集团位于凤岗镇的“工改工”项目正式签约，直接投资超过30亿元。

这是凤岗在过去5年里近1000家外来投资中的两个，据不完全统计，在过去短短5年时间里，东莞这个面积仅有82.43平方公里的小镇凤岗，累计吸引了高达近千家深圳企业前来投资！

随之而来的是，是凤岗的实际在管人口快速增长到56万人！过去10年间，凤岗实际居住人口已经翻倍。如今，在凤岗街道上行驶的粤B车牌已经占到70%。

凤岗，事实上已经成为深圳的一部分！

这些重大项目中，仅仅是京东大湾区总部、京东智谷、天安数码城、都市智谷、都市慧谷等5大产业平台，预计年产值就高达570亿元。

凤岗究竟做对了什么？

01

5年千家企业涌入凤岗

在东莞的所有临深镇街中，凤岗对深圳企业的虹吸能力最强。

据查，深圳企业涌进东莞的高峰期是在2020年。这一年是深莞产业深度融合的起点，“深企东迁”掀起大潮。

先来看一组《南方都市报》披露的数据：

长安：60家规上工业企业从深圳转移过来；

塘厦：承接引进深圳企业项目转移近300家；

黄江：先后引进74家企业落户。

同年，京东智谷招引140余家深圳企业，凤岗产业平台累计吸引企业共480家。截至2020年底，从深圳转移到凤岗的企业已超百亿规模。

凤岗之所以吸引千家深圳企业进驻，最核心的竞争力在于地缘优势。从地理位置看，凤岗是内嵌在深圳里的，是临深街镇中最担得起“无缝接驳”的。

凤岗崛起的根本原因在于，深圳所缺乏的，正是凤岗所拥有的。

目前，深圳面临企业扩张空间不足的问题，而凤岗正好发挥毗邻深圳的区位优势，为深圳产业外溢打造产业承载空间。

此外，凤岗的产业用地成本、人工成本和通勤成本等，与深圳相比均有明显优势。在比较优势之下，企业自然会做出聪明的选择。

将视角放大，无论是从数量看还是从质量看，凤岗企业的“含金量”不容小觑。

具体而言，截至2021年底，凤岗正式上市企业共3家，上市后备企业共8家。这也意味着，若后备企业顺利上市，凤岗镇的上市企业将突破10家。

目前，京东、都市丽人、康佳等核心企业，均已在凤岗办公。未来，凤岗还拥有百果园、楚天龙、得利钟表、丰润计算机、深证通等省市重大项目11个。

目前，凤岗共有近500万平的产业空间载体，未来将同时有近5000家优质企业进驻，引进数十万人才。在企业和人才的共同加持下，凤岗的资源集聚效应将进一步加强，形成强者恒强的竞争格局。

02

为什么是凤岗？

东莞28个街镇中，凤岗综合实力走在前列。这一点，从近日发布的百强镇榜单可以看出来。

《中国镇域高质量发展报告2022》显示，凤岗镇在500个强镇中，排名第37位，位列全市第六。在过去3年中，凤岗始终保持在前50强的排名，“内功”扎实。

GDP能一直保持正向增长且高速增长的区域，都拥有强大的产业基础，在产业结构调整的大潮中抓准了方向。

近年来，凤岗GDP的成绩单及增速，恰恰印证了其发展路径的准确性。

2019-2021年，凤岗镇GDP分别为303.9亿、318.5亿、373亿，增幅分别为6.3%、4.7%、12.6%。今年上半年，凤岗镇地区生产总值175.8亿元，总量全市排名第10位，同比增长0.2%。

若将时间拉长，凤岗的GDP增长速度更为惊人。近10年，凤岗GDP从125亿元增长至373亿元，涨幅为198%，年平均涨幅19.8%，是临深镇街中增速最高的区域。

可供对比的是，2011年-2021年，临深强镇塘厦GDP涨幅为195%，稍逊于凤岗。同期，东莞的GDP一路从4735.39亿元迈过万亿大关，录得翻番。凤岗镇198%的涨幅，也远超东莞全市水平。

凤岗的人口也在快速增加。在2011年，凤岗常住人口约30万。在七普人口中，截至2020年11月，凤岗镇常住人口增至41.74万人。而今年3月份的一次核酸检测，凤岗镇核酸人口为58万人。

前后10年时间，凤岗实际人口也翻了一倍。这其中大部分是就业人口，这说明了凤岗的经济发展夯实基础，也是凤岗楼市的基本保障。

（注：2022年3月数据为核酸人口数据）

03

轨道交通突破性进展

莞深深度融合发展，关键在于交通基础。8月初，广东省都市圈指引正式出台，这是政策在正式回应未来即将到来的都市圈时代。

位处深莞交界的凤岗，则在深莞都市圈中承担着重要的连接作用。

凤岗深圳都市圈范围里的“桥头堡”地位，从2个重磅规划可以看出：深惠城际在莞的唯一站点、深圳地铁5期唯二通达区域均在凤岗。

先来看都市圈最新有关轨道交通的计划。

一是，凤岗未来将会拥有至少5个地铁站和1个高铁站，彻底融入“深莞半小时通勤圈”。今年已开工建设的深惠城际（前海保税区至坪地段），“凤岗站”是唯一在东莞设立的站点。

深惠城际代表了企业和资本最直接的需要，市场需求足够大时会推动市政配套与之匹配，进而让片区更容易承接深圳溢出的项目和人才。凤岗作为唯一进入“决赛圈”的区域，代表着政府和市场的共同选择。

深莞每日有超百万通勤人口，量级之大在广东甚至全国都少有。

《2021年广州市交通发展年度报告》显示，日均有128万人次，穿行在深莞之间，占全省出行量的20%。

地铁意味着最简便的流程，在心理上和地理上，做到了真正意义上的同城。

最近，10号线正式列入深圳地铁5期工程。

8月26日，深圳发改委发布《深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023-2028年）环境影响评价第一次公示》。这意味着，10号线工程进入落地阶段，在环境影响评价工程完成后，10号线将启动施工工作，向正式开通迈出关键一步。

凤岗是唯二入选深圳地铁5期工程的片区， 只有当通勤人口足够多时，有来往通勤需要时，地铁才会将其纳入片区范围内。10号线工程动工后，凤岗将正式迈进都市圈时代。

04

京东智谷为深企“吸铁石”

从定位上看，凤岗因定位、企业、资本密集程度和深圳南山区高度相似，让凤岗拥有“深圳小南山”之称。

为什么短短5年内，千家深圳企业不约而同地选择了“深圳小南山”，有4点原因。下面这些优势单拎一个出来，其它街镇都有，但综合优势都具备的，临深只有一个凤岗。

1）凤岗有地利：左龙华、右龙岗，凤岗镇地处东莞市东南端,是东莞市临深片区唯一三面临深的镇街。如同一颗“钻石”镶嵌在深圳内核，比深圳很多区域更靠近深圳中心。

2）凤岗有轨道：深惠城际在莞的唯一站点、深圳地铁5期唯二通达区域均在凤岗，交通拉通后，凤岗将进一步承接深圳产业、人才、创新、资本外溢。

3）凤岗有规划：在融深战略和都市圈规划双重政策利好加持下，凤岗作为深莞深度融合先行区、融深第一镇，将成为最大受益者。

4）凤岗有产业平台：大企业、大平台，本身就是深企“吸铁石”。

以京东智谷为例，目前，该项目一期共吸引企业超200家，70%为深圳企业，二期预计将吸引500-600家企业，“含深量”将继续再上一个台阶。

同样拥有京东品牌实力的京东智谷，在多重利好京东资源的加持下，愈发受到企业者重视。

（项目效果图）

从区位优势来看，京东智谷距离福田CBD只有30公里，到后海总部基地也就1个小时车程，比深圳很多区域都要更近深圳中心。

作为广东省及东莞市重大产业项目，京东智谷总投资200亿元，定位为“京东赋能的中国样本，湾区产业的创新源点”，同样具有广阔的想象空间。

05

京东智谷打造独角兽“后花园”

那么，建面180万平米的京东智谷，有哪些机会？

2022年，京东智谷全新推出三类产品：独栋总部、大平层、配套宿舍！

先说独栋总部。

（独栋总部效果图）

这个产品有天有地有院子，面积段在950-3000平方米，拥有专属定制门面、独立大堂、独立电梯、露台花园等私享配置。一企一栋，独立冠名，是企业办公实力最直接、有力的展示。

据悉，独栋总部专享私人庭院，私密性围合空间，尊崇和私享性更高；其使用功能也很多元，可以用作企业展厅、品牌商业旗舰店、研发中心、会议会客、连锁企业加盟、总裁办公等等，按需定制。

（私人庭院示意图）

这部分产品主要面向深圳都市圈内的上市和准上市企业，尤其是独角兽，均价大约1.9万元/平方米。深圳这些年培育了非常多的独角兽企业，在全球排名位列第五。未来的经济形势不好，企业会有压缩成本的需要，而深圳不容易解决这个问题。

京东智谷考虑的就是：以更低的成本，帮助独角兽们解决总部空间问题。

再说大平层。

京东智谷自己命名为“24小时研发楼”。顾名思义，这是一个可以实现“24小时无时差使用”的多功能空间，公司员工可以在这里实现全天的工作和生活无缝衔接——可以极好地为公司节省成本。

（24小时研发楼效果图）

该产品最大特色是：景观震撼。它临近面积高达3800亩的雁田水库，为了能够让企业主更好地观赏到湖景，大平层都配有宽1.6米、长达25米的阔绰阳台。其次特色是：空间多样化。这款产品有440平米那么大，层高达4-6米，并且配带阳台，生活氛围浓厚，可以一半用来办公，一半用来休闲，就是近年来非常流行的“商务会馆”。

像一些从事创意、直播、设计、电商的自由职业者，非常适合，特别是做电商的企业清楚，在“双11”这种大促销节点时，在公司住上一个星期也是正常的。京东智谷这个24小时研发楼，就能很好地满足这种“持久作战”的需求。可以说是：装得下事业，容得下生活。

这个24小时研发楼，均价约1.4万元/平方米。

最后再来看企业配套宿舍。

这是京东智谷本次推出的门槛最轻松的产品，均价约1.3万元/平方米，首付不到20万就可以，还可以通燃气，空调、净水器、热水器，都安排的妥妥当当。和隔壁的深圳平湖新房相比，价钱只有后者大约1/3。而和凤岗本地的楼盘相比，价钱也只有不到一半，可以说用最低的成本换来高质量的生活。

这类产品现在很受搬迁到京东智谷的企业主欢迎，因为这些房子买下来之后给员工居住，可以省却员工来往通勤的烦恼，无论是对员工还是对企业，都非常有帮助。